La categoria catastale C/6

La categoria catastale C/6: che cosa comprende, quali sono gli usi consentiti e la tassazione di queste unità immobiliari.

Categoria catastale C/6: cosa comprende e a cosa serve

La categoria catastale C/6 riguarda, secondo la definizione normativa, “stalle, scuderie, rimesse e autorimesse”.

Nella pratica degli immobili urbani si tratta generalmente dei box auto, dei posti auto scoperti (per quelli coperti la categoria catastale è la C7), dei garage e delle autorimesse.

Differenze tra le categorie catastali C/2 e C/6

Le unità immobiliari della categoria catastale C/6 possono essere talvolta confuse con quelle della categoria C/2, “magazzini e locali di deposito”, poiché è possibile che l’utilizzo sia alternativo.

È possibile, per esempio, utilizzare un box auto accatastato come C/6 depositarvi del materiale così come alcuni locali classificati come depositi (C/2), possono essere utilizzati come ricovero per automobili e mezzi di trasporto.

Nella categoria C/2, inoltre, vengono accatastate anche le cantine e i solai.

Sembrano distinzioni puntigliose e inutili ma non lo sono. Ai fini delle agevolazioni previste per l’abitazione principale (cosiddetta “prima casa”) è possibile comprendere solo una unità immobiliare per ciascuna delle categorie C/2, C/6 e C/7.

Questo significa che se noi acquistiamo un appartamento con una cantina e un box, se quella che riteniamo essere la cantina è, però, accatastata come C/6, non possiamo godere dei vantaggi prima casa per entrambe le pertinenze.

Non solo: oltre agli svantaggi al momento dell’acquisto (non c’è riduzione di imposta di registro, se acquistiamo da privato o IVA, se acquistiamo da un’impresa), anche ai fini IMU non godremo dell’esenzione prima casa per entrambe le unità classificate come C/6.

Lo stesso, ovviamente, vale se lo spazio utilizzato per la nostra automobile e quello utilizzato come deposito (che per noi ha la funzione di una cantina) sono entrambi classificati nella categoria C/2.

Quando un immobile C/6 è considerato pertinenza dell’abitazione principale

Il concetto di “pertinenza” ai fini fiscali si riconduce a quello previsto dal codice civile, che all’art. 817 definisce pertinenze “le cose destinate in modo durevole a servizio o ad ornamento di un’altra cosa”.

Il box auto è la più tipica pertinenza di un’abitazione, e se si tratta della nostra abitazione principale avremo diritto alle agevolazioni prima casa per quanto riguarda l’imposta di registro (o di IVA se acquistiamo da un’impresa) e di IMU anche per il box, a condizione che sia uno solo.

Le pertinenze non devono necessariamente essere nello stesso condominio dell’abitazione principale, il fisco ha chiarito che è sufficiente che la pertinenza sia posta in prossimità dell’abitazione principale (Circolare Agenzia delle Entrate 18/E del 29 maggio 2013).

I casi particolari devono, ovviamente, essere valutati singolarmente.

Cambio di destinazione d’uso da C/6 ad abitazione: è possibile?

In linea di principio il cambio di destinazione da C/6 ad abitazione è possibile.

Si tratta però di un’operazione che, oltre a richiedere una verifica dei vincoli urbanistici, spesso comporta anche la necessità di lavori consistenti e il pagamento di una somma significativa.

Non è, insomma, una pratica meno complessa come potrebbe essere quella di cambio di destinazione da A/10 (uffici e studi privati) ad abitazione o viceversa.

Tuttavia, un buono Studio Tecnico può valutare il singolo caso concreto e dirci prima di tutto se è possibile e in secondo luogo qual è il costo dell’operazione.

Tassazione e rendita catastale per immobili in categoria C/6

Dopo aver descritto gli aspetti generali, passeremo alla definizione della tassazione sotto il profilo delle imposte sul reddito e dell’IMU.

Aspetti generali

In linea generale, ogni unità immobiliare deve essere censita al Nuovo Catasto Edilizio Urbano (NCEU) e il censimento individua i seguenti elementi, ordinati gerarchicamente:

• Comune
• Zona Censuaria (per i comuni medio-piccoli è una sola)
• Foglio
• Mappale (o Particella)
• Subalterno

Il Subalterno individua la specifica unità immobiliare urbana (“quell’appartamento”, “quella cantina”, “quel box”).

Ogni subalterno sarà contraddistinto da una categoria catastale (ad esempio A/2, “abitazioni di tipo civile”, C/6, “stalle, scuderie, rimesse e autorimesse”) e sarà oggetto di “classamento catastale”. Ciò significa che ad ogni immobile sarà attribuita una classe di redditività che talvolta è unica (“U”) ma più spesso è definita da un numero (classe 1, classe 2, classe 3…) che cresce al crescere della redditività.

La classe dipende da condizioni estrinseche, come ubicazione, presenza di servizi pubblici e da condizioni intrinseche, come esposizione, finiture, dimensione dei vani.

Dalla combinazione di tutti questi elementi viene definita la rendita catastale, cioè un valore figurativo che indica il valore fiscale del reddito che l’immobile produce, così come del valore patrimoniale dell’immobile.

Non è un valore di mercato: è un valore convenzionale utile ai fini fiscali.

Quando l’immobile è “messo a reddito”, cioè locato, rileva il valore del canone incassato, se invece è tenuto a disposizione, si considera la rendita catastale.

Imposte sul reddito

Se il nostro immobile di categoria C/6 è pertinenza della nostra abitazione principale, non è prevista nessuna imposta sul reddito. La rendita catastale, rivalutata del 5%, viene indicata in dichiarazione tra i redditi ma successivamente anche tra le deduzioni (deduzione abitazione principale e pertinenze), pertanto non è tassata.

Se, però, il nostro box viene concesso in locazione, i canoni sono tassati ad aliquota IRPEF ordinaria e non è possibile optare per la cedolare secca. Quest’ultima è infatti prevista solo se il box è locato come pertinenza di un’abitazione.

Nel caso in cui il box non è pertinenza di abitazione principale, perché, per esempio si trova distante dalla nostra abitazione principale, o non siamo proprietari di un’abitazione principale, oppure ancora perché disponiamo di un secondo o terzo box nel nostro condominio, occorre stabilire se il box è locato oppure no.

Se il box è locato, pagheremo l’IRPEF sui canoni incassati, se, invece, non è locato, la pagheremo sulla rendita catastale rivalutata del 5%. Bisogna però fare attenzione: se su questo immobile paghiamo IMU non dobbiamo pagare IRPEF, perché esiste un principio di alternatività tra le due imposte.

A volte, invece, sul box non locato non paghiamo IMU perché ricorre una delle condizioni per l’esenzione, e in tal caso pagheremo l’IRPEF sulla rendita catastale rivalutata del 5%.

Un’ultima importante considerazione in tema di imposte sul reddito va fatta per un caso che non è così infrequente: se noi acquistiamo un box pertinenziale dal costruttore, possiamo sfruttare la detrazione per recupero del patrimonio edilizio, pari a una quota del costo dichiarato dal costruttore da recuperare in dieci rate annuali in dichiarazione dei redditi. Il limite complessivo per ciascuna abitazione è pari a 96.000 euro, non rileva quindi il numero dei box, ma l’ammontare totale.

La quota detraibile è molto significativa:

• fino al 2024 era del 50%:
• per il 2025 è del 50% su abitazione principale e 36% per altre abitazioni;
• per il 2026 e per il 2027 sarà pari al 36% su abitazione principale e 30% su altre abitazioni.

IMU

Come già visto, se l’immobile in categoria C/6 è pertinenza dell’abitazione principale, non si paga IMU, così come non si paga IRPEF.

Se, invece, non è pertinenza dell’abitazione principale, come per esempio un secondo box nel nostro condominio, si dovrà versare l’IMU ma, in questo caso, non si pagherà IRPEF a meno che il box non sia locato.

L’IMU si paga, quando dovuta, applicando l’aliquota stabilita da ciascun comune per le diverse categorie di immobili. Sul sito del Ministero dell’Economia e delle Finanze è presente l’archivio delle delibere per ciascun comune.

L’aliquota, la cui misura massima è pari all’1,14%, si applica su un valore che per abitazioni e categorie C/6, C/2 e C/7 si determina in questo modo:

rendita catastale x 1,05 x 160

Esempio:

rendita catastale: 100,00 euro

Imponibile IMU = 100,00 x 1,05 x 160 = 16.800,00 euro

Se ipotizziamo un’aliquota IMU dell’1,06%, l’IMU sarà pari a:

16.800,00 x 1,06% = 178,08

Il versamento dell’IMU è previsto in due rate del 50% ciascuna, la prima entro i 16 giugno e la seconda entro i 16 dicembre dell’anno a cui l’imposta si riferisce.

Ogni versamento deve essere arrotondato all’euro per difetto fino a 49 centesimi e per eccesso oltre i 49 centesimi; nel nostro esempio il versamento di 178,08 / 2 = 89,04 euro per ciascuna rata comporterà un versamento di 89,00 euro.

La normativa è molto articolata, per non incorrere in errori, rivolgetevi sempre al vostro CAF o al vostro commercialista di fiducia.