Spesso, l’acquisto di un immobile prevede un contratto preliminare di compravendita. Prima di affrontare questo step è bene conoscere le caratteristiche e gli obblighi che questo contratto prevede, e che esploreremo in questo articolo.
Che cos’è il contratto preliminare
Il contratto preliminare viene anche chiamato compromesso e non è altro che un accordo tra venditore ed acquirente, che serve a definire l’impegno reciproco a stipulare un successivo contratto di compravendita, il quale poi determinerà il passaggio di proprietà.
Il compromesso è previsto quando non è possibile effettuare una vendita immediata, perché il compratore è in attesa della nuova abitazione, o l’acquirente attende la concessione del mutuo.
Compromesso: gli obblighi delle parti
Il compromesso si stipula tra due parti: il promittente alienante (chi vende) e il promissario acquirente (chi acquista). Anche se è un contratto “preliminare”, prevede effetti obbligatori per le parti contraenti:
- le due parti si vincolano alla stipula del contratto di compravendita;
- può prevedere adempimenti che prevedano la data del rogito.
Contratto preliminare: cosa verificare prima di procedere
Prima di procedere, è necessario fare alcune verifiche. Ecco una checklist completa:
- conformità degli impianti;
- capacità giuridica delle parti;
- rispetto delle normative da parte dell’immobile (come ad esempio quella antisismica);
- presenza di vincoli urbanistici, culturali, ambientali;
- presenza di prelazioni convenzionali o legali;
- regime fiscale del trasferimento della proprietà;
- verifica sulla consegna dei beni;
- presenza di vizi relativi allo stato di conservazione;
- verifica sulla commerciabilità di immobili di edilizia residenziale pubblica.
Come redigere un contratto preliminare di compravendita
Prima del preliminare di vendita è necessario raccogliere queste informazioni:
- proposta d’acquisto accettata, contenente dati catastali, eventuali spese condominiali, prezzo di vendita, copia degli assegni, modalità di pagamento, atto di provenienza;
- informazioni sulle parti: indirizzo di residenza, copia dei documenti di identità, codice fiscale;
- documentazione dell’immobile: visura catastale, planimetria, certificato APE.
I dati essenziali del contratto di compravendita, senza i quali il contratto è nullo, sono:
- consenso delle parti;
- prezzo concordato;
- indicazioni sull’immobile, che specificano se si tratta di immobile esistente, da costruire, o in costruzione;
- planimetria e certificazione APE.
Il documento deve essere redatto in forma scritta, sotto forma di scrittura privata, scrittura privata autenticata, o atto pubblico. Il compromesso essere esaustivo, per evitare problemi in seguito.
Può contenere delle clausole aggiuntive che tutelino una o entrambe le parti, come il termine per la stipula dell’atto, dato non obbligatorio ma inserito frequentemente, o ad esempio la previsione di una penale: un risarcimento danni se una delle due parti dovesse sottrarsi all’impegno.
Compromesso e clausole aggiuntive: la caparra
In realtà, la clausola accessoria più frequente è quella che comprende una caparra (o caparra confirmatoria), che viene restituita se l’accordo viene rispettato, trattenuta dal venditore se l’acquirente non rispetta le clausole o restituita per il doppio del suo valore all’acquirente se è il venditore che non rispetta il compromesso.
Nullità contratto preliminare di compravendita immobiliare
L’art 1351 c.c. prevede che il contratto preliminare è nullo se non ha la stessa forma che la legge prescrive.
Durata massima contratto preliminare
Il compromesso non ha una durata massima, visto che la data del rogito non è un dato obbligatorio: acquirente e venditore non sono obbligati a fissare un termine per la compravendita e ad inserirlo nel contratto preliminare.
Inadempimento contratto preliminare: cosa succede?
Se quindi una delle due parti decide di non andare avanti col rogito, si procede con i risarcimenti, se previsti dal compromesso, e con le azioni che interessano la caparra come spiegato nel paragrafo relativo alla caparra confirmatoria.
Registrazione contratto preliminare: è obbligatoria?
Il contratto preliminare va registrato, non per motivi civili ma per motivi fiscali. Da un punto di vista civile sarebbe valido anche se non registrato, ma non farlo espone a rischi fiscali, visto che si tratterebbe di una forma di evasione fiscale.
La registrazione va effettuata entro i 30 giorni dalla sottoscrizione.
Contratto preliminare acquisto casa: i costi
Se il compromesso è eseguito dal notaio, il costo può oscillare tra gli 800 e i 1000 euro. Anche se è una modalità cara può rappresentare una grande tutela per l’acquirente.
Se viene invece eseguito in autonomia, il costo è di:
- 16 euro per ogni marca da bollo (una per ogni facciata o 100 righe di contratto);
- 1 euro per ogni planimetria allegata;
- 16 euro per ulteriori allegati.
Vi è inoltre l’imposta di registro da pagare per la registrazione in Agenzia delle Entrate. L’imposta di registro costa 200 euro.
Se il contratto preliminare prevede dei pagamenti, si aggiunge lo 0,5% delle somme previste a titolo di caparra confirmatoria e il 3% delle somme previste a titolo di acconto sul prezzo di vendita.
Chi paga le spese di registrazione del contratto preliminare
Di solito, le spese di acquisto, tra cui quelle di registrazione del preliminare, sono a carico del compratore, ma non è un obbligo: dal punto di vista fiscale questi oneri possono ricadere indifferentemente sull’acquirente o sul venditore.
Come registrare contratto preliminare di compravendita
La registrazione del compromesso può essere effettuata in via telematica o presentando il modello RAP (modello di richiesta di registrazione atti privati) presso un ufficio territoriale dell’Agenzia delle Entrate.
Chi deve registrare il contratto preliminare di compravendita
Quando un affare è concluso tramite l’intervento di un’agenzia immobiliare, va richiesta la registrazione del compromesso.
Infatti, i mediatori immobiliari hanno l’obbligo di registrare i contratti preliminari di compravendita stipulati a seguito della loro attività.
Registrazione telematica contratto preliminare
La registrazione telematica può essere fatta comodamente da casa propria, se dotati di una connessione web. È sufficiente entrare nell’area riservata dell’Agenzia delle Entrate, andare sulla sezione “Servizi” e poi cliccare sulla categoria “Fabbricati e terreni”. Infine, va selezionata la voce “Registrazione atti privati”.
In arte Irriverender, è Architetto di formazione, Docente di ruolo di Tecnologia, Copywriter e Seo Specialist.
Collabora con varie riviste e siti, scrivendo saggi su temi di architettura, domotica, design, real estate e tecnologia dell’abitare.
