20 Gennaio 2025, 17:51

Con la Legge di Bilancio 2025, è stata introdotta una significativa modifica alle condizioni necessarie per fruire delle agevolazioni fiscali per la prima casa. In particolare, è stato aggiornato uno dei requisiti temporali in caso di vendita del precedente immobile posseduto per il quale ci si era avvalsi di tali agevolazioni. Il termine viene esteso a 24 mesi con l’effetto che il contribuente avrà molto più tempo per poter trovare un acquirente ed evitare di decadere dai benefici fiscali.

Prima dell’entrata in vigore della Legge di Bilancio 2025 il contribuente che ha acquistato con agevolazioni prima casa aveva solo 12 mesi di tempo a disposizione per vendere il precedente immobile per il quale aveva già usufruito delle stesse agevolazioni.

Vediamo più nel dettaglio in cosa consistono le agevolazioni prima casa e quali sono i requisiti per poterle ottenere.

Le agevolazioni prima casa

Le agevolazioni prima casa sono sconti fiscali che lo Stato riconosce al contribuente che sottoscrive un contratto di compravendita nel momento in cui sussistono particolari condizioni.

In particolare:

  • IVA ridotta che passa dal 10% al 4% per acquisti da imprese costruttrici soggette all’IVA;
  • imposta di registro ridotta dal 9% al 2% per acquisti da soggetti privati;
  • imposte ipotecaria e catastale di 50 euro ciascuna per acquisti da privati e 200 euro per acquisti da imprese costruttrici soggetti Iva.

Quali sono i requisiti per i benefici prima casa

Per poter beneficiare degli sconti fiscali in caso di acquisto di un immobile occorre il rispetto delle seguenti condizioni:

§ l’immobile deve essere situato nel comune in cui l’acquirente ha o stabilirà la propria residenza entro 18 mesi dalla data di acquisto;

§ l’immobile, destinato ad uso abitativo, non deve appartenere alle categorie catastali A/1 (abitazioni di lusso), A/8 (ville), o A/9 (castelli o palazzi di pregio storico o artistico);

§ il richiedente non deve essere titolare, esclusivo o in comunione col coniuge, di diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione, su altro immobile situato nel territorio del Comune dove si trova quello che è stato acquistato con le agevolazioni;

§ non deve essere titolare, neppure per quote o in comunione legale, su tutto il territorio nazionale, di diritti di proprietà, uso, usufrutto, abitazione o nuda proprietà, su altro immobile acquistato, anche dal coniuge, usufruendo delle medesime agevolazioni prima casa.

In merito agli ultimi due punti l’acquirente dovrà dichiarare nell’atto di compravendita davanti al notaio la propria volontà di rispettare i requisiti necessari al fine di poter beneficiare degli sconti prima casa.

Qualora l’immobile venga successivamente venduto entro 5 anni dall’acquisto, l’acquirente decadrà dai benefici ottenuti, a meno che non acquisti un altro immobile da destinare a prima casa entro un anno.

Il mancato rispetto delle condizioni richieste dalla legge comporta la decadenza dalle agevolazioni applicate.

Per quanto riguarda il punto 4) occorre precisare che a partire dal 1° gennaio 2016, i benefici fiscali vengono riconosciuti anche al contribuente che sia già in possesso di un immobile che era stato acquistato fruendo delle agevolazioni prima casa. Attenzione però. La deroga viene concessa purché il precedente immobile, entro il termine di un anno, venga venduto. Solo in questo caso le agevolazioni per il secondo acquisto non saranno perdute. Oggi il termine è stato raddoppiato con la manovra economica 2025 che ha offerto maggiori opportunità ai contribuenti. Se si possiede invece una casa, anche non oggetto di precedente agevolazione, nello stesso Comune, questa deve essere venduta prima del nuovo acquisto.

Qual è lo scopo della modifica apportata dalla Legge di Bilancio? L’estensione del termine per la vendita a due anni ha l’obiettivo di incentivare e promuovere il mercato immobiliare, facilitando così il cambio di immobile. Si favorisce, con la maggiore flessibilità che ne consegue, la circolazione degli immobili per chi vuole acquistare avvalendosi delle agevolazioni fiscali.

Chi potrà beneficiare di queste novità?

Sicuramente coloro che stipuleranno un contratto di compravendita dal 1° gennaio 2025. Chi invece aveva stipulato un contratto nel corso del 2024 ma non ha ancora avuto modo di vendere il precedente immobile entro la fine dell’anno potrà avvalersi delle nuove regole.

Le stesse agevolazioni sono previste per le pertinenze della prima casa, una per ciascuna categoria catastale C2 (cantine e soffitte), C/6 (box), (C/7) posti auto scoperti.

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