Per ragioni ereditarie o logistiche, potrebbe essere necessario dividere un ampio appartamento in due unità immobiliari. Non tutti, però, conoscono le prassi necessarie per il frazionamento. Ecco una guida completa.
Dividere casa in due appartamenti: le possibili motivazioni
Ecco quali potrebbero essere i motivi che spingono a procedere con un frazionamento:
- motivi ereditari: in questo modo, ogni erede avrebbe un appartamento piccolo ma autonomo e completo di servizi;
- investimento: due piccoli appartamenti sono più profittevoli, sia nel caso di locazione che nel caso di vendita;
- semplificazione della vendita: i tagli grandi sono meno appetibili nel mercato immobiliare;
- motivi familiari: è necessario creare un piccolo appartamento indipendente per un familiare, ad esempio per un figlio o una figlia ormai grande.
Dividere una casa in due unità abitative: verifiche da fare prima di procedere
Prima di procedere con la divisione sono necessarie alcune verifiche. Ad esempio, è importante capire se la divisione è possibile a livello impiantistico e costruttivo, analizzando la morfologia dell’impianto della luce e di quello del gas, e il layout della struttura portante.
Ad esempio, se la casa non è di recente costruzione, potrebbe avere una muratura portante che impedisce delle aperture necessarie: ad esempio, quella di un secondo ingresso indipendente.
Anche le tubature potrebbero essere un grosso vincolo, se fosse necessario aggiungere dei servizi igienici, e lo stesso ragionamento va fatto per le canne fumarie, per evitare di costruire in modo non conforme alla normativa.
Il progetto deve seguire le norme igienico-sanitarie dettate dal regolamento edilizio comunale, come il RAI (rapporto aero-illuminante), che riguarda il rapporto tra superfici dei locali e superfici finestrate in facciata.
Il progetto deve rispettare il regolamento condominiale dell’eventuale stabile, che potrebbe vietare la divisione di un appartamento in due unità immobiliari, ed è per questo che è meglio consultarlo prima di procedere col progetto.
Dividere casa in due appartamenti: normative e step per procedere
La procedura di frazionamento è stata snellita dal Decreto Sblocca Italia del 2014, che ha permesso di dividere l’immobile in due unità immobiliari senza che sia necessario il permesso del Comune, a patto che la volumetria e la destinazione d’uso rimangano inalterate. Ecco gli step necessari, a seconda dei casi.
- Prima di avviare i lavori, un tecnico, che può essere architetto, ingegnere o geometra, deve consegnare la CILA (Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata) al Comune, per dimostrare che i lavori siano conformi alla normativa sull’efficienza energetica, a quella antisismica e al regolamento edilizio, garantendo anche che le parti strutturali non subiranno modifiche.
Se invece sono previste queste modifiche, dovrà essere presentata la SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività) presso il genio civile, allegando gli elaborati del progetto. - Dopo la conclusione dei lavori, bisognerà procedere con l’aggiornamento catastale, sia in Comune che al Catasto, e comunicare la nuova rendita catastale all’Agenzia delle Entrate.
- Vanno infine presentate la comunicazione di fine lavori e il certificato di collaudo del tecnico.
- Dopo l’esecuzione dei lavori andranno cambiate le tabelle millesimali, operazione che andrebbe compiuta ricalcolando tutti i millesimi del condominio, ma che di solito si fa dividendo le quote dell’appartamento iniziale in base alla metratura.
Dividere una casa in due unità abitative: i costi
I costi da sostenere per un frazionamento vanno considerati prima di iniziare e, per avere un’idea di base, sono i seguenti:
- costi degli interventi edili e impiantistici;
- parcelle per il progettista, il direttore dei lavori e per le pratiche amministrative;
- diritti di segreteria comunali;
- oneri di urbanizzazione;
- imposta per la variazione catastale;
- allaccio luce e gas.
Idee per dividere una casa in due appartamenti risparmiando: detrazioni e bonus
Oltre ai costi, vanno considerate le detrazioni, i bonus e l’eventuale esenzione IMU. Vediamo queste possibilità nel dettaglio.
È prevista una detrazione IRPEF del 50% per la ristrutturazione, che può ammontare al massimo a 96.000 euro ad appartamento, diviso in 10 quote all’anno. A questa cifra, può aggiungersi il bonus mobili e l’ecobonus. Se dopo il frazionamento, le due unità immobiliari dovessero essere la prima casa di due proprietari diversi, potranno godere dell’esenzione IMU. Se invece il proprietario fosse unico, l’esenzione sarà solo su una delle due abitazioni.
La Tasi va pagata solo se è una seconda casa o se è una prima casa considerata abitazione di lusso. La tassa sui rifiuti Tari va pagata in base alle tariffe del Comune.
In arte Irriverender, è Architetto di formazione, Docente di ruolo di Tecnologia, Copywriter e Seo Specialist.
Collabora con varie riviste e siti, scrivendo saggi su temi di architettura, domotica, design, real estate e tecnologia dell’abitare.
