Donazione: ecco 4 regole che devi sapere!

La Donazione è un caso particolare di trasferimento immobiliare che avviene fra un proprietario donante e il destinatario della donazione.

Molti credono che sia possibile donare solo l’immobile, in realtà è possibile donare anche il denaro con cui si compra un immobile.

Ecco le 4 regole che devi sapere per chiarire in modo semplice e definitivo come funziona la donazione:

 

  1. Ci sono 3 tipi di Donazione:

La Donazione è un vero e proprio contratto, con cui si “dona” un immobile e come ogni contratto ci possono essere clausole, ecco perché ci sono 3 tipi di donazione:

  • Donazione Modale

 In questo caso chi dona obbliga il beneficiario a fare qualcosa, affinché possa avere l’immobile in donazione. Se l’obbligo non viene soddisfatto, allora il donante può ritenere nulla la donazione.

  • Donazione con usufrutto

Il donante mantiene il possesso ed usufruisce dell’immobile fino alla propria morte e può addirittura trasferire l’usufrutto a un’altra persona, ma per una sola volta.

  • Donazione con Reversibilità

Se il beneficiario muore, la donazione diventa reversibile, l’immobile resta quindi di proprietà del donante.

 

  1. Quando è possibile revocare una donazione?

Una volta fatta, la donazione può essere revocata, il donante può tornare ad essere il proprietario dell’immobile regalato quando:

  • Donatore e Beneficiario sono d’accordo con la revoca.
  • Il Beneficiario compie atti estremamente gravi nei confronti del donante.
  • Ci sono figli che fino al momento della donazione non si sapeva di avere, che possono impugnare la donazione e farla annullare.
  • C’è un creditore che vanta una cifra uguale o superiore al valore dell’immobile. In questo caso il creditore avvia una pratica di pignoramento.

 

  1. In che caso la Donazione rappresenta un rischio?

Quando porti avanti una trattativa di Saldo e Stralcio di una casa pignorata, può capitare che arrivi al punto di concludere un preliminare di vendita e scopri che l’immobile pignorato è stato donato da qualcuno alla persona che aveva avuto il pignoramento.

Questo accade perché, tra i documenti che chiedo di solito per queste operazioni, figura l’atto di provenienza dell’immobile da cui capisco se la casa donata poteva essere venduta oppure no.

Ci sono stati casi in cui la donazione non è stata un problema, perché la casa pignorata era stata donata da una persona morta 15 anni prima, ma ci sono state anche le volte in cui ho dovuto bloccare tutto perché il donatore era ancora vivo.

Per legge infatti, NON si può vendere un immobile donato se il donatore è ancora in vita o se è morto da meno di 10 anni.

In realtà la casa la puoi vendere ma l’acquirente rischia che il donante abbia dei figli che semmai nemmeno sa di avere che possono impugnare l’atto se non sono passati almeno 10 anni dalla morte del donante stesso.

 

  1. La donazione indiretta di un immobile rientra nella comunione dei beni?

Come sai nel settore Immobiliare è importante essere sempre aggiornati, infatti secondo una sentenza della Corte di Cassazione sulla donazione indiretta di un immobile, le donazioni non rientrano nella comunione dei beni. Ma questo vale anche quando viene donata una somma di denaro con cui poi si compra un immobile?

La Corte di Cassazione è stata molto chiara: l’immobile acquistato con denaro donato NON fa parte della comunione dei beni, ma deve essere dimostrato. Questo però non significa che basta l’attestazione di un notaio! Il Notaio, infatti, si limita solo a prendere atto della Volontà delle parti in sua presenza, ma non accerta la verità di quello che gli viene detto.

 

La soluzione

La soluzione più semplice è avere le fotocopie degli assegni che il donante ha emesso per pagare l’immobile, oppure una dichiarazione dello stesso donante. Quindi, se sei in comunione dei beni e tuo padre ti regala una somma di denaro per comprare casa, la casa è solo tua se tuo padre firma gli assegni con cui viene pagato l’immobile! Se la firma non è quella di chi dona, ma è di chi ha avuto in dono il denaro, l’immobile rientra nella comunione dei beni!

Questo è un altro aspetto molto importante sempre se si vuole vendere un immobile donato: bisogna stare attenti alla donazione indiretta e accertarsi che ci siano gli assegni firmati dal donante, altrimenti per vendere l’immobile servono le firme di entrambi i coniugi. Come vedi, anche quello della donazione è un tema fondamentale ed è pieno di rischi che vanno conosciuti.

 

Buona Vita

Antonio Leone

 


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