Mercato immobiliare residenziale: l’analisi dell’OMI

Il mercato immobiliare italiano mostra un calo delle transazioni, ma ci sono confortanti segnali di ripresa. Questa l’analisi dell’OMI (Osservatorio del Mercato Immobiliare) nel suo rapporto sul mercato immobiliare residenziale 2024, che prende in considerazione i 12 mesi del 2023.

Il 2023 del residenziale: transazioni in calo del 9,7%, ma ci sono segnali di ripresa

Il 2023 si archivia come anno di transizione per il mercato, caratterizzato da forti cambiamenti, su tutti la stretta sul credito che ha condizionato e non poco il volume delle compravendite.

Il mercato immobiliare italiano chiude l’anno con 701.591 transazioni in tutto il 2023, registrando un calo del 9,7% rispetto al 2022. Escludendo il 2020, il cui volume delle compravendite è stato influenzato dallo scoppio della pandemia, il 2023 è il primo anno dal 2014 a oggi che mostra un inversione del trend positivo delle transazioni in Italia.

Tuttavia è importante considerare come anche i volumi del 2023 siano influenzati da fattori esogeni, che hanno portato a un aumento dei tassi dei mutui.

Tassi in forte rialzo rispetto alle condizioni favorevoli del periodo post pandemico hanno avuto un forte impatto sull’accesso al credito da parte della popolazione, causando una contrazione delle transazioni.

Nonostante questi aspetti, il 2023 ha saputo, specialmente nell’ultimo trimestre, accorciare il gap di transazioni con il 2022, recuperando parecchio terreno rispetto ai mesi precedenti. 

Il 2023 mostra comunque un mercato in salute, da oltre 700.000 transazioni. Se si escludono 2021 e 2022, anni che hanno vissuto del rimbalzo successivo alla pandemia, il 2023 è infatti la miglior annata degli ultimi 10 anni.

Come già detto in precedenza, il quarto trimestre del 2023 è quello che ha mostrato i risultati migliori e più vicini a quelli del 2022. Lo scostamento tra i due trimestri conclusivi del 2022 e del 2023 mostra una contrazione del mercato pari al solo 3,3%. Un dato ben lontano dai numeri fatti registrare dal mercato nei due trimestri centrali dell’anno, che hanno mostrato un calo delle transazioni rispetto al 2022 del 16,5% e 10,8%.

I dati sulle transazioni nelle diverse aree d’Italia

Andando ad analizzare i dati sul mercato immobiliare residenziale su base geografica, il Nord Ovest emerge anche quest’anno come la zona d’Italia in cui è stato completato il maggior numero di transazioni.  Con 242.737 compravendite, il Nord Ovest cuba il 34,2% del totale delle transazioni sul territorio nazionale.

A seguire, il Centro, con 141.185 transazioni che occupano il 19,9% del volume totale in Italia. Poco più sotto, il Nord Est che registra un volume di transazioni pari a 135.417 che compongono il 19,1% del totale. A chiudere invece il Sud e le Isole, dove le transazioni registrate nel 2023 sono rispettivamente 122.956, pari al 17,3% del totale, e 67.296, pari al 9,5% del volume registrato in tutta la nazione.

Il Sud e le isole sono tuttavia le zone d’Italia in grado di contenere il calo al di sotto della media nazionale. Se il Sud fa registrare un -7,6% rispetto al 2022, le Isole riescono addirittura a segnare un-3,4%, a fronte del già citato calo del 9,7% sul territorio nazionale.

Il Nord Ovest si mostra pressoché in linea con il dato nazionale, registrando un -9% sull’anno precedente. Al contrario, Nord Est e Centro mostrano un calo di oltre il 10%, pari rispettivamente a -11,7% e -13,1% rispetto al 2022.

Il mercato immobiliare residenziale performa leggermente meglio nei piccoli comuni

Un altro dato che merita interesse è la differenza tra capoluoghi e piccoli comuni. La stretta sul credito ha sicuramente ridotto lo stock immobiliare accessibile nei capoluoghi su tutto il territorio nazionale. Di conseguenza, il calo delle compravendite è stato leggermente inferiore su hinterland e piccoli comuni.

Se infatti il calo delle transazioni rispetto al 2022 nei capoluoghi è del 10,7%, nei non capoluoghi il calo è leggermente più basso, pari al 9,2%. La forbice tra piccoli comuni e capoluoghi tocca un picco del 2,1% al Centro e al Sud.

Il mercato immobiliare residenziale nelle 25 principali città italiane: il confronto con il 2022

Facendo un’analisi comparativa tra 2022 e 2023 sulle 25 principali italiane, solo Messina e Venezia mostrano un aumento delle transazioni, pari rispettivamente a 3,20% e 1,72%. Tutte le altre città registrano invece un calo delle transazioni, adeguandosi alla tendenza del mercato. 

La maggior parte delle grandi città italiane, hanno infatti risentito delle difficoltà di accesso al credito e all’aumento del costo della vita, che ha portato a un numero minore di compravendite. Emblematico il caso di Milano, che ha registrato un calo del 13,16%, andando oltre la media nazionale del 9,7%.

Un dato comunque positivo rispetto al 2019

Confrontando il dato del 2023 con quello del 2019, ultimo anno che non ha risentito della pandemia, lo scenario mostra comunque un mercato in salute nella stragrande maggioranza dei grandi centri urbani italiani.

È importante notare come il boom degli affitti turistici sul territorio nazionale abbia aumentato l’attrattività di numerose città, che sono in breve tempo diventate interessanti per acquirenti di finalità.

Oltre alla già citata Messina, è il caso di città come Catania, Ravenna e Bari che negli ultimi anni hanno avuto un sostanziale aumento dei volumi transati.