19 Maggio 2023, 11:00

Negli ultimi anni gli affitti brevi sono stati un fenomeno sempre più in crescita soprattutto in regioni o aree dove vi sono forti necessità di concedere immobili per ridotti lassi temporali.

Si pensi alle esigenze connesse al turismo stagionale oppure al verificarsi di eventi particolari come, ad esempio, delle fiere che fanno aumentare la richiesta di locazioni per brevi periodi e conseguentemente fanno lievitare i prezzi applicati. Affittare in tali momenti risulta pertanto particolarmente vantaggioso. Gli affitti brevi sono stati infatti pensati per soddisfare esigenze abitative transitorie.

Tutto questo impone, da parte del Governo, una sempre maggiore necessità di regolamentare la materia che si è evoluta nel corso del tempo.

In primo luogo, occorre evidenziare che, al fine di reprimere dei comportamenti contrari alla legge, sono stati introdotti dei nuovi adempimenti da effettuare.

Cosa sono gli affitti brevi e quali sono le novità da un punto di vista normativo?

A partire dal 1° gennaio 2023, in caso di stipula di un affitto breve, viene previsto l’obbligo di comunicare i dati all’Agenzia delle Entrate. Ecco che, al fine di soddisfare esigenze di trasparenza, i portali telematici come Airbnb, sono tenuti a fornire al Fisco i codici fiscali di coloro che concedono immobili in locazione mediante la stipula di un affitto breve.

Vediamo con maggiori dettagli chi è obbligato a trasmettere le comunicazioni.

Cosa sono gli affitti brevi

Gli affitti brevi sono i contratti di locazione aventi a oggetto immobili a uso abitativo (categoria catastale da A/1 ad A/11) e caratterizzati da una durata non superiore ai 30 giorni.

Rientrano nella categoria i contratti che prevedono la prestazione di servizi volti a fornire biancheria da letto, asciugamani e la pulizia dei locali.  Al di fuori di queste limitate casistiche, la prestazione viene considerata di carattere imprenditoriale.

Per parlare di affitti brevi, i contratti devono essere stipulati da persone fisiche, al di fuori dello svolgimento di un’attività di impresa.

Requisiti dell’affitto breve

Affinché un contratto di locazione possa essere ricondotto all’ambito degli affitti brevi, deve soddisfare i seguenti requisiti:

  • il contratto deve essere sottoscritto da persone fisiche al di fuori di un’attività imprenditoriale;
  • l’immobile deve essere a uso abitativo;
  • l’immobile deve essere situato sul territorio italiano;
  • la durata del contratto non deve essere superiore a 30 giorni.

Rientrano nell’ambito degli affitti brevi anche le locazioni aventi a oggetto solo una parte dell’immobile.

Modalità di sottoscrizione dell’affitto breve

Possono essere sottoscritti direttamente dal soggetto interessato, con l’intervento di intermediari immobiliari o di coloro che gestiscono portali telematici. In quest’ultimo caso, i soggetti preposti mettono in contatto coloro che sono alla ricerca di un immobile con persone che hanno a disposizione un immobile da concedere in locazione.

Devono essere comunicati, in riferimento a tali tipologie di affitti, l’anno del contratto di locazione al fine di indentificarne la durata e i dati catastali dell’immobile.

Affitti brevi 2023: le novità

Nell’ambito delle novità di quest’anno vi sono nuove comunicazioni da effettuare.

A fronte di una normativa europea più restrittiva, i proprietari di case messe a disposizione per la stipula di affitti brevi dovranno, infatti, mettere in conto nuovi adempimenti.

Nel caso ci si avvalga delle prestazioni dei portali sul web, saranno i gestori delle piattaforme come Airbnb o Booking a dover comunicare all’Agenzia delle Entrate i seguenti dati:

  • codici fiscali dei locatori;
  • redditi percepiti dal proprietario dell’immobile;
  • numero di operazioni effettuate;
  • dati catastali dell’immobile concesso in affitto.

In questo modo sarà possibile identificare chi affitta tramite piattaforma digitale in modo certo e chiaro.

Le informazioni dovranno essere inviate trimestralmente all’Agenzia delle Entrate. In questo modo si consentirà al Fisco di disporre di maggiori informazioni. Sarà quindi più agevole monitorare le transazioni e tassare i proventi derivanti.

Grazie alle informazioni più dettagliate su chi affitta, l’Agenzia delle Entrate avrà maggiori strumenti di contrasto all’evasione fiscale.

Affitti brevi: quali sono le sanzioni applicate

Rilevanti sono le conseguenze del mancato adempimento dell’obbligo, ovvero il blocco del profilo e dei pagamenti.

Tali provvedimenti verranno applicati qualora il locatore non invii tali informazioni al gestore del portale, dopo che siano stati effettuati due solleciti. Lo stesso dicasi nel caso in cui siano trascorsi 60 giorni dalla richiesta dei dati.

Ai blocchi si aggiungono sanzioni pecuniarie per un importo che va dai 2.000 ai 21.000 euro, cifra che viene ulteriormente aumentata della metà. Si avrà invece una riduzione della metà della sanzione qualora i dati risultino soltanto incompleti.

Dunque, dopo un periodo di pausa dovuto alla pandemia, il contratto di affitto breve torna in auge e necessita di una sistemazione organica. Si cerca una normativa uniforme ed efficace a livello nazionale nell’ambito di un processo di regolamentazione che era iniziato nel corso del 2017, ma che ha subito una battuta d’arresto a seguito dell’emergenza sanitaria. Ecco che il Consiglio dei ministri ha approvato il primo dicembre 2022 il decreto legislativo che recepisce la direttiva UE sulla trasparenza Dac7 (2021/514).

Essa introduce un regime di cooperazione amministrativa nell’ambito fiscale ed è volta a ottenere uno scambio automatico di informazioni tra lo Stato e i gestori di piattaforme telematiche.

Vengono esclusi dagli obblighi imposti con le nuove regole gli alberghi che con regolarità affittano delle abitazioni e i locatori piccolissimi.

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