Il regolamento condominiale disciplina le regole che i condomini devono rispettare per una serena coabitazione. Il regolamento contiene le norme da seguire per vivere in un condominio e deve essere redatto in forma scritta. Vediamo nel dettaglio di cosa si tratta e quali sono le sue caratteristiche.
Il regolamento del condominio: cos’è secondo la legge
“Il regolamento di condominio, quali che ne siano l’origine ed il procedimento di formazione, e, quindi, anche quando abbia natura contrattuale, si configura, in relazione alla sua specifica funzione di costituire una sorta di statuto della collettività condominiale. Lo statuto condominiale è come un atto volto ad incidere con un complesso di norme di condominio giuridicamente vincolanti per tutti i componenti di detta collettività , su un rapporto plurisoggettivo concettualmente unico, ed a porsi come fonte di obblighi e di diritti, non tanto per la collettività condominiale come tale quanto, soprattutto, per i singoli condomini.”
(Cass. n. 12342/1995).
Quando è obbligatorio il regolamento condominiale
Quando un condominio ha un numero di condomini superiore a dieci, il regolamento condominiale è obbligatorio. A dirlo il primo comma dell’articolo 1138 codice civile.
“Quando in un edificio il numero dei condomini è superiore a dieci, deve essere formato un regolamento, il quale contenga le norme circa l’uso delle cose comuni e la ripartizione delle spese, secondo i diritti e gli obblighi spettanti a ciascun condomino, nonché le norme per la tutela del decoro dell’edificio e quelle relative all’amministrazione.”
I 3 tipi di regolamento di condominio
Vi sono 3 tipi di regolamento di condominio, il quale esiste in tre forme:
- contrattuale (o convenzionale): predisposto dal costruttore e approvato all’unanimità dai condomini;
- assembleare (o maggioritario, oppure ordinario): approvato da una maggioranza che vada oltre i 500 millesimi;
- giudiziale (o adottato coattivamente): approvato da un giudice su richiesta del condominio, nel caso non si riuscisse a creare un regolamento in sede assembleare.
Assemblea condominiale: regole a seconda dei diversi tipi di regolamento del condominio
I tipi di regolamento di condominio hanno caratteristiche diverse.
Il regolamento contrattuale viene inserito negli atti di compravendita e il condomino aderisce al momento dell’acquisto. Tranne che per le norme inderogabili e imperative del Codice Civile, può prevalere su quest’ultimo.
Il regolamento assembleare ha effetti più contenuti, perché non incide su parti di proprietà esclusiva dei condomini, diritti dei singoli condomini e parti comuni.
Esso incide solo su:
- divisione delle spese;
- godimento delle cose comuni;
- tutela del decoro architettonico;
- disciplina dell’amministrazione.
Come fare un regolamento condominiale
Per fare un regolamento condominiale bisogna prima sapere cosa esso debba contenere:
- dati che identificano il condominio;
- informazioni sulle parti comuni;
- regole d’uso delle parti comuni;
- criteri di divisione delle spese;
- regole inerenti al decoro delle facciate;
- regole inerenti agli orari di silenzio;
- privacy;
- regole di partecipazione all’assemblea e deleghe;
- regole sull’amministrazione dello stabile;
- compiti dell’assemblea;
- regole inerenti le spese di condominio non pagate;
- regole inerenti agli animali.
Relativamente alla presenza di animali negli alloggi del condominio, è giusto premettere che è permesso tenere animali domestici ma vi è il divieto di detenere animali pericolosi.
Orari e regole sui rumori
Essendo i rumori una causa frequente di litigi, il regolamento del condominio si occupa di indicare le regole riguardo al rumore e indica delle fasce orarie in cui è richiesto il silenzio, in modo da garantire il quieto vivere tra condomini.
Inoltre, il regolamento potrebbe indicare gli orari di accesso a luoghi potenzialmente rumorosi, come il parco giochi, la piscina, il terrazzo e i giardini condominiali.
Come cambiare il regolamento del condominio
Per cambiare il regolamento di condominio è necessaria la maggioranza degli intervenuti e dei millesimi.
Ci sono regole specifiche a seconda che si tratti di regolamento ordinario o contrattuale. Nel primo caso, ogni condomino può proporre una o più modifiche, che poi possono essere deliberate in assemblea a maggioranza. Nel secondo caso, è necessaria l’unanimità.
Quanto costa cambiare il regolamento condominiale
Non si può determinare un prezzo con precisione, perché dipende dal tipo e dall’entità della modifica.
Chi deve far rispettare il regolamento condominiale e cosa fare se un inquilino non rispetta le regole condominiali
Nel caso di violazione del regolamento condominiale, interviene l’amministratore (secondo l’art. 1130 c.c., novellato dalla l. n. 220/2012, punto 1), il quale ha il compito di curare l’osservanza del regolamento. Sono previste sanzioni fino a 200 euro, ma che possono arrivare a 800 euro in caso di recidiva.
In casi di grave entità è possibile ricorrere al giudice.
Regole condominiali: domande frequenti
Fac simile regolamento condominiale: dove trovarlo?
Sul web è possibile vedere diversi fac simile per farsi un’idea della struttura tipica di un regolamento condominiale, ma è sempre meglio rivolgersi a un professionista.
Regole condominiali: arrivano tutte dal Codice Civile?
Le regole principali derivano direttamente dal Codice Civile, che sono integrate da norme specifiche del condominio.
Dove si trova il regolamento condominiale?
Il regolamento condominiale deve essere presente nel registro dei verbali dell’amministratore condominiale.
In arte Irriverender, è Architetto di formazione, Docente di ruolo di Tecnologia, Copywriter e Seo Specialist.
Collabora con varie riviste e siti, scrivendo saggi su temi di architettura, domotica, design, real estate e tecnologia dell’abitare.