Stai acquistando la tua prima casa? Scopri quando si applica l’iva agevolata al 4%, quali requisiti devi rispettare e come beneficiare dell’agevolazione.
IVA al 4% per l’acquisto della prima casa: cos’è e quando si applica
L’IVA sulla prima casa si paga quando l’acquistiamo da un’impresa e non da un privato.
Quando acquistiamo da un privato non paghiamo IVA, ma Imposta di Registro.
L’aliquota del 4% è riservata all’acquisto della prima casa, a condizione che la casa sia classificata in una categoria catastale non considerata di “lusso”.
Per le abitazioni di lusso, invece, l’IVA è al 22%, indipendentemente dalla configurazione di abitazione principale.
Per le “seconde case”, a condizione che non siano di “lusso”, l’aliquota è del 10%.
L’IVA per l’acquisto della prima casa si calcola sul prezzo dell’immobile fatturato dall’impresa, e la differenza rispetto all’acquisto da un privato può essere piuttosto significativa.
Questo dipende dal fatto che l’Imposta di Registro può essere calcolata su un valore convenzionale che è normalmente più basso del valore di mercato.
Facciamo un esempio con dati presi da un caso reale.
Casa del valore di mercato di 400.000,00 euro, con rendita catastale di 1.250,00 euro.
IVA 4% di 400.000,00 euro = 16.000,00 euro.
Se acquistiamo da privato, paghiamo Imposta di Registro con il sistema prezzo-valore, cioè su un imponibile pari alla rendita catastale rivalutata del 5% e moltiplicata per 110.
Il prezzo-valore per l’Imposta di Registro sarà pari a 1.250,00 x 1,05 x 110 = 144.375,00, e l’Imposta di Registro sarà pari al 2% di questo valore, cioè pari a 2.887,50 euro.
Come si vede, la differenza è molto elevata.
E le altre imposte oltre all’IVA?
In caso di acquisto della nostra prima casa da un’impresa, oltre all’IVA dovremo pagare:
- L’Imposta di Registro in misura fissa (200,00 euro)
- L’Imposta Ipotecaria in misura fissa (200,00 euro)
- L’Imposta Satastale in misura fissa (200,00 euro).
In caso di acquisto da privato, invece, non si pagherà IVA ma Imposta di Registro pari al 2% del prezzo-valore, oltre a Imposta Ipotecaria e Catastale in misura fissa (50,00 euro ciascuna).
Come si recupera l’IVA sulla prima casa?
Questa è una domanda molto frequente, che ha una risposta molto semplice: l’IVA sulla prima casa non si recupera.
L’IVA si recupera (cioè, è ammessa in detrazione) solo per le operazioni che rientrano in un’attività di impresa o di lavoro autonomo.
Ma una delle condizioni per fruire delle agevolazioni “prima casa” è proprio quella di non essere un’operazione all’interno di un’attività di impresa o professionale.
Se abbiamo una Partita IVA abbiamo comunque diritto all’agevolazione del 4%, ma non possiamo portare in detrazione l’IVA nella nostra liquidazione periodica IVA.
Stiamo agendo, insomma, nella nostra veste di “privato”, e non recuperiamo l’IVA, come del resto non la recupera chi non ha una Partita IVA.
Iva acquisto prima casa: categorie ammesse per l’agevolazione al 4%
Non sempre abbiamo diritto all’IVA al 4% sulla prima casa.
Sulle abitazioni di lusso l’agevolazione non è ammessa, e le categorie catastali che non consentono di fruire dell’agevolazione sono:
- A/1 – Abitazioni di tipo signorile
- A/8 – Abitazioni in ville
- A/9 – Castelli, palazzi di eminenti pregi artistici e storici
In questi casi si paga l’IVA ordinaria al 22%.
Le categorie ammesse al 4%, invece, sono:
- A/2 – Abitazioni di tipo civile
- A/3 – Abitazioni di tipo economico
- A/4 – Abitazioni di tipo popolare
- A/5 – Abitazioni di tipo ultra popolare
- A/6 – Abitazioni di tipo rurale
- A/7 – Abitazioni in villini
- A/11 – Abitazioni e alloggi tipici dei luoghi
IVA al 4% sulla prima casa: requisiti soggettivi e oggettivi per ottenerla
Iniziamo con la solita precisazione: “prima casa”, ai fini delle agevolazioni fiscali, non è la prima casa che acquistiamo o l’unica nostra casa di proprietà.
La “prima casa” è quella che si trova nel comune in cui abbiamo o intendiamo richiedere, entro 18 mesi dall’acquisto, la nostra residenza.
L’acquirente deve essere un privato, l’uso deve essere abitativo e la categoria catastale deve rientrare in una di quelle elencate nel paragrafo precedente.
Per maggiori dettagli si veda questo nostro articolo.
IVA al 4% sull’acquisto della prima casa: documentazione necessaria per richiederla
Nella consueta dichiarazione sostitutiva che riguarda qualsiasi compravendita immobiliare ed è inserita nel rogito, nel caso di acquisto con IVA al 4% l’acquirente deve dichiarare di essere in possesso dei requisiti “prima casa”.
Laureata in Economia e Commercio presso l’Università Cattolica di Milano, ha maturato oltre 30 anni di esperienza in campo amministrativo e fiscale. Durante la pratica professionale ha insegnato Ragioneria e in seguito ha acquisito oltre dieci anni di esperienza con una delle big four della revisione e consulenza contabile. Nel 2004 ha avviato un suo studio professionale e all’attività di consulenza affianca quella di docente nelle materie fiscali e previdenziali nei corsi di formazione per gli operatori dei CAF.
