Due Diligence immobiliare: cos’è e come si redige

Per essere certi che l’acquisto di un immobile non comporti sgradevoli sorprese, è buona norma – prima di procedere all’acquisto – effettuare una due diligence. In Italia, specie nell’ultimo periodo, l’utilizzo di questa metodologia è sempre più diffuso nel corso delle trattative immobiliari, poiché risulta innovativa, affidabile e professionale. Prima di definire nello specifico chi la effettua e come si redige, cerchiamo di capire meglio di cosa si tratta.

Che cos’è una Due diligence?

Il termine Due diligence proviene dall’inglese e vuol dire letteralmente ‘diligenza dovuta’: si tratta di un’indagine approfondita ed esaustiva effettuata allo scopo di analizzare attentamente tutte le caratteristiche di un immobile su vari ambiti (tecnici, giuridici, ambientali), appurarne una valutazione e far emergere eventuali rischi, complicazioni o criticità:

analisi documentale e normativa in attinenza agli immobili, raffrontata con lo stato di fatto e che si conclude con la valutazione economica dei rispettivi costi o degli elementi qualificanti

In altre parole la Due diligence immobiliare non è altro che un’attività di verifica, richiesta da investitori o da chi vuole comprare casa, per vedere se l’immobile oggetto di un potenziale passaggio di proprietà ha tutte le carte in regola per lo stesso, ovvero segue le norme vigenti e tutti i requisiti di destinazione. Il processo parte dall’analisi delle condizioni dell’immobile e di tutta una serie di documenti.

L’obiettivo principale è quello di mettere in atto una corretta gestione di tutto il patrimonio o di una singola unità immobiliare che si deve trasferire, in modo tale che possano anche essere gestite tute le clausole di garanzia e i limiti di responsabilità di un contratto.

Come si realizza e articola una Due diligence?

Una Due diligence si articola principalmente su tre fasi che sono: Due diligence legale e amministrativa, Due diligence tecnica e Due diligence sulla sicurezza.

Due diligence amministrativa (o catastale)

Comprende la completa conoscenza di tutte quelle che sono le questioni amministrative e burocratiche dell’immobile. Si esegue accertando la regolarità catastale dell’immobile, verificando visura e planimetrie catastali e attestando che quanto è rappresentato in planimetria corrisponda allo stato reale dell’immobile (per approfondire leggi anche ‘Cosa fare quando la planimetria non è conforme allo stato dell’immobile?‘). Bisogna poi accertare l’effettiva titolarità dell’immobile, individuare eventuali vincoli che gravano su di esso e tutte le criticità esistenti. Questa fase può considerarsi esaustiva quando si è in possesso di visure catastali e planimetrie, degli atti di acquisizione, del certificato di destinazione urbanistica, dei titoli abilitativi, delle varie licenze e molto altro ancora.

Due diligence tecnico-strutturale

Consiste nella verifica della regolarità dell’immobile sotto il profilo strutturale e impiantistico. Si tratta quindi di verificare quali sono le condizioni strutturali dell’immobile e che l’immobile abbia al proprio interno tutti gli impianti in regola.

Due diligence sulla sicurezza

In questo caso vengono esaminati tutti i fattori che possono influire in modo negativo sulla sicurezza di un immobile, quindi si valutano, ad esempio, il rischio sismico e il rischio di incendio. L’immobile viene valutato inoltre sotto il profilo dell’impatto ambientale e va appurato che nell’ambiente circostante all’immobile non vi siano fonti di materiali inquinanti o pericolosi.

Come si redige e come funziona la Due diligence

L’insieme dei dati della Due diligence immobiliare viene raccolto da diverse fonti, come abbiamo visto nel paragrafo precedente, quindi vengono confrontante più valutazione parallele suddivise sulla base della tipologia di informazione che si ricava. L’insieme di tutte le parti sommate offriranno all’acquirente un quadro completo della condizione immobiliare e patrimoniale dell’edificio o dell’appartamento che si intende acquistare. Naturalmente i fattori da cui sono ricavate tutte le informazioni necessarie, vengono verificate con sopralluoghi che attestano la veridicità di ciò che si trova scritto nei documenti. Infine, se emergono delle inesattezze tra i dati che sono stati raccolti e i fatti reali, si può anche procedere inviando le dovute comunicazioni agli enti competenti.

Chi redige la Due diligence?

Per redigere nel modo corretto una Due diligence occorrono competenze pratiche e anche teoriche eterogenee, dunque generalmente gli esperti coinvolti sono differenti: Architetti, Ingegneri, Geometri, Periti ed anche Agenti immobiliari specializzati in Due diligence. Un corretto svolgimento di tutti i passaggi è essenziale per avere in modo rapido un quadro completo. In ultimo sarà necessario incrociare tutti i dati e le informazioni raccolte e interpretarli nel modo giusto: solo in questo modo può calcolare il valore effettivo dell’immobile.

Perché scegliere di affidarsi al metodo Due diligence

Capita spesso che si voglia acquistare un immobile ma non si sappia bene se l’affare sia vantaggioso o meno e se l’immobile e la relativa documentazione siano a norma. La Due diligence è necessaria per poter individuare in modo molto semplice, con l’aiuto degli esperti, quali sono tutti i vantaggi e i rischi dell’acquisizione. Dopo una Due diligence può anche capitare di cambiare il prezzo di acquisto proponendone uno più congruo. Insomma, affidarsi ad un’analisi Due diligence può solo portare l’acquirente sulla strada giusta, scongiurando brutte sorprese.

Vuoi sapere se è il momento giusto per comprare, vendere o affittare casa? Su Wikicasa trovi prezzo medio e andamento dei prezzi degli immobili in vendita e in affitto per ogni comune e zona!

Vai alla pagina quotazioni immobiliari

Lascia un commento

Il tuo indirizzo email non sarà pubblicato. I campi obbligatori sono contrassegnati *

Related Posts