Roberto Preatoni, fondatore di Preatoni Nuda Proprietà, risponde alle domande sul mercato della nuda proprietà in Italia: chi vende, chi compra, quanto vale oggi e quali sono le prospettive.
Perché oggi si torna a parlare di nuda proprietà?
La nuda proprietà mette insieme due esigenze opposte che oggi si incontrano sempre più spesso. Da un lato ci sono proprietari anziani con una casa di valore ma poca liquidità disponibile; dall’altro investitori che vogliono entrare nel mercato immobiliare con un capitale più contenuto, accettando tempi di ritorno più lunghi. Il meccanismo è chiaro: chi vende cede la proprietà dell’immobile, ma conserva l’usufrutto, cioè il diritto di continuare ad abitarci, spesso per tutta la vita. Chi acquista diventa nudo proprietario da subito, ma potrà utilizzare o rivendere l’immobile in piena proprietà solo all’estinzione dell’usufrutto. È una compravendita a tutti gli effetti, non un prestito, e per questo richiede valutazioni accurate e assistenza tecnica qualificata.
Chi decide di vendere la nuda proprietà, e perché?
Chi vende, nella maggior parte dei casi, non ha alcuna intenzione di lasciare la propria casa. L’obiettivo è trasformare in liquidità una parte del patrimonio immobiliare. Lo confermano i numeri: nelle operazioni concluse nel 2025, il 64,8% dei venditori sceglie la nuda proprietà per ottenere liquidità, mantenere il proprio tenore di vita, far fronte a esigenze legate all’età o sostenere i figli nell’acquisto di una casa. Il 66,3% dei venditori ha più di 64 anni. Sono numeri che raccontano un cambiamento sociale, prima ancora che immobiliare: in un Paese con un’elevata proprietà della casa e pensioni spesso non proporzionate al patrimonio accumulato, l’abitazione diventa una riserva di capitale a cui attingere senza doverla lasciare.
E chi compra una nuda proprietà?
L’acquirente tipico non cerca una casa da abitare subito, ma un investimento con un orizzonte temporale lungo, spesso una famiglia. Nel 2025 gli acquirenti più attivi hanno tra 45 e 54 anni, il 32,1% del totale; le famiglie rappresentano il 70% degli acquisti e solo il 17,6% delle operazioni viene finanziato con mutuo, contro l’82,4% concluso senza ricorso al credito bancario. È quindi un mercato meno dipendente dal finanziamento rispetto alla compravendita ordinaria. Il rendimento non deriva da un affitto immediato, ma dallo sconto iniziale sul valore di piena proprietà e dalla rivalutazione futura dell’immobile: per questo la città, il quartiere, l’età dell’usufruttuario, lo stato dell’immobile e la sua futura commerciabilità sono elementi decisivi.
Quanto è grande oggi il mercato italiano?
Resta un segmento di nicchia, ma non marginale. Il Rapporto Immobiliare 2026 dell’OMI-Agenzia delle Entrate registra per il 2025 24.441 transazioni di nuda proprietà, in calo del 10,6% rispetto al 2024 e pari a circa il 3,2% del mercato residenziale. È un mercato selettivo, non di massa, ma sufficientemente strutturato da avere regole proprie, operatori specializzati e una domanda riconoscibile. Le grandi città concentrano l’interesse maggiore: secondo gli ultimi dati urbani disponibili, relativi al 2023, Roma guida con 1.540 transazioni, pari al 31,6% del totale nelle principali città, seguita da Milano con 1.059 transazioni, il 21,8%. La domanda continua a crescere: nel primo semestre 2025 si registra un aumento del 12% su base annua e del 36% rispetto al 2021. Sui prezzi, Milano resta la città più cara, con oltre 4.100 euro al metro quadro; segue Roma a 2.648 euro al metro quadro, mentre Firenze e Napoli si attestano poco sopra i 2.400 euro al metro quadro.
In un mercato così specifico, cosa fa davvero la differenza tra un’operazione riuscita e una che si blocca?
Non è sufficiente individuare un acquirente o un venditore interessati. La differenza è determinata dalla valutazione corretta dell’immobile, dai tempi dell’operazione, dalla tutela dell’usufruttuario, dalla capacità di spiegare in modo trasparente lo sconto applicato e dalla selezione degli immobili proposti agli investitori. Una nuda proprietà valutata in modo scorretto rischia di non vendersi; una proposta costruita senza criterio crea aspettative sbagliate da entrambe le parti. In un settore così specifico, l’esperienza dell’operatore incide più che altrove.
Ci può raccontare come opera Preatoni Nuda Proprietà?
Preatoni Nuda Proprietà è specializzata esclusivamente nella vendita di nuda proprietà, con un modello rivolto a chi vuole ottenere liquidità continuando a vivere nella propria casa. Sul nostro sito indichiamo la possibilità di vendere anche in una settimana, mantenendo il diritto di abitare l’immobile per tutta la vita; l’offerta è naturalmente soggetta a zona, mercato e caratteristiche dell’immobile. Per il venditore, questo significa avere un interlocutore dedicato e non una semplice agenzia generalista: siamo presenti con due sedi, a Roma e a Milano, e una rete di 50 agenzie associate sul territorio italiano. Per l’investitore, significa accedere a un portafoglio di opportunità già impostate secondo la logica della nuda proprietà, con indicazione di età del proprietario, metratura, prezzo e localizzazione.
Come vede evolversi questo segmento di mercato nei prossimi anni?
È un segmento ancora contenuto, ma destinato a pesare sempre di più per ragioni demografiche e patrimoniali. Chi saprà rendere questo strumento un processo leggibile, rapido e gestito professionalmente avrà un vantaggio significativo nei prossimi anni.
