La casa è il bene primario per eccellenza. Sia l’acquisto che la vendita di un immobile dovrebbero essere preceduti da una attenta indagine sull’andamento del mercato immobiliare e da un’accurata visione della normativa vigente. Questa guida mira ad essere un piccolo compendio utile a professionisti e clienti che si trovano a dover acquistare o vendere un immobile ad uso abitativo.
In questa prima parte tratteremo tutto ciò che riguarda la compravendita tramite intermediario professionale.
La figura del Mediatore o Agente Immobiliare
La maggior parte delle compravendite immobiliari fra privati vede l’intervento di un intermediario in possesso di requisiti professionali e morali: l’Agente Immobiliare.
La complessità delle operazioni legate ad una compravendita e le competenze richieste dalla stessa rendono infatti consigliabile avvalersi di un operatore, in grado di assistere il privato nell’acquisto e/o nella vendita dell’immobile e metterlo in contatto con il maggior numero di potenziali controparti.
Il ricorso ad un Mediatore Immobiliare fornisce, inoltre, al soggetto maggiori garanzie sul buon esito dell’affare oltre a tutta una serie di servizi complementari fra i quali un importante supporto professionale per la valutazione dell’immobile.
L’Agente Immobiliare quindi è un Mediatore specializzato nella conclusione di affari aventi per oggetto lo scambio di beni immobili. L’art. 1754 del Codice Civile identifica il Mediatore (Agente Immobiliare) come quella figura professionale che mette in relazione due o più parti (la domanda e l’offerta) per la conclusione di un affare, senza essere legato ad alcuna di esse da rapporti di collaborazione, dipendenza o di rappresentanza.
A decorrere dall’8 maggio 2010 è stata prevista l’iscrizione dei soggetti abilitati (ovvero che possiedono tutti i requisiti ex lege 39/1989) nel registro delle imprese o nel repertorio delle notizie economiche o amministrative (REA), istituito presso la Camera di Commercio, a seconda che si tratti di attività esercitate in forma di impresa o da soggetti diversi dalle imprese (ad es. dipendenti o amministratori di società).
Come già accennato, elemento distintivo della figura dell’Agente Immobiliare è la sua posizione di imparzialità, egli infatti deve agire nell’interesse di entrambe le parti e da entrambe ha il diritto al pagamento della provvigione.
A tal proposito è importante sottolineare come, non esistendo una legge che stabilisca l’importo della provvigione, il corrispettivo spettante al mediatore dipende dall’accordo raggiunto liberamente tra Cliente e Agente al momento dell’incarico; è consigliabile quindi concordare in via preliminare e per iscritto l’entità della provvigione e le modalità di pagamento. In caso di mancato accordo tra le parti possono far fede gli usi vigenti della Camera di Commercio locale.
La L. 296/2006 ha previsto nei rogiti di compravendita immobiliare, che i contraenti debbano attestare, mediante un’apposita dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà, se nella conclusione dell’affare si sono avvalsi di un mediatore e in caso affermativo hanno l’obbligo di indicarne i dati identificativi, il codice fiscale ed il numero di partita iva, nonché l’ammontare e le modalità di pagamento della provvigione.
Dal 1 gennaio 2007 (D.L.223/2006, art. 35 comma 22 bis) è stata prevista inoltre la possibilità di detrarre il 19% della provvigione versata al mediatore, in dipendenza dell’acquisto di un’ unità immobiliare da adibire ad abitazione principale, fino ad un importo massimo di 1000,00 euro. Per ottenere lo sgravio fiscale è quindi necessario che il cittadino richieda all’Agente Immobiliare copia dei mezzi di pagamento e della relativa documentazione.
La Responsabilità e i diritti dell’Agente Immobiliare
Oltre al compito fondamentale di mettere in contatto le parti, l’Agente Immobiliare ha, ai sensi del comma 1 dell’art. 1759 del Codice Civile, un specifico “obbligo di comunicare alle parti le circostanze note, relative alla valutazione e sicurezza dell’affare, che possono influire sulla conclusione dello stesso”.
Come già accennato il diritto del mediatore alla provvigione da entrambe le parti è legato alla sua posizione di imparzialità e terzietà e matura solo se le parti stesse concludono l’affare per effetto del suo intervento (art. 1755 C.C.).
Per giurisprudenza consolidata il sostantivo “affare” ha un significato più ampio di quello di contratto, comprendendo ogni operazione di contenuto economico risolventesi in un’utilità di carattere patrimoniale. Conseguentemente la sottoscrizione del contratto preliminare, pur non avendo, l’effetto reale di trasferire la proprietà dell’immobile bensì quello obbligatorio di pervenire alla stipula del contratto definitivo, ove concluso per intervento del mediatore, configura la conclusione dell’affare ai fini del riconoscimento del diritto alla provvigione di quest’ultimo e ciò a prescindere dall’esito del preliminare stesso.
Normalmente tuttavia gli Agenti Immobiliari si impegnano a seguire i propri Clienti fino alla stipula del rogito.
Le clausole vessatorie nei contratti immobiliari
La normativa contrattuale in materia di clausole vessatorie si applica ai contratti conclusi da “consumatori”; per consumatore deve intendersi “la persona fisica che agisce per scopi estranei all’attività imprenditoriale o professionale eventualmente svolta”.
Il punto 4 dell’art. 34 del Codice del Consumo stabilisce che “non sono vessatorie le clausole o gli elementi di clausola che siano stati oggetto di trattativa individuale”.
Lo spirito della norma è di salvaguardare comunque il principio fondamentale dell’autonomia negoziale. Il consumatore viene tutelato dalle clausole imposte unilateralmente dal Mediatore ma ha l’obbligo di rispettarne il contenuto ove le stesse siano state espressamente discusse e trattate. In quest’ultimo caso le clausole dovranno ritenersi pienamente valide ed efficaci. Occorre tuttavia che il consumatore abbia avuto la possibilità effettiva e concreta di influire sul contenuto della clausola o del contratto nel suo complesso, magari accettando quella condizione per così dire “sbilanciata”, in cambio di altre concessioni nell’ambito dell’intero rapporto negoziale.
Spetta al Mediatore l’onere di provare che le clausole, nonostante siano state unilateralmente predisposte, sono state oggetto di una specifica trattativa con il cliente.
Tale disposizione risulta applicabile anche alle Agenzie Immobiliari che normalmente si avvalgono nell’esercizio della loro attività di moduli e formulari che specificano le condizioni di contratto applicate.
La legge prevede che, in caso di contratti proposti al consumatore per iscritto, gli stessi siano redatti nella forma più chiara e semplice possibile in modo da consentire a chiunque, anche al consumatore più sprovveduto, di capire il significato reale del contratto che sta per stipulare e di prendere coscienza anche degli oneri che da esso derivano.
In caso di dubbio sul senso di una clausola, prevale l’interpretazione più favorevole al consumatore.
Web enthusiast, appassionata di viaggi, libri e scrittura. Siciliana d’origine, milanese d’adozione, dopo una laurea in Management presso l’Università Bocconi di Milano, entra a contatto col mondo delle startup e del Prop-tech. Oggi lavora come Consulente di Marketing.
