Quando si compra una casa bisogna avere presente il tempo che ci vuole per attraversare tutte le varie fasi del processo d’acquisto, ad esempio tra la firma del compromesso e il rogito.
Tempo che intercorre tra compromesso e rogito
Il periodo che va dal compromesso al rogito notarile varia a seconda dei casi specifici e delle normative del luogo. Si tratta di un periodo che può andare dai due mesi circa ai tre anni.
A influire su questa durata ci sono vari fattori:
- la complessità della transizione;
- il bisogno di eventuali finanziamenti;
- le procedure amministrative locali.
Le parti devono essere consapevoli dei tempi per vivere serenamente gli step della compravendita: un legale o un’agenzia immobiliare di fiducia può guidare durante le varie fasi e dare le informazioni necessarie.
Tempo entro il quale il vecchio proprietario deve liberare l’immobile
Dal rogito in poi, l’acquirente diventa il nuovo proprietario. A volte è possibile che il vecchio proprietario possa rimanere in casa anche dopo il rogito, e il tempo entro la quale deve liberarla è stabilito nel compromesso e nel contratto di compravendita.
Per capire meglio il tutto ecco alcuni concetti chiave che andrebbero conosciuti:
- Consegna immediata: l’acquirente e nuovo proprietario entra in possesso dell’immobile appena dopo il rogito.
- Termine stabilito: vi è un termine entro il quale il vecchio proprietario deve lasciare l’immobile.
- Necessità del venditore: se il venditore segnala alcune esigenze personali, la data di consegna può essere stabilita anche dopo giorni o settimane dopo il rogito.
- Occupazione temporanea: il venditore potrebbe rimanere per un periodo dentro l’immobile, pagando un canone d’affitto.
I dettagli relativi alla consegna dell’immobile devono essere indicati in modo trasparente sul compromesso e sul rogito. L’agente immobiliare potrebbe avere un ruolo chiave per mediare l’accordo sulle tempistiche e assicurarsi che tutto sia chiaro.
Tempi non rispettati: conseguenze
Il mancato rispetto di questi tempi ha delle conseguenze:
- Penali contrattuali: il compromesso potrebbe includere una clausola che stabilisce un importo di denaro che una parte deve versare all’altro in caso di inadempimento.
- Risarcimento dei danneggiati: la parte danneggiata ha diritto a chiedere un risarcimento.
- Obbligo di esecuzione: la parte danneggiata potrebbe richiedere all’autorità giudiziaria l’adempimento forzato del contratto.
- Risoluzione del contratto: nel caso di inadempimenti gravi, le parti potrebbero decidere per la risoluzione del contratto, che prevede la cessazione degli obblighi contrattuali e la restituzione degli eventuali acconti versati.
- Procedimenti giudiziari: in casi ancora più gravi si ricorre alle vie legali, affidandosi quindi alle decisioni del tribunale.
Tempistiche da considerare quando c’è un mutuo
Se la compravendita viene effettuata tramite un mutuo, si deve tenere conto anche dei tempi che richiede il mutuo, e quindi tener presente che ci sono una serie di passaggi:
- Documenti da presentare per assicurarsi della solvibilità: carta d’identità, codice fiscale, certificato di residenza, certificato di stato di famiglia, CUD (se lavoratore dipendente), Modello Unico (se lavoratore autonomo), documenti relativi alla persona e all’immobile.
- Valutazione della banca: la banca dà un primo parere di fattibilità, valutando il valore dell’immobile oggetto del mutuo, il reddito del richiedente e del suo eventuale nucleo familiare, eventuali garanzie di terzi. Se tutto va bene, la banca dà una pre-approvazione del mutuo.
- Procedura istruttoria: dopo la pre-approvazione, la banca verifica che il richiedente abbia i requisiti e che l’immobile rappresenti una garanzia adeguata. La banca verifica che il richiedente non sia stato insolvente in passato e calcola la sua capacità di reddito. In seguito, il perito valuta l’immobile su cui si iscriverà l’ipoteca. In questa fase si decide la concessione del mutuo.
- Accertamenti notarili: la banca richiede la dichiarazione notarile preliminare e la relazione tecnico-estimativa di un tecnico. Il mutuo viene quindi deliberato e il richiedente ne viene informato.
- Erogazione del mutuo: contestualmente al rogito, il mutuo viene erogato. Se si vuole fare un calcolo di massima dei tempi, ci vogliono circa 20 giorni per avere la risposta della banca e circa un altro mese per l’erogazione vera e propria del mutuo.
Tempistiche per comprare casa: gli step da considerare
Se si sta cercando di capire quanto tempo ci vuole per comprare casa partendo dall’inizio della ricerca, bisogna fare un’analisi più dettagliata su tutti gli step e sul tempo che potrebbero richiedere.
Ricapitolando:
- Riflessione sul budget e le opportunità compatibili.
- Riflessione su da chi comprare: privato, agenzia o costruttore. Ad esempio, a volte i tempi sono più rapidi se si compra dal costruttore.
- Valutazione immobile e scelte su zona e tipologie: quando si acquista, bisogna valutare bene se orientarsi verso una casa indipendente o un appartamento, e scegliere se rimanere nella stessa zona o spostarsi, considerando anche se la zona è servita e se il quartiere è tranquillo e sicuro.
- Decisioni relative al mutuo: va deciso se accendere un mutuo o no e quale istituto bancario offre le condizioni più vantaggiose nel nostro caso.
- Intervento di un tecnico: può essere utile coinvolgere un nostro tecnico di fiducia, o affidarsi al perito della banca se c’è un mutuo, per valutare l’effettivo valore della casa e le sue reali condizioni.
- Indagini fiscali: è importante verificare se l’immobile ha ipoteche o pendenze. Una buona agenzia immobiliare può essere di supporto in queste ricerche.
- Step di acquisto: ci sono poi gli step che vanno dalla proposta d’acquisto al compromesso fino al rogito.
- Operazioni da fare dopo l’acquisto: dopo il rogito, seguiranno operazioni come l’attivazione delle utenze. Se già presenti, si può procedere col subentro o con la voltura, per risparmiare le spese di attivazione da zero. Ci saranno poi da considerare i tempi del trasloco, le procedure relative al cambio di residenza e una serie di altre operazioni facoltative, come l’attivazione di un’assicurazione sull’immobile.
In arte Irriverender, è Architetto di formazione, Docente di ruolo di Tecnologia, Copywriter e Seo Specialist.
Collabora con varie riviste e siti, scrivendo saggi su temi di architettura, domotica, design, real estate e tecnologia dell’abitare.
