Tasse sulle vendite immobiliari: cosa sapere prima di vendere

Vendere un immobile può comportare il pagamento di imposte, variabili in base al tipo di proprietà e alle condizioni della vendita.

In questa breve guida, spieghiamo qual è la tassazione da considerare, le esenzioni previste e i casi particolari che possono ridurre il carico fiscale.

Tasse vendita immobiliare: le principali imposte da pagare

Come sempre, dobbiamo specificare il lessico che utilizziamo: nel nostro ordinamento fiscale si distinguono le tasse dalle imposte.

Le tasse si pagano in relazione a servizi specifici che il settore pubblico fornisce ai cittadini, come, per esempio, la tassa scolastica o la tassa per la raccolta dei rifiuti.

Paghiamo la tassa scolastica per il servizio di istruzione e la Ta.Ri. per il servizio comunale di raccolta rifiuti.

Le imposte, invece, non le paghiamo in cambio di un servizio diretto, ma per sostenere la spesa pubblica e l’erogazione dei servizi essenziali.

Paghiamo le imposte perché manifestiamo in qualche modo la nostra ricchezza.

Questa manifestazione può essere il nostro reddito, cioè quello che noi guadagniamo in un certo periodo, oppure il nostro patrimonio, cioè i beni di cui disponiamo.

Sul reddito paghiamo principalmente l’IRPEF, Imposta sul Reddito delle Persone Fisiche, sul patrimonio paghiamo per esempio l’IMU, o l’imposta di successione.

Questa manifestazione di ricchezza, tuttavia, può anche essere indiretta, cioè riconducibile ad un certo comportamento economico, come nel caso del consumo di beni e servizi.

Sui consumi paghiamo l’IVA, Imposta sul Valore Aggiunto.

Quando vendiamo un immobile, ciò che può accadere è che noi “ci guadagniamo” e, in questo senso, il tributo più vicino a quanto abbiamo detto è l’IRPEF.

L’IRPEF è un’imposta, e non una tassa, tuttavia nel linguaggio comune noi tendiamo a usare il termine “tasse” per tutti i tributi, ma l’importante è capirsi!

Quali sono le tasse sulle vendite immobiliari?

In linea generale noi sappiamo che tutte le imposte gravano sull’acquirente, ma in particolari situazioni anche il venditore consegue un “guadagno” tassabile, che si chiama “plusvalenza”.

Sulla plusvalenza si paga l’IRPEF, in via ordinaria, ma è possibile anche scegliere un’imposta sostitutiva, richiedendolo al notaio che stipula l’atto.

Plusvalenza e imposta sostitutiva: quando e come si applicano

La plusvalenza è la differenza tra il prezzo di vendita e il precedente prezzo di acquisto.

Molto semplicemente, se noi acquistiamo una casa al prezzo di 300 mila euro e la rivendiamo a 400 mila, la plusvalenza sarà pari a 100 mila euro.

Ma attenzione: la plusvalenza non è sempre imponibile, la tassazione è sempre esclusa quando trascorrono più di 5 anni tra l’acquisto e la vendita.

Se il tempo trascorso è più breve, si pagano imposte perché il fisco presume che l’intento dell’operazione sia speculativo.

Abbiamo detto che su questa plusvalenza si paga l’IRPEF.

L’IRPEF è un’imposta progressiva, e le aliquote cambiano in relazione al nostro reddito complessivo:

• per i redditi sino a 28 mila euro, l’aliquota è del 23%;
• per i redditi da 28 mila e 50 mila euro, l’aliquota è del 35%.
• per i redditi oltre i 50 mila euro, l’aliquota è del 43%.

Se noi non scegliamo di pagare l’imposta sostitutiva del 26%, quindi, pagheremo l’IRPEF in base al nostro reddito complessivo.

Vedremo meglio “come funziona” con un esempio nell’ultimo paragrafo.

Tasse per vendere casa: le differenze tra prima e seconda casa

Ci sono significative differenze tra immobili adibiti ad abitazione principale per la maggior parte del periodo di possesso e altri immobili.

Se si tratta di una “prima casa”, l’eventuale plusvalenza non è tassata neppure se la vendita avviene prima dei 5 anni dall’acquisto o dalla costruzione.

In sostanza, non ci sono tasse da pagare per vendere casa.

Attenzione però: se la vendita avviene prima dei 5 anni, si perdono i benefici fiscali per l’acquisto della prima casa.

Si deve, cioè, restituire il vantaggio fiscale conseguito per l’imposta di Registro o per l’IVA (se avevamo acquistato da un’impresa).

Inoltre, è prevista una sanzione pari al 30% del vantaggio indebitamente goduto.

Se, tuttavia, acquistiamo entro un anno dalla vendita un altro immobile da adibire ad abitazione principale, non è prevista la perdita dei vantaggi fiscali.

Per le “seconde case”, invece, le tasse sulla vendita immobiliare sono previste solo se sono trascorsi meno di 5 anni tra l’acquisto e la vendita.

Esenzioni fiscali: quando non si pagano tasse sulla vendita

Non sempre si applica la tassazione nelle vendite immobiliari.

I casi nei quali la tassazione è esclusa sono:

• vendita della “prima casa”, indipendentemente dal tempo trascorso tra acquisto e vendita;
• vendita di immobili diversi dalla “prima casa”, se sono trascorsi oltre 5 anni tra acquisto e vendita;
• vendita di immobili ricevuti per via ereditaria, indipendentemente dal tempo trascorso tra successione e vendita.

Come calcolare le tasse sulla vendita di un immobile

Abbiamo sino ad ora visto quando la plusvalenza è tassata e quando è esente, e sappiamo che, quando è tassata, possiamo scegliere tra IRPEF ordinaria e imposta sostitutiva del 26%.

Ma quante tasse si pagano su una vendita immobiliare?

Se la plusvalenza è imponibile e decidiamo di tassarla con IRPEF ordinaria, l’ammontare dell’imposta dipende dal nostro reddito complessivo.

Facciamo un esempio

Acquistiamo un immobile al prezzo di 160.000 euro e lo rivendiamo, entro 5 anni, al prezzo di 180.000 euro.

La plusvalenza sarà pari a 180.000 – 160.000 = 20.000 euro.

Se abbiamo solo questo reddito, l’IRPEF ordinaria sarà pari a 20.000 x 23% = 4.600 euro, perché siamo nel limite del primo scaglione IRPEF.

Scegliendo l’imposta sostitutiva, dovremo pagare, invece, 20.000 x 26% = 5.200 euro.

In questo caso è evidente che l’imposta sostitutiva non è conveniente.

Se, però, noi abbiamo anche altri redditi, supponiamo 30.000 euro, i 20 mila euro di plusvalenza si sommeranno ai nostri 30 mila.

In questo caso, l’IRPEF ordinaria sarà pari a 20.000 x 35% = 7.000 euro, mentre l’imposta sostitutiva sarà pari a 20.000 x 26% = 5.200 euro.

Attenzione però: concludere che in questo caso conviene l’imposta sostitutiva senza valutare altri elementi è affrettato!

Infatti, dall’IRPEF ordinaria è possibile detrarre tutta una serie di componenti fiscali (spese sanitarie, interessi su mutui, canoni di locazione, spese scolastiche e molte altre ancora) che non sono invece detraibili dall’imposta sostitutiva.

Prima di decidere se chiedere al Notaio la tassazione con imposta sostitutiva, quindi, fatevi assistere dal vostro professionista di fiducia che, sulla base della vostra specifica situazione, saprà consigliarvi la scelta più conveniente per voi.

E, se sarà quella dell’imposta sostitutiva, questo andrà dichiarato in atto e il Notaio dovrà comunicarlo all’Agenzia delle Entrate.