Gli esperti di UBS, nella Global Real Estate Bubble Index, analisi annuale, hanno preso in considerazione 25 megalopoli per arrivare alla conclusione che la città a maggior rischio bolla immobiliare è Zurigo, seguita da Tokyo. Lo studio analizza il periodo compreso tra la seconda metà del 2022 e la prima metà del 2023.
In questo articolo spiegheremo cos’è la bolla immobiliare ed esamineremo la situazione globale del mercato immobiliare.
Bolla immobiliare: cos’è?
Prima di tutto, spieghiamo cos’è una bolla immobiliare: la cosiddetta “bolla” è una significativa sopravvalutazione degli immobili seguita da un violento calo dei prezzi nel mercato del real estate.
La bolla si verifica quando i prezzi degli immobili aumentano freneticamente per via di un’enorme domanda che non riesce a essere soddisfatta dall’offerta. Questa fase è seguita da un blocco o una notevole riduzione della domanda, che causa un brusco abbassamento dei prezzi: in questo modo, la bolla “scoppia”.
Bubble Index: come si calcola?
Il Bubble Index si calcola considerando vari fattori, di cui i principali sono i prezzi delle case di proprietà, gli affitti annuali. Vengono presi in considerazione anche il rapporto tra i prezzi delle abitazioni e i redditi delle famiglie, i costi delle case in relazione ai prezzi al consumo, il volume delle ipoteche in relazione ai redditi familiari e le richieste di credito per il buy-to-let.
Squilibri finanziari e aumento dell’inflazione
L’aumento dell’inflazione e dei tassi di interesse a livello planetario ha attenuato gli squilibri nei mercati finanziari.
«Parlando in termini corretti per l’inflazione, i prezzi sono più bassi del 5% rispetto alla metà del 2022. In media, le città prese in considerazione hanno perso i guadagni di prezzo realizzati durante la pandemia e ora i prezzi sono tornati ai livelli della metà del 2020» dichiara l’esperto di UBS Claudio Saputelli.
Fascia a rischio di bolla immobiliare: Zurigo e Tokyo
In alto, nella fascia a rischio bolla rimangono solo queste due città: Zurigo, con indice 1,71, e Tokyo, con indice 1,65.
In particolare, nel caso di Zurigo, i prezzi delle case sono cresciuti, anche se più lentamente rispetto agli anni precedenti, nel 2023, mentre gli affitti hanno avuto un aumento vertiginoso.
Rischio bolla e città nel “territorio di sopravvalutazione”
Nel cosiddetto “territorio di sopravvalutazione”, con valori intorno all’1,5, ma in netto calo, anche altre città:
- Toronto;
- Francoforte;
- Monaco di Baviera;
- Hong Kong;
- Vancouver;
- Amsterdam;
- Tel Aviv.
Rimangono sopravvalutati, come i precedenti anni, i mercati immobiliari di Ginevra, Miami, Los Angeles, Londra, Stoccolma, Parigi e Sydney, mentre alcune città, New York, Boston, San Francisco e Madrid hanno registrato un calo degli squilibri e oggi sono in una situazione di mercato immobiliare equamente valutato, così come già Milano, San Paolo e Varsavia. Si verifica un’impennata della domanda di affitto e acquisto in città come Singapore e Dubai, oggi considerati “porti sicuri” dal punto di vista geopolitico.
Bolla immobiliare: la situazione italiana
Per quanto riguarda l’Italia, Matteo Ramenghi, chief investment officer di Ubs in Italia dichiara che «il mercato immobiliare italiano per molti anni è andato controcorrente, perché lo spread elevato sul debito pubblico ha impedito di beneficiare dei tassi bassi. Per questo motivo, il mattone non ha vissuto «l’apprezzamento registrato nel resto d’Europa tranne che negli ultimi 2-3 anni». Ad esempio, a Milano i prezzi sono saliti meno dell’inflazione.
Mercato immobiliare: la situazione di Londra e Parigi
A cambiare la situazione non è stato solo l’abbassamento dei prezzi degli immobili, ma anche l’aumento dei redditi e degli affitti causato dall’inflazione.
Nonostante questo, però, il calo dei prezzi non è riuscito a migliorare significativamente l’accessibilità economica alle abitazioni.
Ad esempio, a Parigi e a Londra, la quantità di spazio abitativo finanziariamente accessibile per un lavoratore è ancora inferiore del 40% rispetto a prima della Pandemia. Per fare un esempio pratico, un dipendente qualificato del settore dei servizi ha bisogno di impiegare 10 anni di stipendio per comprare una casa di 60 metri quadrati.
Bolla, mercato immobiliare e previsioni per il futuro
In alcune città, tutto lascia pensare al fatto che ci sarà un nuovo boom dei prezzi degli immobili. Il lavoro in remoto o ibrido non ha fatto decrescere la domanda di residenza nei principali centri urbani europei e sono poche le licenze edilizie rilasciate di recente, quindi si prevede una carenza di alloggi. Anche Matthias Holzhey, uno degli autori del report di Ubs Global Wealth Management, sostiene che: «La domanda di abitazioni è in forte aumento e i prezzi potrebbero subire una nuova impennata non appena le condizioni finanziarie delle famiglie miglioreranno».
In arte Irriverender, è Architetto di formazione, Docente di ruolo di Tecnologia, Copywriter e Seo Specialist.
Collabora con varie riviste e siti, scrivendo saggi su temi di architettura, domotica, design, real estate e tecnologia dell’abitare.
