Multiproprietà: che cos’è e come funziona

La multiproprietà di un immobile è una soluzione abitativa che negli ultimi tempi sta sempre più prendendo piede. Molte sono le domande che ci si può porre al riguardo. Innanzitutto, di cosa si tratti, come funziona e come vengono gestiti i turni tra i vari comproprietari. Vediamo di seguito i dettagli in merito a questa forma di proprietà particolarmente gradita soprattutto in riferimento alle case vacanze. Quali sono i vantaggi? Ecco una breve guida contenente le principali informazioni in merito.

Che cos’è la multiproprietà

La multiproprietà è un diritto che consente di poter utilizzare un immobile in un determinato periodo dell’anno, condividendone con altri il godimento in maniera alternata. Siamo di fatto dinnanzi a una forma particolare di comunione turnaria.

Quali sono gli elementi che caratterizzano questa tipologia di contratto?

Ci troviamo di fronte ad un caso di multiproprietà quando il contratto stipulato tra le parti ha ad oggetto il diritto di godimento in capo a più persone sul medesimo immobile che viene esercitato secondo un criterio di rotazione e secondo le quote di ciascuno.

In sostanza, il titolare (multiproprietario) acquista il diritto di godere dell’immobile per poterci vivere, in via esclusiva e in modo pieno ma entro determinati turni prefissati (solitamente per un determinato periodo dell’anno). Per ciò che concerne la durata della multiproprietà essa solitamente è vita natural durante e si trasmette agli eredi. Il diritto di multiproprietà può altresì essere ceduto a terzi.

Divieti a carico dei multiproprietari

I multiproprietari, anche se hanno titolo per godere pienamente dell’immobile in maniera individuale, non possono mutare la destinazione economica. Il fine cui è destinato l’immobile viene reso noto tramite regolamento all’atto di sottoscrizione del contratto. Non sono consentite inoltre modifiche e innovazioni sull’immobile.

Al di fuori del proprio turno l’immobile non può essere utilizzato. Tuttavia, qualora uno dei multiproprietari non voglia o non possa farne uso, il multiproprietario precedente potrà proseguire ulteriormente il periodo di godimento dell’immobile.

Disciplina della multiproprietà

L’attuale disciplina del contratto di multiproprietà è contenuta nel codice del consumo.

Secondo la definizione indicata, il contratto, in base all’articolo 69, prevede una durata superiore a un anno, il diritto di godimento acquisito dal consumatore a titolo oneroso e può avere ad oggetto uno o più alloggi nei quali è consentito il pernottamento per più di un periodo di occupazione

Chi acquista la multiproprietà viene dalla legge definito consumatore. Ne consegue che a lui spettano le relative tutele previste dalla legge. Si definisce consumatore la persona fisica che agisce per scopi estranei all’attività imprenditoriale o professionale eventualmente svolta.

Il contratto stipulato deve contenere i seguenti elementi:

• i dati delle parti;
• descrizione dell’oggetto, ovvero del bene immobile;
• descrizione dei servizi che sono a disposizione del consumatore;
• giorno a partire dal quale il diritto è acquistato;
• prezzo e altri oneri a carico della parte acquirente;
• previsione del diritto di recesso.

La gestione dell’immobile in multiproprietà spetta a un amministratore o a una società di gestione che spesso può coincidere con la ditta di costruzioni.

Per redigere il contratto di vendita di immobile in multiproprietà occorre recarsi dal notaio come per qualsiasi altro contratto di compravendita. Esso deve essere in forma scritta a pena di nullità.

Ai fini della tutela del consumatore, il legislatore ha previsto che il venditore debba informare la parte acquirente in modo chiaro e comprensibile, avvalendosi di appositi formulari circa le clausole contrattuali e il diritto di recesso.

Le stesse informazioni costituiscono parte integrante e sostanziale del contratto e non possono essere oggetto di modifica a meno che non vi sia accordo esplicito tra le parti o purché tali modifiche siano determinate da circostanze eccezionali e imprevedibili, che prescindono dalla volontà del venditore le cui conseguenze non sarebbero potute essere evitate nemmeno usando la dovuta diligenza.

Diritto di recesso

Tra le informazioni preliminari cui si deve avere particolare riguardo vi è quella relativa al diritto di recesso.

Nel contratto di multiproprietà deve essere inserito un formulario separato contenente la previsione del diritto di recesso.

Partiamo dal presupposto che il consumatore può recedere entro i termini stabiliti senza dover fornire alcuna motivazione e senza penalità.

Per il rispetto dei termini, occorre che il recesso sia esercitato entro 14 giorni da:

• la data di stipula del contratto preliminare o del contratto definitivo;
• la data di ricezione dei suddetti documenti qualora posteriore alla stipula.

Qualora non sia stato consegnato il formulario relativo al diritto di recesso, il consumatore potrà esercitare tale diritto entro un anno e 14 giorni dai termini che abbiamo sopra indicato.

Come si esercita il diritto di recesso? Per avvalersi del diritto di recesso occorre effettuare una comunicazione scritta prima che i termini vadano a scadenza. Entrambe le parti vengono liberate da qualsiasi obbligo e non è posto a carico del recedente alcuna spesa o penalità. Ne consegue l’automatica risoluzione del contratto senza bisogno di ulteriori formalità.