Mercato immobiliare spagnolo: le specificità pre e post Covid raccontate da un insider

Come ha reagito il mercato immobiliare spagnolo alla pandemia? Con maggiore o minore resilienza rispetto a quello italiano? Lo abbiamo chiesto a Piero Capponi, consulente ed analista immobiliare con esperienza pluridecennale nel mercato iberico.

Ce lo ha raccontato partendo dalle specificità del mercato spagnolo: peculiarità socio-geografiche, usi e consuetudini del mercato dell’intermediazione, il rapporto degli spagnoli con la casa e molto altro…

Quali sono le specificità del mercato dell’intermediazione spagnolo?

“Quello spagnolo è un mercato che presenta meno regolamentazioni rispetto a quello italiano. Per diventare agenti non c’è bisogno di una qualificazione, ma solo della registrazione fiscale dell’attività d’impresa, ragion per cui è anche difficile stimare il numero totale di agenzie immobiliari attive”.

É così ovunque? Sappiamo che la Spagna con le sue Comunità Autonome è ricca di specificità locali…

“Esatto, esistono delle differenze territoriali. In Andalusia e in Catalogna, ad esempio, è presente un registro obbligatorio degli agenti, il che però risulta problematico per via del regolamento omnibus dell’Unione Europea, che invita all’uniformità e alla semplificazione”.

Si tratta di un mercato concentrato o frammentario? Qual è il ruolo dei franchising?

“Il settore dell’intermediazione si presenta – come in Italia del resto – frammentato, caratterizzato da numerose piccole realtà. I franchising rappresentano solo l’8% del mercato. I principali sono:

  • Tecnocasa (circa 700 agenzie)
  • Redpiso (spinoff di Tecnocasa, circa 250 agenzie)
  • RE/MAX (circa 160 agenzie e 1900 agenti)
  • Best House (153 agenzie)
  • Adaix (106 agenzie)

In termini di transato, i franchising coprono il 15% delle transazioni e tra il 20 e il 25% del valore totale.

Esiste inoltre un’associazione nazionale di categoria (FADEI) che raggruppa circa 10 mila agenzie”.

Com’è strutturato il sistema provvigionale? Ci sono delle regole precise?

“Premetto che solo il 60% delle transazioni immobiliari in Spagna è mediato, una percentuale che rappresenta, in termini assoluti, circa 280 mila transazioni all’anno. Il sistema provvigionale, così come in Italia, non prevede delle regole fisse. In linea di massima è più simile al modello americano, in cui solo una delle due parti paga l’agente. Ma, come anticipato, si tratta di un modello misto. Parlando di franchising, ad esempio, RE/MAX, network anglosassone per eccellenza, fa consulenza di parte e quindi fa pagare una provvigione pari al 4/5% solo ad una parte (in genere il venditore); Tecnocasa, invece, fa intermediazione all’italiana, media tra le parti e percepisce una provvigione da ambo le parti, pari al 4+3% (per un complessivo 7%).”

A livello di mercato immobiliare quali sono le peculiarità spagnole?

“Il mercato immobiliare spagnolo è simile, per certi versi, a quello americano, caratterizzato da volatilità, una variabile che è funzione dell’accesso al credito. I continui cambi nella regolamentazione relativa a mutui e prestiti hanno portato alla fluttuazione dei prezzi e al crearsi di una bolla ​(poiché ogni volta che si abbassano i tassi o diventa più facile ottenere un mutuo, com’è naturale che sia, molti spagnoli scelgono di investire nel mattone). Intorno al 2012-2013 si è verificato lo scoppio della bolla immobiliare con un conseguente crollo dei prezzi (a Madrid, in uno dei quartieri più centrali, il prezzo per mq era sceso almeno del 50%, nei casi migliori). Nel 2019 – situazione pre-covid – si è raggiunto l’ultimo picco relativo, con un prezzo di circa il 70% più alto rispetto a quello massimo del 2007. Dopo questo picco, a partire dall’estate 2019, i prezzi – esageratamente alti – erano già in discesa, e il lockdown ha accelerato questo trend”.

Com’è ora la situazione prezzi?

“Come anticipato la situazione dei valori immobiliari è molto diversa rispetto a quella italiana e col Covid è diventata ancora più fluttuante. A differenza che in Italia, dove i prezzi sono rimasti tutto sommato stabili, in Spagna si è registrato un calo del 15%. Prevedibilmente continueranno a scendere finché la situazione Covid non si sarà normalizzata. Alla diminuzione dei prezzi è però corrisposto un risveglio del mercato immobiliare”.

Cosa è cambiato nei gusti della clientela spagnola col Covid?

“A livello di cambiamento nei gusti del cliente, si sono attivati più o meno gli stessi processi mentali italiani: i clienti ricercano case più grandi, con giardino e una qualità abitativa più alta.

A livello di flussi, lo smart working implementato da molte agenzie ha fatto sì che molti lavoratori/famiglie preferissero spostarsi verso la periferia, alla ricerca di abitazioni più grandi e confortevoli. Gli anziani, al contrario, si stanno spostando verso il centro città, per la vicinanza ai servizi e agli ospedali”.

Gli investimenti dall’estero sono diminuiti?

“In Spagna – spiega Capponi – è molto sviluppato, specie sulla costa, il mercato delle seconde case, principalmente comprate da acquirenti stranieri (inglesi, tedeschi, olandesi, scandinavi). Un mercato internazionale che era davvero molto florido prima del Covid, si pensi che in alcune località balneari sulla costa e sulle isole si sono formate delle vere e proprie comunità di Nord-europei, in cui addirittura i sindaci dei vari comuni sono stranieri. Nel 2020, a causa del Covid e del divieto agli spostamenti, questo mercato ha subito un crollo, registrando un calo del -45/50% alle Baleari e alle Canarie“.

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Come è cambiato, col Covid, il rapporto delle agenzie con la digitalizzazione?

“Senza dubbio, per forza di cose, il rapporto è migliorato. Gli agenti immobiliari spagnoli si sono adattati alla contingenza migliorando sia a livello di alfabetizzazione informatica, che in termini di utilizzo e diffusione di strumenti digitali. Hanno compreso che la tecnologia può essere un ottimo supporto sia a livello di negoziazione, che per gestire visite – video e virtual tour scremano chi no è davvero interessato, discriminando in negativo – e la fase di firma del contratto. Il rapporto con i portali – come succede anche in Italia – è un rapporto di amore e odio. Anche perché, i prezzi degli abbonamenti qui in Spagna sono più alti (circa 300/400 euro al mese).”

Quali sono i portali immobiliari più importanti? Le agenzie immobiliari online sono diffuse?

“I tre principali sono Idealista (più diffuso a Madrid), Fotocasa (forte a Barcellona) e Pisos. Le agenzie immobiliari online esistono ma non stanno avendo il successo sperato. Ciò è dovuto anche alla discontinuità territoriale spagnola, dove la maggior parte della popolazione vive nei grandi centri urbani o sulla costa – motivo per cui è più semplice fare intermediazione online a Madrid – mentre ci sono porzioni dell’entroterra molto selvagge e quasi disabitate”.

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