Come si fa la proposta di acquisto per un immobile

Dopo aver fatto un’attenta ricerca sul mercato immobiliare, si spera di riuscire a trovare la casa che corrisponde alle proprie esigenze. Una volta individuata la casa in questione, è necessario effettuare una proposta di acquisto casa per finalizzare l’acquisto, ovvero manifestare concretamente la propria intenzione di acquisto al venditore dell’immobile, con un’offerta economica che può essere accettata o meno.

Ma cos’è esattamente una proposta d’acquisto? Qual è il suo valore legale e come si redige? Abbiamo stilato per voi una guida pratica!

Proposta d’acquisto, cos’è?

La proposta d’acquisto di un immobile è una dichiarazione in cui la persona interessata a comprare la casa, si assume un impegno vincolante nei confronti del venditore. Permette al compratore di bloccare l’immobile e contemporaneamente di guadagnare tempo prima di finalizzare la compravendita. Il venditore, dall’altro lato, rimane libero di valutare altre offerte prima di accettare una determinata proposta.

É necessario sapere che, per rendere completa la richiesta bisogna versare una caparra: non c’è una regola fissa che ne stabilisce il valore, in genere si tratta di qualche migliaio di euro calcolato in proporzione rispetto al valore dell’immobile. La caparra è sotto forma di assegno non trasferibile, intestato al proprietario del bene, che l’agenzia immobiliare trattiene come deposito fiduciario. Questo denaro non sarà incassato prima della comunicazione dell’accettazione della proposta.

La proposta di acquisto di una casa avviene tramite la compilazione di un questionario, e in particolare, se si decide di rivolgersi a un’agenzia immobiliare, sarà consegnato un modulo precompilato. Per procedere con la compilazione dei dati e condizioni dell’offerta tramite agenzia, sono necessari i seguenti documenti: documento di identità, codice fiscale e assegno con la cifra che si offre come garanzia.

Cosa scrivere nella proposta d’acquisto

Come accennato precedentemente, per fare la proposta di acquisto è necessario compilare un modulo.

Il modulo per la proposta di acquisto di un immobile deve contenere le seguenti informazioni:

  • I dati personali del proprietario, dell’acquirente ed eventualmente quelli dell’agenzia a cui si è rivolti;
  • I dati relativi all’immobile che si vuole acquistare;
  • Le dichiarazioni riguardo a: conformità alle norme edilizie, agibilità dell’immobile, esistenza di iscrizioni o trascrizioni pregiudizievoli, ammontare annuo delle spese condominiali.
  • Indicazione della data ultima utile di stipula del contratto definitivo di compravendita dell’immobile;
  • Il prezzo che si vuole proporre;
  • Le condizioni di pagamento della caparra, dell’immobile e dell’atto notarile;
  • L’irrevocabilità della proposta e l’arco di tempo in cui può essere considerata valida, ovvero la sua durata.
  • Il compenso di mediazione dovuto all’agenzia e quello di restituzione della caparra in caso di mancato accordo;
  • Altre eventuali clausole.

Che valore ha la proposta d’acquisto

Ma che valore ha la proposta di acquisto di una casa? Essa rappresenta un impegno formale che – solo dopo che viene accettata dal proprietario e comunicata all’acquirente l’accettazione della proposta – diventa un vero e proprio contratto. Per questo motivo è importante stabilire il valore dell’offerta in maniera consapevole, inserendo nella proposta l’offerta più seria e corretta possibile, visto che il prezzo riportato nella proposta di acquisto sarà esattamente quello che il proprietario richiederà in caso di accettazione.

In particolare, nel contratto preliminare di compravendita, ci sono delle informazioni che sono essenziali e che vanno necessariamente esplicitate:

  • Il prezzo offerto per l’immobile in questione;
  • Le modalità e i termini in cui si pagherà questa cifra.  Per dimostrare serietà e affidabilità si allega un assegno bancario non trasferibile (caparra) intestato al venditore, che dev’essere rilasciato in deposito fiduciario presso l’agente immobiliare. Questo assegno verrà consegnato al proprietario solamente dopo l’avvenuta conoscenza da parte dell’acquirente dell’accettazione della proposta. Il valore dell’assegno rappresenta generalmente il 10% del valore del prezzo di vendita.
  • Le tempistiche entro cui l’offerta rimarrà valida

Una volta esplicitati questi aspetti, il proprietario dell’immobile provvederà ad esaminare la proposta e a decidere se le condizioni poste sono adatte alle proprie esigenze.

Come deve essere comunicata l’accettazione della proposta d’acquisto

Per quanto riguarda le tempistiche di accettazione di una proposta, variano a seconda che l’acquirente abbia richiesto un finanziamento per sostenere le spese di acquisto o no. Nel primo caso infatti questo comporta un allungamento delle tempistiche, in modo tale da consentire l’adempimento a tutti gli obblighi burocratici.

La proposta di acquisto ha in media una durata compresa tra i 7 e i 15 giorni e, nel caso il venditore accetti la proposta e l’acquirente ne venga a conoscenza, è possibile procedere al rogito in un momento da definirsi in accordo tra le parti, con tempistiche che possono essere di circa un mese se l’immobile venduto è libero.

Il venditore può scegliere di accettare la proposta di acquisto della casa comunicando la decisione definitiva in via formale (via email o controfirmando la proposta) all’agenzia immobiliare.

Dopo che la proposta viene accettata e il futuro acquirente ne viene a conoscenza, l’assegno di garanzia lasciato in deposito diventa una vera e propria caparra confirmatoria.

Si dovrà quindi provvedere alla registrazione della proposta presso l’Agenzia Delle Entrate,  questo può tuttavia, essere evitato se entro 20 giorni dall’accettazione della proposta si procede alla sottoscrizione del preliminare di compravendita.

In qualsiasi caso (proposta o preliminare), l’agente provvederà alla registrazione previa consegna in sue mani di almeno due copie con firme originali, e della relativa provvista economica per procedere al pagamento degli oneri.

Cosa succede se la proposta d’acquisto non viene accettata

Secondo quanto riportato dall’art.1328 c.c.: “La proposta può essere revocata finchè il contratto non sia concluso”. In particolare, il contratto si ritiene concluso nel momento in cui chi ha fatto la proposta viene a conoscenza dell’accettazione dell’altra parte, ma fino a quel momento la proposta di acquisto può essere revocata.

Non avendo alcun vincolo rispetto all’impegno assoluto dell’acquirente, il venditore è sempre libero di valutare altre offerte e di scegliere di proseguire con una, o con un’altra proposta. Inoltre, l’accettazione può essere revocata, a condizione che la revoca giunga a conoscenza del proponente prima dell’accettazione.

Chiaramente, fino a quando la proposta di acquisto non viene accettata dal venditore, anche l’acquirente ha la libertà di cambiare idea: può revocare la proposta e ottenere la restituzione della somma versata a titolo di caparra.

In conclusione, se il proprietario dell’immobile decide di non accettare la proposta di acquisto, si effettuerà la restituzione della caparra al proponente, che, eventualmente, avrà la possibilità di scegliere di modificare la sua proposta e le varie condizioni.

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