Le regolamentazioni e linee guida per la valutazione immobiliare per le banche all’interno dell’Unione Europea si arricchiscono con l’inserimento di una nuova metrica: il Property Value.
Da Gennaio 2025 sarà obbligatorio per le banche inserire metriche e valori dettagliati per la valutazione dei beni immobili utilizzati come garanzie per i crediti. L’obiettivo alla base dell’istituzione del Property Value va ricercato nella volontà dell’Unione Europea di istituire un indicatore universale che possa evitare eventuali errori nella sovrastima del valore degli immobili. Tutti questi aspetti hanno lo scopo di garantire alle banche di poter coprire con i propri capitali eventuali perdite legate a crediti immobiliari.
Indice
- In cosa consiste la regolamentazione CRR le banche
- Il Property Value: la novità del CRR sotto il profilo dei crediti immobiliari
- L’importanza dei modelli di valutazione immobiliare automatizzata per il calcolo del valore di un immobile: dati e informazioni al centro di tutto
- Metodi Avanzati per il Calcolo del Property Value: le best practice
In cosa consiste la regolamentazione CRR le banche
Il regolamento sui requisiti patrimoniali, noto come CRR, ha la finalità di rendere più solido l’operato delle banche che operano all’interno dell’Unione Europea. Lo scopo dell’UE, infatti, è quello di proteggere l’operato delle banche da periodi in cui l’economia continentale attraversa periodi di forti fluttuazioni.
L’insieme di norme e regolamentazioni previste richiede alle banche una solidità finanziaria per garantirne la disponibilità di capitali sufficienti per coprire perdite e attività liquide.
A tal proposito, la volontà di questa regolamentazione è quella di incentivare un atteggiamento più prudente da parte delle banche in fase di valutazione, vero motore del sistema economico europeo.
L’apparato normativo previsto dalla regolamentazione CRR, fondamentalmente si riduce a tre macro soluzioni, volte a rendere più stabile il sistema bancario europeo, tra cui:
- Aumento dei requisiti patrimoniali: le banche devono disporre di una somma di capitale che sia pari o superiore all’8% delle attività correnti;
- Misure legate alla liquidità: per far sì che le banche dispongano di liquidità sufficiente per il per la loro attività, il regolamento CRR ha inserito due indicatori per monitorare questi aspetti:
- Il coefficiente di copertura, che misura la capacità delle banche di poter coprire le attività sul breve termine;
- L’indice di stabilità dei finanziamenti che impone alle banche di evitare di finanziare le proprie attività di medio e lungo termine ricorrendo a ingenti finanziamenti.
- Controllo della leva finanziaria: il CRR fissa un coefficiente di leva finanziaria per impedire che le banche facciano un massiccio ricorso a indebitamento per finanziarsi
Il Property Value: la novità del CRR sotto il profilo dei crediti immobiliari
Il property value è uno strumento di valutazione immobiliare che ha l’intento di stimare in modo più corretto il valore di un immobile. Il property value è istituito per cautelare le banche, riducendo i rischi e aumentando la trasparenza.
Questa metodologia aiuta principalmente le banche a definire in modo più oggettivo alcune dinamiche che influenzano notevolmente il valore dell’immobile. In quest’ottica, la durabilità del valore e i rischi di deprezzamento dell’immobile nel tempo sono sicuramente due parametri importanti da tenere in considerazione. Si tratta di un tentativo di definire con parametri data driven fattori difficili da stimare che hanno un profondo impatto sulle attività di valutazione delle banche.
Il property value, combinato all’open market value sarà il valore alla base dell’identificazione di un valore sostenibile lungo il corso di vita del finanziamento.
La Regolamentazione CRR, come già detto, impone la registrazione del Property Value a partire da Gennaio 2025. Le metriche del Property Value impongono l’inserimento di riduzioni del valore delle valutazioni immobiliari per ridurre il rischio di deprezzamento lungo l’arco temporale del finanziamento. Tutte le riduzioni previste dal Property Value sono infatti calcolate sulla base di tutti i fattori di rischio che possono influenzarne il prezzo di vendita.
Proprio sulla base del Property Value, è possibile calcolare il rapporto del credito sul valore collaterale, noto come Loan to Value Ratio (LTV).
Evitare di sovrastimare il bene è uno degli aspetti fondamentali per una banca. Tutte queste misure permettono alla banca di garantire una copertura del credito adeguata in ogni condizione di mercato.
L’importanza dei modelli di valutazione immobiliare automatizzata per il calcolo del valore di un immobile: dati e informazioni al centro di tutto
I sistemi di valutazione immobiliare automatizzata sono conosciuti come AVM (Automated Valuation Model). Questi modelli, grazie a tecnologie moderne e all’avanguardia, consentono di stimare il valore di un immobile sulla base dei dati raccolti sul mercato dell’offerta immobiliare.
L’AVM di Wikicasa è un servizio che utilizza un approccio innovativo basato su modellazione statistico-matematica per fornire valutazioni accurate e affidabili delle proprietà immobiliari. Integrando fonti di dati interne ed esterne, l’AVM di Wikicasa analizza tutte le informazioni per determinare il valore di un’immobile in pochi secondi.
Wikicasa, in particolare, utilizza come dati alla base tutti quelli provenienti da:
- annunci pubblicati sul proprio portale;
- transazioni immobiliari;
- serie storiche delle valutazioni immobiliari effettuate in passato.
L’obiettivo è quello di creare un mix di dati e informazioni che provengono da canali interni ed esterni – come quelli istituzionali dell’Agenzia dell’Entrate – in grado di fornire una base numerica per una valutazione di un immobile rapida e affidabile.
Oggi il database di Wikicasa include i dati di oltre 2.800.000 transazioni registrate e oltre 12.000.000 annunci pubblicati, fornendo una panoramica completa del mercato immobiliare.
Il processo di valutazione immobiliare con l’AVM Wikicasa
L’AVM di Wikicasa utilizza l’algoritmo IAREE, che sfrutta un approccio di confronto di mercato per identificare immobili simili nel database di Wikicasa. Il processo di valutazione si articola in diverse fasi:
- Preselezione: il processo di preselezione si basa sull’eliminazione degli outliers, ovvero di quegli immobili che non sono ubicati nella stessa zona di quello da valutare. I risultati vengono ordinati in base alla distanza dall’immobile in valutazione;
- Selezione: Un numero appropriato di immobili viene selezionato e ne viene calcolata la media di prezzo. Gli immobili al di sotto o al di sopra di una certa soglia vengono scartati;
- Assegnazione del Coefficiente di Affinità: a ciascun immobile rimasto viene assegnato un coefficiente di affinità basato sulla similarità delle sue caratteristiche rispetto a quelle dell’immobile in valutazione. La stima finale, pertanto, è la media pesata dei prezzi degli immobili selezionati;
- Rating di Affidabilità: basandosi sull’affinità media dei comparabili, l’AVM di Wikicasa assegna alla valutazione un rating di affidabilità, che varia da “Estremamente affidabile” a “Poco affidabile”;
- Output: Il servizio AVM di Wikicasa offre una vasta gamma di output, inclusi valutazioni massive su numerosi immobili, perizie accurate basate su valutazioni automatizzate e valutazioni tailor-made per specifiche esigenze come portafogli immobiliari e progetti NPL.
Con il suo approccio sofisticato e completo, l’AVM di Wikicasa si distingue per la sua precisione e affidabilità nel fornire valutazioni immobiliari in linea con le esigenze del mercato.
Metodi Avanzati per il Calcolo del Property Value: le best practice
L’accurata valutazione del valore immobiliare è essenziale per gli acquirenti, i venditori e le istituzioni finanziarie. Wikicasa utilizza un approccio ibrido che combina i principi fondamentali dell’analisi dettagliata del valore immobiliare con l’efficienza dell’Automated Valuation Model (AVM) per fornire valutazioni affidabili e accurate.
Di seguito sono descritti i passaggi chiave di questo processo:
- Analisi delle Caratteristiche dell’Immobile: Wikicasa analizza la domanda di mercato e i tempi di transazione per valutare l’attrattiva dell’immobile, tenendo conto dello stato attuale dell’immobile e dei costi di manutenzione associati. L’AVM considera inoltre su base comparativa l’efficienza energetica dell’immobile e le normative ambientali per stimare il suo impatto sul valore di mercato. Le principali variabili analizzate sono le seguenti:
- Latitudine e Longitudine
- Superficie
- Stanze
- Tipologia Immobiliare
- Analisi del Mercato Locale: al fine di rendere la valutazione più completa e affidabile, occorre esaminare il volume delle transazioni e i prezzi medi di vendita nel mercato locale per valutare la resilienza e la stabilità del mercato. Oltre a considerare domanda e offerta immobiliare nella zona, l’analisi del livello di volatilità del mercato è fondamentale per comprendere il rischio di fluttuazioni. Wikicasa utilizza modelli predittivi, con lo scopo di prevedere l’evoluzione del mercato nei prossimi anni fornendo, grazie a modelli analitici avanzati prospettive operative su un orizzonte temporale di 3 anni.
- Considerazioni sul Credito e il Collaterale: per una corretta valutazione del rischio, è necessario tenere conto della durata del prestito e del tipo di collaterale
- Calcolo del Property Value utilizzando l’AVM di Wikicasa: grazie al già citato Algoritmo IAREE per calcolare il valore dell’immobile basandosi sugli immobili simili presenti in database.
Grazie a questo approccio, che integra metodi avanzati di valutazione immobiliare con l’efficienza dell’AVM, Wikicasa può fornire valutazioni accurate e affidabili che supportano le decisioni di acquisto, vendita e finanziamento nel settore immobiliare.
Dopo una laurea presso l’Università Bocconi, oggi ricopre il ruolo di Head of Data in Wikicasa.it.
Appassionato di digital, statistica.
