Quando si possiede una casa ricevuta in eredità, a volte si desidera rivenderla per averne un guadagno e liberarsi da responsabilità che non si desiderano. Vendere un immobile ricevuto in eredità richiede però alcune attenzioni rispetto a una normale vendita di una casa: ci sono più adempimenti burocratici e passaggi.
Vendita di una casa ricevuta in eredità: la dichiarazione di successione
Per vendere una casa ricevuta in eredità innanzitutto va presentata una dichiarazione di successione che notifica il trasferimento del bene agli eredi.
La dichiarazione di successione è un atto del diritto civile italiano che dichiara al fisco l’entità del patrimonio della persona scomparsa.
La dichiarazione di successione va presentata entro 12 mesi dalla data di apertura della successione e può essere fatta tramite servizi telematici, tramite un intermediario abilitato o presso un ufficio dell’Agenzia delle Entrate. Questa dichiarazione serve a determinare l’ammontare delle tasse sull’eredità, le quali devono essere pagate prima della vendita.
Immobile ricevuto in eredità e tasse di successione
Le tasse di successione per una casa ricevuta in eredità variano a seconda del grado di parentela:
- figli e coniuge: 4% sul valore catastale dell’immobile, con franchigia di 1.000.000 euro;
- fratelli e sorelle: 6% sul valore catastale con franchigia di 100.000 euro;
- nipoti, zii, cugini di primo grado, cognati e suoceri: 6% sul valore catastale, senza franchigia;
- tutti gli altri soggetti (convivente compreso/a): 8%, senza franchigia.
Altre imposte su una casa ricevuta in eredità
Ci sono poi altre imposte che riguardano le case ricevute in eredità:
- imposta ipotecaria (2% del valore catastale dell’immobile);
- imposta catastale (1% del valore catastale);
- imposta di bollo (64 euro per ogni nota di trascrizione);
- tributi speciali come i diritti di segreteria;
- tassa ipotecaria fissa di 35 euro per ogni nota di trascrizione.
A queste imposte si aggiungono le spese legate alla voltura catastale, che segue la presentazione della dichiarazione di successione:
- 55 euro per il tributo speciale catastale (per domanda di voltura catastale);
- 16 euro per ogni 100 pagine di domanda di imposta di bollo (per domanda di voltura catastale).
Altri atti necessari per vendere una casa ricevuta in eredità
Per vendere una casa ricevuta in eredità sono necessari altri due atti.
L’accettazione espressa o tacita, a seconda del caso:
- accettazione espressa, quando si dichiara formalmente di accettare i beni tramite un atto pubblico o scrittura privata;
- accettazione tacita, quando l’erede non predispone un atto formale.
Il secondo è la trascrizione dell’accettazione dell’eredità, che certifica a tutti i soggetti che la nuova proprietà è passata dal defunto al nuovo proprietario (che desidera vendere). Questa trascrizione viene formalizzata davanti a un notaio ed è necessaria per la vendita: può avvenire contestualmente al rogito ma senza di essa non si può rogitare.
L’accettazione dell’eredità, che tutela l’acquirente e la banca che sta erogando l’eventuale mutuo, può essere trascritta solo se si porta il certificato di morte di chi ha lasciato il bene in eredità e l’atto di successione.
Vendere un immobile in co-eredità:
Se l’immobile è in co-eredità si tratta di comunione ereditaria e l’articolo del codice civile da consultare in questi casi è il 1108. Se c’è l’intento di vendere, ci deve essere un consenso unanime da parte di tutti gli eredi.
Nel caso non ci fosse un consenso unanime, la prima opzione è di vendere la propria quota di proprietà: gli altri eredi hanno il diritto di prelazione.
La seconda opzione, a cui si arriva solo se un primo tentativo di mediazione obbligatorio non è andato a buon fine, è quella di sciogliere la comunione davanti a un giudice: in quel caso, il giudice stabilirà le condizioni di vendita e dividerà il ricavo tra gli eredi. Questa strada è più onerosa.
Esiste una terza opzione, che è la divisione in natura dell’immobile, tramite frazionamento in unità, ognuna delle quali destinata a un erede, che potrà vendere indipendentemente.
Comunque, ogni erede ha la possibilità di vendere la sua quota indivisa a un terzo o a un erede, e se un erede dovesse rilevare tutte le quote, sarebbe possibile sciogliere la comunione ereditaria senza dover fare la divisione. Ogni erede ha la possibilità di esercitare la prelazione sulla quota di un erede che vuole vendere a un terzo.
Vendere una casa ricevuta in eredità: regole prima dei 5 anni e dopo i 10 anni
Quando si vende una casa ricevuta in eredità prima dei 5 anni dalla successione non si è soggetti alle tasse sulla vendita della casa. Se però l’erede sta utilizzando l’immobile come prima casa, potrà vendere solo dopo 5 anni dalla successione, oppure, se dovesse vendere prima dei 5 anni, dovrà acquistare una prima casa entro un anno dalla vendita.
Per accettare l’eredità ci sono 10 anni di tempo. Se non passati e l’eredità non è stata ancora accettata, diventa impossibile vendere l’immobile.
Comprare una casa che deriva da un’eredità: rischi e tutele
Quando un compratore acquista un bene che deriva da un’eredità corre dei rischi e deve rivolgersi a professionisti che lo tutelino.
Deve accertarsi:
- che chi vende sia l’effettivo proprietario;
- che la denuncia di successione sia stata fatta;
- che siano state pagate tutte le imposte;
- che sia stata presentata la voltura catastale;
- che risulti l’accettazione di eredità e la sua trascrizione.
Rivolgersi a un’agenzia immobiliare che si distingue per la sua professionalità è un ottimo modo per fare serenamente queste verifiche.
In arte Irriverender, è Architetto di formazione, Docente di ruolo di Tecnologia, Copywriter e Seo Specialist.
Collabora con varie riviste e siti, scrivendo saggi su temi di architettura, domotica, design, real estate e tecnologia dell’abitare.
