La vendita di una casa in Italia comporta diversi oneri fiscali sia per il venditore che per l’acquirente. Ecco una panoramica dettagliata delle principali tasse da pagare durante il processo di vendita e delle esenzioni fiscali possibili.
Tasse e imposte a carico del venditore
Il venditore di una casa potrebbe incorrere in alcune imposte in specifiche situazioni, in particolare riguardo la plusvalenza. La plusvalenza è il guadagno derivato dalla differenza tra il prezzo di acquisto originario e il prezzo di vendita attuale dell’immobile.
Plusvalenza e imposta sostitutiva
Se vendi la casa entro cinque anni dall’acquisto, potresti dover pagare un’imposta sulla plusvalenza. Ciò si applica quando:
· La casa non è stata utilizzata come abitazione principale per almeno la metà del tempo dal momento dell’acquisto.
· L’immobile non è stato ricevuto tramite donazione o eredità, poiché in questi casi non viene calcolata la plusvalenza.
L’imposta sulla plusvalenza è pari al 26% del guadagno realizzato. Tuttavia, il venditore ha due opzioni:
1. Imposta sostitutiva: puoi scegliere di pagare una tassa del 26% sulla plusvalenza in sede di rogito notarile, dichiarando la plusvalenza e pagando l’imposta direttamente al notaio.
2. Imposta IRPEF: in alternativa, puoi dichiarare la plusvalenza nel Modello 730 o nel Modello Redditi Persone Fisiche, pagando l’imposta secondo il tuo scaglione IRPEF.
Tasse e imposte per l’acquirente
La maggior parte delle imposte grava sul compratore, il quale deve sostenere le principali tasse di acquisto.
Imposta di registro, IVA e imposta catastale
L’acquirente paga una delle seguenti imposte principali a seconda che l’acquisto avvenga da un privato o da un’impresa:
· Acquisto da un privato:
o Imposta di registro: 2% del valore catastale (se prima casa) o 9% (se seconda casa).
o Imposta ipotecaria: €50 per la prima casa o €200 per la seconda casa.
o Imposta catastale: €50 per la prima casa o €200 per la seconda casa.
· Acquisto da un’impresa:
o Se l’immobile è venduto da un’impresa costruttrice e sono passati meno di cinque anni dalla fine dei lavori, si applica l’IVA (4% per la prima casa, 10% per la seconda casa).
o In caso contrario, l’imposta di registro sarà del 2% (prima casa) o del 9% (seconda casa).
o Imposta ipotecaria e catastale: €200 ciascuna.
Criteri di calcolo per l’imposta di registro e l’IVA
Il calcolo dell’imposta di registro si basa sul valore catastale dell’immobile, che si ottiene moltiplicando la rendita catastale per un coefficiente fisso che varia a seconda che si tratti di prima o seconda casa.
L’IVA, invece, viene calcolata sul prezzo di vendita dichiarato e non sul valore catastale.
Agevolazioni per l’acquisto della prima casa
Le agevolazioni per la prima casa comprendono:
· Riduzione dell’imposta di registro al 2%.
· Riduzione dell’IVA al 4% (se l’acquisto è da un’impresa costruttrice).
· Imposte ipotecarie e catastali fisse a €50 ciascuna.
Per beneficiare di queste agevolazioni, l’acquirente deve rispettare alcuni requisiti, tra cui risiedere o impegnarsi a trasferire la residenza nel Comune in cui si trova l’immobile entro 18 mesi dall’acquisto.
L’imposta sostitutiva sul mutuo
Se l’acquirente stipula un mutuo per l’acquisto, deve pagare un’imposta sostitutiva sul mutuo, pari allo 0,25% dell’importo finanziato per la prima casa, o al 2% se è una seconda casa.
Altri costi e spese notarili
Sia il venditore che l’acquirente devono sostenere dei costi notarili, che sono obbligatori per il completamento della vendita.
Onorari notarili
L’onorario del notaio per il rogito varia a seconda del valore dell’immobile e della complessità dell’atto, in media tra i €1.500 e i €3.000. L’onorario include:
· La redazione e la firma del rogito.
· L’iscrizione dell’atto di compravendita nei registri immobiliari.
· Eventuali verifiche preliminari per accertare che l’immobile non abbia ipoteche o altri vincoli.
Generalmente, l’onorario notarile è a carico dell’acquirente, ma può essere deciso diversamente tra le parti.
Imposte minori e adempimenti amministrativi
Oltre alle principali tasse descritte, l’acquirente deve sostenere anche alcune imposte minori e adempimenti amministrativi, come le spese per l’aggiornamento catastale o l’eventuale voltura.
Quest’ultima ha un costo fisso di circa €70 e va pagata solo una volta.
Consigli per il risparmio sulle imposte
Per risparmiare sugli oneri fiscali, è importante pianificare l’acquisto tenendo conto delle varie agevolazioni disponibili, come:
· Tempistiche di vendita: se sei venditore, considera di attendere cinque anni dall’acquisto prima di vendere, per evitare l’imposta sulla plusvalenza.
· Prima casa: verifica di poter rispettare i requisiti per ottenere le agevolazioni prima casa. Questo può ridurre significativamente l’imposta di registro o l’IVA.
· Giovani under 36: usufruire delle agevolazioni specifiche per questa categoria.
· Trasferimento di residenza: per ottenere le agevolazioni prima casa, ricordati di trasferire la residenza nel Comune entro 18 mesi dall’acquisto.
Laureata in Giurisprudenza presso l’Università degli Studi di Torino lavoro nel mondo delle assicurazioni. Sono appassionata di libri, cinema e comunicazione e dal 2013 ho iniziato la mia esperienza in continua evoluzione come web writer.
