Il 4 luglio 2026 è entrata in vigore la legge 2 luglio 2026, n. 116, di conversione, con modificazioni, del decreto-legge 7 maggio 2026, n. 66, recante disposizioni urgenti per il Piano Casa. Per chi opera nell’intermediazione immobiliare non si tratta di un intervento settoriale: il provvedimento incide contemporaneamente sull’edilizia pubblica e sociale, sulle procedure urbanistiche, sui costi di alcuni atti e, indirettamente, sulla disponibilità di immobili nel mercato privato. Vale quindi la pena analizzarlo non soltanto come misura di politica abitativa, ma come un insieme di variabili che nei prossimi mesi potranno influire su valutazioni, mandati e attività.
L’obiettivo complessivo dichiarato dal Governo è rendere disponibili oltre 100 mila alloggi nell’arco di dieci anni, tra recupero del patrimonio pubblico e nuove soluzioni a prezzi o canoni calmierati. Una parte rilevante dell’efficacia del Piano dipenderà tuttavia dai provvedimenti attuativi, dal coordinamento con le discipline regionali e dalla capacità di attivare investimenti privati.
Fino a 10 miliardi, 100 mila alloggi e tre linee di intervento
Secondo le stime del Governo, il Piano potrà attivare complessivamente risorse pubbliche e investimenti fino a 10 miliardi di euro, attraverso diversi programmi e strumenti finanziari, ai quali si affianca l’effetto leva atteso sugli investimenti privati. Lo stanziamento direttamente previsto per il programma straordinario nazionale ammonta invece a 970 milioni di euro nel periodo 2026-2030. È quindi importante non confondere il valore complessivo degli investimenti potenzialmente attivabili con le risorse immediatamente stanziate dalla legge.
L’impianto si sviluppa lungo tre linee principali. La prima riguarda il recupero del patrimonio di edilizia residenziale pubblica e sociale oggi non assegnabile a causa di carenze manutentive. Secondo le stime del Governo, questa linea potrebbe rendere disponibili circa 60 mila alloggi ERP attraverso interventi straordinari di manutenzione, efficientamento e ristrutturazione.
Per il programma straordinario nazionale è autorizzata una spesa complessiva di 970 milioni di euro fino al 2030, gestita tramite un conto corrente infruttifero intestato a Invitalia presso la Tesoreria dello Stato. A queste risorse potranno aggiungersi ulteriori fondi destinati alla rigenerazione urbana, da attivare d’intesa con i Comuni.
Il coordinamento è affidato a un commissario straordinario, con poteri di accelerazione delle conferenze di servizi e delle verifiche propedeutiche agli appalti. Restano inderogabili la normativa penale e antimafia, la tutela dei beni culturali e del paesaggio e i vincoli europei.
La seconda linea ha natura prevalentemente finanziaria. È istituito il Fondo Housing Coesione, costituito e gestito da Invimit SGR S.p.A., nel quale potranno confluire risorse nazionali ed europee, in particolare quelle riconducibili al Fondo per lo sviluppo e la coesione e ai programmi della politica di coesione 2021-2027. Regioni e amministrazioni centrali potranno sottoscrivere comparti dedicati, dotati di segregazione contabile. L’effettiva capacità del Fondo di incidere sull’offerta dipenderà dalle risorse conferite, dai progetti selezionati e dai tempi di avvio operativo.
La terza linea è quella che interseca più direttamente il mercato privato: i programmi infrastrutturali di edilizia integrata. Sono destinati alla cosiddetta “fascia grigia”, composta da persone e nuclei familiari che non possiedono i requisiti per accedere all’edilizia pubblica ma che, per reddito, età, composizione familiare o rapporto tra costo dell’abitazione e capacità economica, incontrano comunque difficoltà nell’acquisto o nella locazione sul libero mercato. La legge fissa già alcuni criteri economici generali; requisiti e modalità operative saranno precisati dai provvedimenti attuativi.
Nell’ambito di questi programmi, almeno il 70% dell’investimento deve essere destinato all’edilizia convenzionata, con prezzi di vendita o canoni inferiori di almeno il 33% rispetto ai valori correnti di mercato della zona. Il dato non va interpretato come uno sconto automatico e uniforme applicabile a ogni singolo immobile: il valore calmierato dovrà essere determinato secondo i criteri e le procedure del programma, normalmente prendendo come riferimento i dati OMI dell’Agenzia delle Entrate o, quando questi siano mancanti, insufficienti o non rappresentativi, valori effettivi documentati da atti pubblici e contratti registrati negli ultimi sei mesi. Per chi valuta la fattibilità di un’operazione mista pubblico-privato, questa soglia contribuisce a definire fin dall’inizio il perimetro economico e la potenziale redditività dell’iniziativa.
Procedure edilizie semplificate, con maggiori responsabilità per i tecnici
Sul piano procedurale, la novità con il maggiore impatto operativo è l’estensione della SCIA, limitatamente agli interventi e ai programmi disciplinati dal Piano Casa, alle opere di ristrutturazione edilizia, ristrutturazione urbanistica e demolizione con ricostruzione realizzate nell’ambito dell’edilizia pubblica e sociale. Si tratta quindi di una deroga circoscritta al tradizionale ricorso al permesso di costruire per interventi di questa portata, e non di una modifica generalizzata del regime edilizio ordinario.
Nell’ambito degli stessi programmi può inoltre essere consentito, nel rispetto delle condizioni previste dalla legge e della disciplina territoriale applicabile, un incremento fino al 20% della volumetria o della superficie lorda esistente, purché l’aumento rimanga nella medesima area di intervento e non comporti il trasferimento di diritti edificatori in altre zone.
La semplificazione comporta, però, un maggiore carico di responsabilità per il tecnico abilitato. La sua asseverazione diventa parte integrante e sostanziale del titolo, con un rafforzamento della responsabilità professionale e una maggiore incidenza dei controlli amministrativi successivi. Restano comunque applicabili le verifiche e le autorizzazioni richieste dalle discipline speciali e dai vincoli presenti sull’immobile o sull’area.
Per agenti e consulenti che seguono compravendite o operazioni di valorizzazione relative a immobili interessati da questi interventi, la due diligence documentale dovrà quindi attribuire un peso crescente alla qualità, alla completezza e alla tracciabilità delle asseverazioni tecniche, e non soltanto alla presenza formale del titolo abilitativo.
Per gli immobili realizzati o destinati all’edilizia convenzionata nell’ambito dei programmi interessati è previsto, nei casi disciplinati dalla legge, un vincolo di destinazione residenziale convenzionata a prezzo o canone calmierato per almeno trent’anni, da trascrivere nei registri immobiliari. Non si tratta quindi di un vincolo applicabile indistintamente a qualsiasi immobile coinvolto dal Piano. Quando presente, dovrà essere verificato con particolare attenzione già nella fase di acquisizione del mandato, perché può incidere sulle condizioni di utilizzo e trasferimento del bene, sul suo valore e sulla platea dei potenziali acquirenti.
L’applicazione concreta delle semplificazioni dovrà infine coordinarsi con le discipline regionali e con gli strumenti urbanistici locali. Potrebbero quindi emergere differenze operative e temporali tra i territori, soprattutto nella fase iniziale di attuazione.
Le misure con effetto più diretto sugli operatori
Alcune disposizioni presentano una ricaduta più diretta sull’attività di mediazione e sulla predisposizione degli atti. Dal punto di vista dei costi transattivi, una delle misure più rilevanti è la riduzione del 50% degli onorari notarili relativi agli atti stipulati nell’ambito degli interventi di edilizia residenziale convenzionata, nei casi e alle condizioni previsti dalla legge.
La riduzione riguarda gli onorari professionali e non comporta, di per sé, una diminuzione delle imposte, delle tasse o degli altri oneri fiscali dovuti sull’atto. La misura è pensata per contenere le spese accessorie delle operazioni di edilizia convenzionata e potrebbe rendere queste soluzioni più competitive rispetto a quelle offerte sul libero mercato.
Sul fronte dell’edilizia residenziale pubblica, il decreto disciplina anche il riscatto degli alloggi esistenti. Un decreto interministeriale dovrà definire la procedura di alienazione, riconoscendo un diritto di opzione all’assegnatario che non sia moroso e non possieda un’altra abitazione.
La soluzione recepisce parzialmente una delle proposte illustrate da FIAIP nel corso dell’audizione alla Camera: i proventi derivanti dalla vendita degli alloggi non confluiscono automaticamente nella riduzione del debito pubblico e possono quindi rimanere disponibili per essere reinvestiti nelle politiche abitative.
A tutela dei nuclei maggiormente vulnerabili viene inoltre istituito un fondo rotativo di garanzia per la morosità incolpevole nei contratti di locazione di edilizia pubblica. La dotazione iniziale è di 22 milioni di euro per il 2026 e di 2 milioni di euro per il 2027. Il fondo può coprire anche il deposito cauzionale nei casi in cui il conduttore non riesca a pagare il canone per cause a lui non imputabili.
Le altre novità introdotte in sede di conversione
La legge di conversione ha ampliato il perimetro del provvedimento con ulteriori misure di politica abitativa. Tra queste rientrano disposizioni rivolte a specifiche categorie considerate prioritarie, interventi a sostegno degli studenti universitari fuori sede e previsioni volte a favorire soluzioni di edilizia sociale in locazione di lunga durata, anche con formule che possono accompagnare progressivamente l’occupante verso l’acquisto.
Il testo richiama inoltre l’esigenza di garantire accessibilità, fruibilità e qualità dell’abitare per le persone con disabilità. Per gli operatori queste misure hanno, almeno nella fase iniziale, un impatto meno immediato rispetto alle semplificazioni edilizie o ai vincoli sugli immobili, ma possono contribuire a orientare i programmi e i segmenti di domanda che beneficeranno degli interventi.
Va ricordato che l’effettiva applicazione di diverse disposizioni dipende da decreti, convenzioni, criteri di selezione e atti amministrativi ancora da adottare. Nella consulenza al cliente sarà quindi necessario distinguere con precisione tra norme già operative, misure programmatiche e strumenti la cui concreta utilizzabilità è subordinata all’attuazione.
Il distinto disegno di legge sul rilascio degli immobili
Va infine ricordato, perché i due interventi vengono spesso confusi, che, parallelamente al decreto sul Piano Casa, il Consiglio dei ministri ha approvato un distinto disegno di legge sul rilascio degli immobili occupati abusivamente o non riconsegnati al termine della locazione.
Nel testo approvato dal Consiglio dei Ministri, il disegno di legge prevede, tra le altre misure, l’adozione del provvedimento di rilascio entro 15 giorni in determinate fasi della procedura e una penale pari all’1% del canone mensile per ogni giorno di occupazione successivo al termine fissato dal giudice. Alla data di aggiornamento del presente articolo, queste disposizioni devono ancora completare l’iter parlamentare e non sono quindi definitive né operative.
Il giudizio della categoria sul Piano Casa 2026: un primo passo, non il punto d’arrivo
Dopo la conversione in legge, FIAIP ha espresso un giudizio positivo, ma condizionato. Il Presidente Nazionale Fabrizio Segalerba ha definito il provvedimento un “primo passo concreto nella giusta direzione”, sottolineando che il Piano Casa interviene su leve che la Federazione sostiene da anni: recupero del patrimonio pubblico inutilizzato, valorizzazione dell’edilizia sociale, rigenerazione urbana e collaborazione tra soggetti pubblici e privati.
Secondo FIAIP, tuttavia, il solo recupero del patrimonio pubblico non è sufficiente a colmare il divario tra domanda e offerta abitativa. Il nodo principale rimane il patrimonio privato e, in particolare, le abitazioni che non vengono locate per la scarsa fiducia dei proprietari nel quadro normativo e nei tempi di recupero dell’immobile.
Da qui nasce la richiesta di una riforma organica delle locazioni che garantisca maggiore certezza contrattuale, tempi più rapidi nei procedimenti di rilascio e un equilibrio più stabile tra diritto all’abitare e diritto di proprietà. Il tema è distinto dal Piano Casa, ma è strettamente collegato al separato disegno di legge sul rilascio degli immobili.
Cosa monitorare nei prossimi mesi
Per chi opera nella compravendita e nella locazione, il Piano Casa 2026 apre diversi fronti da seguire in parallelo. Tra questi rientrano il coordinamento delle semplificazioni edilizie con le discipline regionali, l’adozione dei decreti interministeriali sull’alienazione degli alloggi ERP e sull’edilizia integrata, nonché la definizione dei requisiti reddituali, anagrafici e familiari per l’accesso della cosiddetta “fascia grigia”.
Sarà inoltre necessario verificare l’effettivo avvio del Fondo Housing Coesione, la selezione dei primi programmi, i criteri utilizzati per determinare prezzi e canoni calmierati e l’evoluzione della riforma delle locazioni sollecitata da FIAIP. È su questo insieme di atti attuativi e interventi complementari, più che sui soli stanziamenti iniziali, che si misurerà l’impatto reale del Piano sulla disponibilità di abitazioni e sull’attività degli operatori immobiliari.
Il valore del provvedimento sta soprattutto nell’aver costruito un quadro nazionale e una pluralità di strumenti. La prova decisiva sarà trasformarli in immobili disponibili, procedure verificabili e opportunità sostenibili per famiglie e operatori.
