Il 4 luglio è la data cerchiata in rosso sul calendario di tutti i milanesi: dopo anni di lavori, è prevista l’apertura del tratto della M4 da San Babila a Linate Aeroporto. Si tratta del secondo tratto di linea aperto ai viaggiatori dopo quello di Novembre 2022.
Una linea pensata per tutti i passeggeri che ogni giorno si muovono verso l’Aeroporto o che rientrano a Milano dopo i propri viaggi. Nonostante questa prerogativa iniziale, la M4 servirà entro il 2024 alcune zone periferiche della città, da troppo tempo ormai sprovviste di collegamenti veloci ed efficienti, al centro di Milano.
Come la metropolitana influenza il mercato immobiliare
L’andamento del mercato immobiliare in quartieri come Giambellino, Tortona, Solari e Forlanini, è stato fortemente condizionato dalla costruzione della nuova linea.
Il valore di mercato degli immobili in una determinata città è dato infatti da due componenti fondamentali. La prima, intrinseca, è data dalle proprietà e dalle caratteristiche strutturali della casa, come numero di locali, superficie e classe energetica.
La seconda è di natura esogena, determinata dal numero di servizi di cui la zona in cui si trova l’immobile può beneficiare. Verde urbano, scuole e piste ciclabili sono variabili sempre più importanti agli occhi del consumatore. Tuttavia, è bene ricordare che, in città grandi come Milano, la variabile fondamentale di cui tener conto è sempre legata ai tempi di percorrenza.
Il vantaggio di avere una fermata della metro sotto casa è di per sé imparagonabile. La metro di Milano, con tutti i suoi collegamenti e interscambi, consente a tutti di raggiungere la città da una parte all’altra in pochissimo tempo.
Secondo i dati raccolti da migliaia di valutazioni immobiliari su Wikicasa, il dato che emerge è inequivocabile. Il valore di un immobile vicino alla metro è più alto rispetto alla media di mercato, di un valore che oscilla tra 13% e 17%.
Gli utenti premiano la M4: boom di richieste con la prima apertura
La M4 ha cambiato e continuerà a cambiare i quartieri che attraversa. Per comprendere questo fenomeno, basta notare come la percezione di queste zone sia cambiata nella prospettiva dell’utente che cerca casa.
Se si prendono in esame le fermate aperte a fine 2022, ovvero Dateo, Susa, Argonne, Forlanini, Repetti e Linate, si osserva qualcosa di molto interessante.
Rispetto al 2021, il numero di utenti che ha effettuato una richiesta per un immobile a ridosso delle fermate è salita in media del 26%.
Un altro fattore merita ulteriore considerazione. Il mercato dell’offerta è cresciuto con un tasso molto più alto nel quartiere Forlanini, più periferico e sprovvisto di collegamenti veloci da e per la città.
La costruzione delle fermate della M4 di Forlanini FS e Repetti, è infatti il primo tassello di un processo di riqualificazione urbana dell’intero quartiere.
In una città come Milano, dove i prezzi degli immobili sono tra i più alti di tutta Italia, chi investe nell’acquisto tende sempre a preferire zone periferiche, a patto che siano ben collegate al resto della città.
Non è un caso che per Forlanini, il mercato della domanda abbia risposto presente, facendo registrare un incredibile +75% rispetto all’anno precedente.
L’andamento dei prezzi degli immobili dopo l’apertura della M4
Va da sé che all’aumentare della domanda, anche l’offerta si sia regolata di conseguenza, portando a una rivalutazione degli immobili nei quartieri a ridosso della M4.
Anche in questo caso si è assistito a un aumento complessivo del prezzo medio di mercato sulle singole zone, con picchi del 13%.
L’inserimento di un ulteriore collegamento in quartieri fortemente residenziali come Dateo, Susa e Argonne ha portato a una forte rivalutazione degli immobili in zone già munite di numerosi comfort se si guarda al numero complessivo di servizi.
Tenendo conto della forte presenza universitaria in queste zone, investire in un immobile in questi quartieri potrebbe generare un rendimento sempre crescente. Aggiungere un servizio come il collegamento all’Aeroporto, potrebbe essere un plus.
Al contrario, zone periferiche come quella di Forlanini già citata in precedenza, mostrano una rivalutazione più contenuta. Il prezzo degli immobili tenderà a salire con tassi più sostenuti in un secondo momento. La M4, in questi quartieri, porterà infatti con sé una profonda ondata di cambiamento che passa da nuovi complessi residenziali e molto altro.
Il futuro: cosa succederà al mercato immobiliare con le nuove aperture della M4
Lo scenario mostrato tra 2021 e 2022 è molto chiaro. Laddove è stata aperta, la M4 si è dimostrata linfa vitale per il mercato immobiliare della zona.
All’apertura della metro seguirà un profondo processo di modernizzazione e riqualificazione di numerose aree, su cui oggi svariati investitori hanno già messo gli occhi.
È il caso della già citata Forlanini, ma anche della zona di Lorenteggio, Giambellino e Tortona, dove l’apertura della metro blu è programmata per fine 2024.
Non è un caso che proprio l’ultima zona citata vedrà sorgere il modernissimo Bosco Navigli, uno dei progetti più futuristici di tutta Europa.
L’apertura della M4 segna anche una netta distinzione di mercato tra centro e periferia.
Da un lato, il centro aumenta immediatamente di valore in seguito all’inserimento di un nuovo servizio ben integrato con il resto del contesto. La periferia, per il momento, cresce invece con un tasso più costante, che la rende immediatamente appetibile per chi cerca casa.
L’anello centrale di Milano continua quindi il suo percorso di evoluzione verso una zona sempre più luxury e alla portata di pochi, aggiungendo un servizio come il collegamento via metro all’Aeroporto, che spesso distingue una metropoli contemporanea da una semplice grande città.
Nelle zone più esterne della città, invece, la metro è la “pietra miliare”. Il primo servizio al quale poi faranno seguito tutti gli altri e slancio di rinascita del mercato residenziale è infatti spesso proprio la metropolitana.
Le nuove aperture tra luglio 2023 e ottobre 2024 potrebbero confermare questa tendenza. La nuova M4 potrebbe spingere gli utenti verso soluzioni a buon mercato in quartieri periferici sempre meglio collegati al resto della città.
Per questo motivo, investire oggi nell’acquisto di un immobile in zone come Forlanini, Giambellino, Lorenteggio potrebbe essere una soluzione vincente sul medio-lungo termine.
Laureato in management engineering appassionato di statistica, oggi è business analyst presso Wikicasa.
Nel tempo libero si dedica alle sue passioni: sport, moda e design.
