Avere una seconda casa comporta il pagamento di diverse tasse e imposte, sia in fase di acquisto che nel corso del suo mantenimento.
Tra le spese che occorre sostenere è d’obbligo menzionare le imposte che dovranno essere versate al momento della compravendita, ma anche quelle che dovranno essere corrisposte successivamente per tutto il periodo in cui si resta proprietari dell’immobile.
L’acquisto di una seconda casa risulta pertanto nel complesso un impegno alquanto gravoso. La pressione fiscale è più elevata rispetto alla prima casa e non sono previste delle agevolazioni.
Seconda casa: tutte le tasse da pagare
- Tasse per l’acquisto della seconda casa
- Il pagamento dell’IMU sulla seconda casa
- La Tari: la tassa per la gestione dei rifiuti
- Tasse sulla seconda casa: l’IRPEF
- Come pagare meno tasse sulla seconda casa
Tasse per l’acquisto della seconda casa
Quando si acquista un immobile, da un punto di vista fiscale vi sono delle differenze a seconda che si tratti o meno di prima casa. Solo in quest’ultima ipotesi vi sono infatti delle agevolazioni non previste in caso di seconda casa.
In quest’ultima ipotesi, le imposte dovute sono calcolate in maniera diversa a seconda che si acquisti da un privato oppure da un’impresa edile soggetta ad IVA. Le imposte variano dunque in funzione della tipologia del venditore dell’immobile.
Acquisto di una seconda casa da un privato
Per l’acquisto da privato o impresa esente dall’IVA occorre corrispondere:
- l’imposta di registro, dovuta appunto per la registrazione dell’atto avente ad oggetto la cessione del fabbricato, pari al 9% del valore catastale dell’immobile. Essa non può comunque mai essere inferiore a 1000 euro. L’importo potrebbe risultare inferiore poiché ad esso va detratto l’importo già versato per l’imposta proporzionale sull’eventuale caparra confirmatoria all’atto della registrazione del contratto preliminare;
- l’imposta catastale, dovuta ogni qualvolta si effettui una voltura catastale, in misura fissa pari a 50 euro. Fa seguito agli atti di compravendita, donazione e successione;
- l’imposta ipotecaria, dovuta per adempiere alle formalità cui si è obbligati presso i registri immobiliari, in misura fissa pari a 50 euro.
Tali imposte sono versate dal notaio al momento della registrazione dell’atto di acquisto.
Acquisto di una seconda casa soggetto a IVA
Qualora invece la vendita sia soggetta a IVA allora sono dovute:
- Imposta di registro: è applicata una quota fissa di 200 euro.
- Imposta catastale: anch’essa prevede un importo fisso, pari a 200 euro.
- Imposta ipotecaria: stabilizzata su una cifra fissa di 200 euro.
- IVA applicabile: il tasso standard è del 10%, che si eleva al 22% per gli immobili di lusso rientranti nelle categorie catastali A1, A8 e A9.
Il pagamento dell’IMU sulla seconda casa
Dopo l’acquisto della seconda casa, è previsto il pagamento dell’IMU, imposta municipale unica, in relazione al possesso e alla proprietà dell’immobile che costituisce seconda casa. In fase di acquisto il significato di prima e seconda casa non coincide con quello che rileva in corso di mantenimento dell’immobile per il pagamento dell’IMU. Per poter fruire delle agevolazioni sulla prima casa al momento dell’acquisto, è sufficiente che l’immobile sia situato nel Comune dove l’acquirente ha stabilito la sua residenza e non deve necessariamente costituire l’abitazione principale.
Riguardo all’esenzione dall’IMU, per qualificarsi l’immobile deve essere considerato come abitazione principale del proprietario e della sua famiglia, ovvero il luogo dove si è stabilita la residenza ufficiale e la vita quotidiana. La normativa prevede un periodo di 18 mesi dall’acquisto dell’immobile per completare il trasferimento della residenza. Pertanto, l’obbligo di pagare l’IMU sussiste per le proprietà non adibite a residenza principale. È importante ricordare che nel 2013, l’introduzione dell’eliminazione dell’IMU per le abitazioni principali ha segnato un passaggio significativo per le famiglie in Italia. Tuttavia, le proprietà di lusso classificate nelle categorie A1, A8 e A9 sono escluse da questa esenzione. Nonostante ciò, molti contribuenti sono ancora tenuti a versare l’IMU, un impegno annuale che può essere assolto in un’unica soluzione a giugno o mediante due rate, la prima entro il 16 giugno e la seconda entro il 31 dicembre.
Per calcolare l’importo dell’IMU da versare occorre, in primo luogo, aggiungere il 5% alla rendita catastale. Successivamente si dovrà moltiplicare il risultato per il coefficiente IMU seconda casa e moltiplicare quanto ottenuto per l’aliquota stabilita dal Comune. L’IMU è dovuta dal proprietario anche se l’immobile è concesso in locazione.
La Tari: la tassa per la gestione dei rifiuti
Superato il momento dell’acquisto dell’abitazione, è bene essere consapevoli del fatto che l’IMU non è l’unica tassa annuale da corrispondere sulle seconde case. Dobbiamo infatti anche menzionare la Tari, la tassa sui rifiuti. Ogni comune potrà applicare la propria tariffa e per conoscerne il valore è opportuno consultare le delibere in materia del proprio Comune di appartenenza.
Presupposto impositivo per il pagamento della Tari è il possesso o la detenzione dell’immobile. Se dunque la seconda casa è concessa in locazione, sarà l’inquilino a dover pagare la tassa.
Tasse sulla seconda casa: l’IRPEF
Tutti gli immobili di cui si è proprietari devono essere menzionati nella dichiarazione dei redditi, ma solamente quelli non destinati all’abitazione principale saranno sottoposti a tassazione IRPEF. Si possono verificare situazioni diverse a seconda che l’immobile sia affittato o meno e a seconda di dove sia collocato. Ecco le varie fattispecie:
- Per un’abitazione non in affitto situata nello stesso Comune dell’abitazione principale del contribuente, l’Irpef sarà pari al 50% della rendita catastale rivalutata del 5%, ulteriormente aumentata di un terzo. È evidente in tale fattispecie la maggiorazione dell’IRPEF che ne consegue;
- Per una casa non affittata situata in comune diverso da quello dell’abitazione principale, si verserà soltanto l’IMU secondo le regole già descritte;
- Per una casa concessa in locazione con il regime di cedolare secca scelto, il reddito da locazione si tasserà al 10% per un canone concordato e al 21% per un canone libero.
- Per una casa affittata in regime ordinario, si dovrà tassare il maggiore tra la rendita catastale rivalutata al 5% e il 95% del canone di locazione.
Come pagare meno tasse sulla seconda casa
Anche per ciò che riguarda la seconda casa occorre segnalare alcune ipotesi nelle quali si può fruire di alcune riduzioni. La legge non prevede particolari sconti, ma con alcuni accorgimenti è possibile pagare un po’ meno in talune fattispecie. Come abbiamo già evidenziato, le imposte di registro in misura proporzionale quando si acquista da privato possono essere calcolate sul valore catastale e non sul prezzo di acquisto se ci si avvale di tale sistema.
Si può ottenere una riduzione del 25% sull’IMU per un immobile affittato con canone agevolato. Nel caso in cui l’immobile sia concesso in comodato d’uso gratuito a un parente di primo grado, è applicabile una riduzione del 50% sull’imponibile per il calcolo dell’IMU. È necessaria la regolare registrazione del contratto.
Infine, qualora l’immobile non sia concesso in affitto e sia disabitato la Tari sulla seconda casa potrà non essere pagata, a condizione che la casa sia totalmente vuota (priva di arredi) e non vi siano utenze di alcun genere. Insomma, non ci devono essere le condizioni per abitare nell’immobile nemmeno per pochi giorni.
Laureata in Giurisprudenza presso l’Università degli Studi di Torino lavoro nel mondo delle assicurazioni. Sono appassionata di libri, cinema e comunicazione e dal 2013 ho iniziato la mia esperienza in continua evoluzione come web writer.
