Comprare casa: come acquistare un immobile

Comprare casa è un’esperienza molto importante e che difficilmente si dimentica, soprattutto se è il primo acquisto. Permette di mettere radici e richiede una certa esperienza che di solito l’acquirente non ha.
Sono tante le motivazioni che portano una persona a comprare casa: andare a vivere con la persona amata, utilizzare dei risparmi messi faticosamente da parte, fare un investimento economico. In tutti questi casi c’è bisogno di avere delle competenze sui vari step che comporta l’acquisto di un immobile.

Ecco una guida completa per tutti gli aspiranti compratori di casa, che potrebbe essere di gran supporto. 

Comprare casa: domande da farsi prima di acquistare un immobile

Cosa valutare prima di mettersi alla ricerca della propria futura casa? Ecco un elenco di domande da farsi prima di iniziare la ricerca:

• Quale zona scegliere?
• Che dimensioni dovrebbe avere la casa?
• Che peso ha il condominio in cui si trova la casa?
• Cercare casa privatamente o affidandosi a un’agenzia?
• Comprare un immobile di nuova costruzione o usato?
• Siamo in grado di fare le verifiche burocratiche sulla casa?
• Abbiamo bisogno del mutuo?
• Come gestire la trattativa?

Acquisto casa: il budget e la scelta tra ristrutturato o da ristrutturare

Prima di iniziare la ricerca di un immobile, bisogna stabilire il budget disponibile, in modo da scartare facilmente proposte fuori target e risparmiare tempo.
Difficile dire se è oggettivamente più conveniente un immobile ristrutturato o uno da ristrutturare.

Un appartamento non ristrutturato potrebbe essere un affare o una soluzione per chi non ha grande disponibilità immediata, ma richiede in seguito grandi energie e costi, oltre che questioni burocratiche da gestire e per cui si devono avere delle competenze.
Quindi, si tratta di una buona soluzione per chi ha esperienza o lavora nel settore.
Un appartamento ristrutturato risulta invece più caro all’inizio, ma è pronto all’uso e non richiede grosse spese ulteriori.

Se abbiamo adocchiato un immobile, è meglio farsi queste domande, prima di lanciarsi in una proposta:

• Il prezzo proposto è compatibile al prezzo di mercato per quella zona?
• In futuro, la nostra casa sarà appetibile se volessimo rivenderla?
• Abbiamo un piano B, se volessimo o dovessimo vivere altrove in futuro?
• Qual è la spesa richiesta per rendere la casa ospitale per noi e chi vive con noi?
• Possiamo davvero permetterci questa casa?

Dove comprare casa con pochi soldi? La zona

Quando si sceglie la zona in cui acquistare casa, vanno fatte delle valutazioni strettamente legate alle nostre esigenze personali e a quelle della nostra famiglia.
Ad esempio:

• Dove lavoriamo o dove lavorano i nostri cari? Non dimentichiamo quanto tempo viene sprecato negli spostamenti e verrebbe utilizzato meglio lavorando a poca distanza da casa.
• Abbiamo figli? Dove vanno a scuola? Anche il loro tempo ha un valore, e il nostro, se li accompagnamo.
• La zona è fornita di un numero di mezzi pubblici sufficiente per le nostre esigenze? Potrebbe essere importante per noi abitare in un’area ben servita. Se si dispone di uno scooter o un’auto, questa esigenza potrebbe venire meno, ma è comunque non trascurabile.
• Quanti spazi verdi ci sono nei dintorni?
• Vogliamo tutto a portata di mano o siamo disposti a spostarci per usufruire di un servizio?
• Siamo disposti a cambiare quartiere o vogliamo stare in un posto a noi familiare?

Ogni zona è diversa. Alcune città sono molto diverse già passando da un quartiere all’altro. La vita in città e quella in provincia presentano grosse differenze, che vanno tenute in considerazione.

I costi possono essere molto più elevati, anche più del doppio, nelle zone centrali, nei quartieri universitari e nelle località turistiche.
In alcuni poli turistici si arriva ben oltre i 5.000 euro al metro quadro, cifra che però potrebbe sgonfiarsi in pochi anni, se la località dovesse “passare di moda”, magari dopo che abbiamo già fatto l’acquisto. In questo caso, ci troveremmo con un immobile che improvvisamente vale molto meno di quanto lo abbiamo pagato.

Ci sono poi dei posti, di solito periferici, magari molto tranquilli ma privi di attività commerciali e luoghi di svago. Sono di solito scelti da famiglie con figli, in cerca di silenzio e serenità, ma potrebbe essere un’opzione non adatta a una giovane coppia o a un single, a meno che non abbia in mente di spostarsi in macchina per raggiungere servizi e locali.

Ci sono poi le periferie poco valorizzate, piene di immobili sfitti o in vendita da tempo, e di locali commerciali non utilizzati. Comprare casa in quest’area potrebbe sembrare conveniente, ma sarebbe poi molto difficile vendere. Un caso simile riguarda quei piccoli paesini poco accattivanti per il mercato del turismo, da cui i giovani fuggono e in cui non sempre conviene comprare, visto che l’immobile potrebbe essere soggetto a una forte svalutazione negli anni successivi. Al contrario, nelle periferie delle grandi città, si potrebbe acquistare un immobile a un prezzo molto conveniente in una zona che potrebbe poi fare il salto di qualità in seguito a interventi di riqualificazione urbana.

Comprare una casa: la dimensione

Spesso è difficile valutare quanto bisogno di spazio si ha, e si acquista una casa troppo piccola o troppo grande. Accade a quelle coppie che pochi anni dopo fanno dei figli per cui non hanno spazio in casa, a quei single che dopo pochi anni o mesi iniziano una relazione seria, o a quelle famiglie con figli adolescenti in cui, nel giro di pochi anni, i figli vanno a studiare altrove per poi non tornare.

L’acquisto deve sempre essere lungimirante, e pensare a come potrebbe cambiare la propria vita nell’arco di pochi mesi o anni.

Acquistare casa: appartamento o casa indipendente?

Sia appartamento che casa indipendente presentano vantaggi e svantaggi.
Chi sceglie un terracielo, non avrà costi condominiali e spese legate alle parti comuni, probabilmente avrà un giardino e un posto auto o garage incluso, potrà gestire autonomamente il riscaldamento, e non avrà a che fare con vicini di casa rumorosi, anche se poi avrà responsabilità e spese legate alla manutenzione e un costo iniziale mediamente più alto.

Chi sceglie un appartamento in condominio potrà risparmiare, sia nella spesa iniziale che nelle spese di gestione, e avrà più facilità a trovare ciò che cerca, perché gli appartamenti sul mercato sono molti di più delle case indipendenti, ma non avrà i vantaggi riguardo all’indipendenza che ha chi sceglie il terratetto.

In entrambi i casi è opportuno avvalersi di un architetto, ingegnere o geometra che ci aiuti a verificare irregolarità nella documentazione, presenza di abusi edilizi e altre mancanze.

Come acquistare casa da soli, tramite agenzia o dal costruttore

Rispetto a qualche decennio fa, oggi l’acquisto della casa viaggia online, poiché i cartelli sono stati quasi completamente sostituiti dagli annunci online.
La ricerca parte da una ricerca online che il potenziale acquirente fa sui principali portali, ma solo dopo aver selezionato gli immobili interessanti si chiede se il venditore è un privato, un costruttore o un’agenzia. Ecco una panoramica delle opzioni possibili.

Comprare una casa tramite agenzia

Scegliere un’agenzia a cui affidarsi per comprare una casa è sicuramente un’opzione conveniente e che tutela il compratore, sia nel caso sia esperto, sia nel caso sia un profano dei temi immobiliari.

Esaminiamo i vantaggi del comprare casa tramite agenzia:

• L’agenzia fa controlli professionali sull’immobile prima di accettarne l’acquisizione, controllando i dati catastali e se sulla casa gravano ipoteche. 
• L’agenzia fa una valutazione oggettiva sul prezzo ed evita sovrapprezzi eccessivi e immotivati.
• La visita degli immobili tramite agenzia è professionale e documentata.
• L’agenzia ha rapporti fiduciari con uno o più notai e può farci ottenere degli sconti.

Affidare la propria ricerca a un’agenzia immobiliare professionale non ha svantaggi, ma ovviamente l’agevolazione alla compravendita data dall’intermediazione dell’agenzia ha un costo, una provvigione che può variare tra l’uno e mezzo e il 6% del prezzo totale della casa (ad esempio, con una provvigione del 4%, ai 200.000 euro del valore di una casa, si aggiungeranno 8.000 euro che andranno all’agenzia).

Acquisto casa tramite proprietario privato

Acquistare casa tramite privato può apparentemente sembrare più conveniente perché c’è una comunicazione diretta col compratore e si può svolgere una ricerca autonomamente, tramite internet, ma si deve tenere presente il fatto che gli annunci online riguardanti la vendita da privato sono pochissimi e inoltre comprare casa da privato ha questi svantaggi:

• gestire da soli la documentazione, senza la competenza di un’agenzia;
• rischio di truffe;
• tempi dilatati.

Comprare casa dal costruttore

L’opzione di acquisto da costruttore è ancora diversa, ed è bene tutelarsi. Ecco alcuni consigli utili:

• informarsi riguardo all’impresa edile, tramite una visura camerale e chiedendo nel quartiere;
• leggere attentamente il contratto, per vedere se sono previste finiture di pregio e quale sarà la classe energetica;
• capire a quanto ammonteranno i costi condominiali;
• capire come sarà strutturato il contratto di compravendita;
• richiedere strumenti di tutela nel caso di imprevisti.

Garanzie da chiedere al costruttore prima di acquistare un immobile

Secondo la legge 112 del 2005, il costruttore deve consegnare una fideiussione all’acquirente, che lo protegge dall’eventualità che l’impresa abbia problemi economici, come fallimento o liquidazione. La fideiussione può essere bancaria o amministrativa e va rilasciata al momento del compromesso.

Inoltre, il costruttore deve attivare una polizza che tuteli il compratore per i successivi dieci anni.

Acquisto casa: il condominio

I rapporti con i vicini di casa, soprattutto nel caso in cui si scelga di comprare casa in condominio, possono risultare conflittuali e influire molto negativamente sulla qualità della vita e dell’abitare. Per questo motivo, se si decide di procedere con l’acquisto di un appartamento, è bene verificare che il condominio non abbia già problemi e ragioni di conflitto.

Ecco cosa possiamo fare per avere delle prime informazioni:

• Controllo dei citofoni: la presenza di studi tecnici e medici potrebbe indicare un contesto signorile, ma potrebbe generare un viavai che potremmo non apprezzare.
• Contatto con l’amministratore: potremmo assicurarci che non ci siano condomini morosi e cercare di capire se ci sono lavori già deliberati.
• Controllo delle condizioni del palazzo, che è indicativo di quanto gli attuali proprietari tengono alla cura di ciò che è loro. Se il condominio si presenta male ci potrebbero essere problemi di liquidità, situazioni di grave disagio socio-economico, o proprietari che non risiedono nello stabile e che si disinteressano dei problemi del condominio.

Il condominio va controllato attentamente, anche con un eventuale aiuto di un esperto, per capire se l’impianto idraulico è moderno e funzionante, se gli infissi sono di qualità, se ci sono problemi strutturali. Coinvolgere un perito è un piccolo investimento che può tutelare da onerosi problemi futuri. 

Come acquistare casa: gli step dell’acquisto

Quanti soldi bisogna avere per comprare una casa? Trattativa e ragionamenti sul prezzo

Per condurre la trattativa, ci si deve prima informare su alcune cose. Ecco alcune dritte che possono aiutare a rendersi conto se si è di fronte a un prezzo equo:

• per farsi un’idea sui prezzi al metro quadro della zona, basta studiare le proposte in vendita e togliere circa un decimo del prezzo;
• va considerato che durante la trattativa, l’agenzia potrebbe fare uno sconto rispetto al prezzo dichiarato online;
• non ha senso fare proposte al ribasso: il proprietario potrebbe indignarsi e questo potrebbe farci perdere l’immobile per sempre.

Controllare i prezzi di mercato per farsi un’idea di base è di certo molto utile, ma non può darci informazioni sicure sul prezzo che dovrebbe avere un immobile in quella zona. Infatti, parametri specifici dell’immobile possono influire di molto, come l’essere stato ristrutturato da poco o l’essere di nuova costruzione possono determinare prezzi sensibilmente più alti della media.

Come si procede per acquistare una casa? La proposta d’acquisto

A disciplinare la proposta d’acquisto è l’articolo 1353 del Codice Civile. Nel documento della proposta vanno inseriti:

• dati personali;
• dati relativi all’immobile;
• atto di provenienza;
• planimetria;
• situazione ipotecaria;
• prezzo e condizioni di pagamento;
• tempistiche per il versamento;
• il compenso per l’intermediazione;
• eventuale clausola sul mutuo;
• durata della proposta.

La proposta ha una durata di validità, che di solito è di una o due settimane.
L’acquirente allega alla proposta una caparra, che di solito equivale al 10% del valore dell’immobile e che andrebbe persa se l’acquirente cambiasse idea. Se invece fosse il proprietario a cambiare idea, sarebbe lui a dover restituire il doppio della caparra.
È possibile inserire la clausola dell’inefficacia dell’obbligo di compravendita in caso il mutuo non sia accordato.

Compromesso e atto di compravendita: la fase finale dell’acquisto casa

Una volta approvata la proposta, si passa al compromesso, o contratto preliminare, in cui le parti si impegnano a stipulare un atto di compravendita in seguito. La caparra verrà sottratta alla cifra totale finale.
Segue il rogito notarile o atto di compravendita, affidato a un professionista che si assicura che il tutto sia a norma di legge. I costi del notaio risultano contenuti se si tratta di un acquisto della prima casa, grazie a degli sgravi fiscali previsti per legge.

Comprare una casa col mutuo: come ottenerlo?

Chi è in procinto di comprare la sua prima casa di solito ha bisogno di un mutuo, che oggi non è così facile ottenere. Ecco quali saranno le questioni chiave nella richiesta del mutuo:

• Situazione lavorativa: le banche prediligono dipendenti a tempo indeterminato, almeno uno per nucleo familiare, meglio se più di uno. I liberi professionisti dovranno presentare almeno 3 dichiarazioni dei redditi passate. Inoltre, il reddito presentato deve essere proporzionato all’immobile che si desidera comprare.
• Rata: non conviene chiedere rate che superino il 25% o 30% del reddito mensile
• Garante: a volte sono addirittura necessari più garanti, e così come è importante la credibilità dell’acquirente, lo è anche quella del garante. È meglio che il garante abbia un lavoro indipendente da quello dell’acquirente.
• Debiti: sarebbe meglio non avere altri debiti, che andrebbero a ridurre il reddito mensile dichiarato.
• Buon pagatore: essere stati segnalati come cattivi pagatori potrebbe causare la negazione del mutuo.

Quanto mettere da parte ogni mese per comprare casa?

Quanti soldi bisogna mettere da parte ogni mese? Chi sta per avventurarsi in un acquisto casa col mutuo è bene che gestisca il suo tenore di vita in modo che il 20% del suo stipendio mensile rimanga non speso. 

Come faccio a comprare casa senza anticipo?

Per chi non ha un gruzzoletto da anticipare, una soluzione potrebbe essere quella di provare ad accedere al Fondo di Garanzia Prima Casa.

Se chi lo richiede risultasse idoneo, potrà ottenere una garanzia statale pari al 50% del valore dell’immobile da acquistare, riuscendo così a ottenere un mutuo al 100% del valore dell’immobile e non dovrà quindi mettere a disposizione della liquidità per l’anticipo. 

Quanto costa comprare una casa: le spese dell’acquisto di un immobile

Oltre al prezzo della casa, per fare i giusti calcoli legati al proprio budget, è bene tenere conto di alcune spese da mettere in conto, oltre a quelle della caparra, già nominata, che andrebbe considerata un anticipo e non una spesa aggiuntiva.

Spese legate al preliminare:

• imposta di registro di 200 euro;
• 16 euro per ogni 4 facciate oppure per ogni 100 righe dell’imposta di bollo.
  

Quante tasse paga chi compra un immobile? I diversi scenari

Per quanto riguarda le spese di vendita, abbiamo vari scenari:

Se il venditore è un privato, avremo:

• imposta catastale e imposta ipotecaria, entrambe di 50 euro;
• imposta di registro, del 2% (prima casa) o del 9%.

Se il venditore è un costruttore, avremo:

• iva, dal 9% al 22% (4% per la prima casa, 10% per la seconda e 22% per una casa di lusso);
• imposta catastale, imposta ipotecaria, e imposta di registro, tutte pari a 200 euro.

C’è poi il costo del notaio, in cui sono compresi bolli, visure ipotecarie e l’Iva sul compenso. Si aggiunge poi l’eventuale provvigione dell’agenzia e gli eventuali costi che si legano all’avvio del mutuo.

Per chi ha meno di 36 anni e un’ISEE non superiore a 40.000 euro, esiste il Bonus Prima Casa, valido fino al 31 dicembre 2023.

Cosa fare dopo l’acquisto dell’immobile

Se l’immobile è di nuova costruzione, dovranno essere installati i contatori, che richiederanno dai 15 ai 60 giorni di attesa. 

In immobili usati, se invece i contatori fossero già presenti, si può pensare a una voltura (continuità col vecchio intestatario) o a un subentro (se la fornitura va riattivata). Per quanto riguarda la linea telefonica e la connessione internet, dovrà essere verificata la copertura e si potrà richiedere il numero della precedente abitazione o partire da zero con un nuovo numero.

Si passerà poi al trasloco, che richiederebbe alcuni step, tra cui l’inventario, l’imballaggio, lo smontaggio e il rimontaggio dei mobili.

Un’azione consigliata è l’assicurazione sulla casa, obbligatoria solo se è presente un mutuo. C’è poi il cambio di residenza, con delle prassi diverse da comune a comune.

Quando non conviene comprare casa? Acquisto o affitto?

Comprare casa è sempre la soluzione giusta? In alcuni casi, è meglio non comprare un immobile e rimanere in affitto.

Ad esempio, nel caso si decidesse di comprare col mutuo, i vantaggi sarebbero i seguenti:

• i soldi spesi “ritornano” tutti, perché l’immobile è di proprietà;
• si può personalizzare la casa, e ristrutturarla radicalmente per avvicinarla ai nostri bisogni;
• gli affitti sono molto aumentati rispetto ai canoni medi dei mutui.

Gli svantaggi invece sarebbero i seguenti:

• il vincolo per decenni, non sapendo che tipo di situazione lavorativa avremo in futuro;
• la manutenzione a nostro carico, oltre che il condominio e le tasse di proprietà.

Cosa offre il mercato immobiliare nel 2023? Acquistare un immobile come investimento

Anche nel caso non ci fosse un mutuo, vale comunque la pena fare una riflessione prima di comprare un immobile. Ad esempio, comprare casa oggi, nel 2023, anno in cui molti operatori del settore avevano previsto aumenti di prezzo, è ancora un “investimento”?

Vanno considerati alcuni vincoli:

• se l’immobile è una prima casa, non può essere rivenduto per un certo periodo;
• dovremo prenderci carico della manutenzione;
• se c’è un mutuo, avrà degli interessi;
• oggi gli immobili non si rivalutano velocemente negli anni com’era in passato.

Alla luce di questo, conviene comprare casa solo se l’obiettivo è viverci. In quel caso, speriamo che la guida sia stata utile e abbia permesso di gestire tutti gli step dell’acquisto con serenità e senza dimenticare nulla.

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