Affittare casa per la prima volta: la guida completa

Affittare casa per la prima volta: scopri tutto il necessario e come muoverti

Affittare casa per la prima volta: molte persone desiderano mettere in affitto un immobile, magari ereditato o in cui non vivono più, perché la loro vita ha avuto una svolta o gradiscono un’entrata extra, ma sono spaventati dalla burocrazia.
In realtà, applicando alcune semplici regole, sarà possibile locare l’abitazione. Ecco l’elenco delle certificazioni obbligatorie e dei documenti per il contratto di locazione, per cittadini UE e non.

Affittare casa per la prima volta: documenti del locatore

Chi ha appena comprato una casa, magari proprio per affittarla e fare un investimento, dovrebbe già avere tutti i documenti necessari per affittare casa. In caso contrario, bisogna reperirli.

Ecco quali sono:

1. il proprio codice fiscale e la propria carta di identità;
2. attestato di prestazione energetica (APE);
3. visura catastale;
4. planimetria catastale;
5. certificato di agibilità;
6. atto di provenienza;
7. regolamento condominiale.

Documenti che il conduttore deve avere per sottoscrivere l’affitto

Per prendere in affitto una casa, anche l’aspirante inquilino deve procurarsi alcuni dati:

• il proprio codice fiscale e la propria carta di identità;
• eventuali referenze per l’affitto, utili al proprietario dell’immobile da locare, tra cui il CU o le ultime buste paga, attestazioni bancarie o fideiussione sull’affitto, e referenze di locatori precedenti.

Affittare casa a cittadini extra-UE

Se si affitta a cittadini non UE, serve il permesso di soggiorno, che deve essere valido per l’intera durata dell’affitto e la cui scadenza può determinare lo scioglimento del contratto di affitto. Per questo motivo, averne uno aiuta il cittadino extra-UE ad ottenere il rinnovo del permesso di soggiorno. 

Affittare casa per la prima volta: i 4 step essenziali

1. Verifica dei requisiti e reperimento documenti

Prima di tutto, è necessario verificare che l’immobile abbia tutti i requisiti:

• buone condizioni dell’immobile e locali puliti;
• assenza di vincoli legali come ipoteche, pignoramenti e cartelle Equitalia;
• impianti ed elettrodomestici (se previsti) funzionanti e a norma.

In secondo luogo, bisogna prendersi il tempo per reperire tutti i documenti necessari, per evitare sanzioni o impedimenti.

2. Stesura del contratto di locazione

Va poi steso il contratto di locazione. Per la tutela del locatore, ma anche del locatario. Sarebbe meglio che esso avesse alcune clausole come:

• somma e tempistiche riguardanti la caparra;
• divisione delle spese riguardanti la manutenzione straordinaria e ordinaria;
• rivalutazione istat per adeguamento all’inflazione o cedolare secca.

3. Verbale di consegna dell’immobile

Può essere molto utile stendere un verbale di consegna dell’immobile, corredato di materiale fotografico che attesti la condizione degli interni, degli arredi, degli impianti e degli elettrodomestici. Questo verbale servirà in seguito, al momento della stesura del verbale di riconsegna chiavi.

4. Registrazione del contratto di affitto

Infine, si registra il contratto di locazione, entro 30 giorni dalla stipula (se l’affitto ha una durata superiore ad un mese), presso l’agenzia delle entrate e tramite il modello RLI e il pagamento dell’imposta di bollo o di registro.
Da quando è entrata in vigore la Legge di Stabilità 2016, la registrazione del contratto di affitto è diventato un dovere esclusivo del proprietario.

Affittare casa: quando è obbligatoria la registrazione del contratto

Non tutti gli aspiranti locatori sanno che l’obbligo di registrazione del contratto d’affitto vale per i seguenti 4 casi:

1. contratti di affitto 4+4 a canone libero;
2. contratti di affitto 3+2 a canone concordato, con e senza cedolare secca;
3. contratti transitori stipulati con studenti o lavoratori in trasferta;
4. contratti di locazione a uso foresteria.

All’atto della registrazione il proprietario dovrà versare un’imposta di bollo pari a 16 euro per ogni 100 righe di contratto o 4 facciate e un’imposta di registro del 2% sul canone annuo, quest’ultima divisa in parti uguali tra proprietario e inquilino.

Affittare casa per la prima volta: e se non comunico la registrazione del contratto?

Entro 60 giorni la registrazione del contratto andrà comunicata al conduttore e all’amministrazione condominiale. Se ciò non viene fatto si incorre in questi problemi:

• sanzioni che vanno dal 120% al 240% dell’imposta di registrazione;
• accertamenti fiscali frequenti;
• la possibile trasformazione in un contratto libero 4+4 o 3+2;
• l’impossibilità di rivalersi contro un inquilino che potrebbe diventare moroso.

Affittare casa per la prima volta: come funziona l’affitto breve

Un’altra possibilità è affittare casa per tempi brevi, per periodi inferiori ai 30 giorni. La normativa di riferimento in questo caso non è la Legge 431/1998 bensì la più recente Legge 21 giugno 2017 n. 96.
In questo caso la locazione non ha obblighi iva, non richiede la registrazione del contratto in agenzia delle entrate perché rientra nell’esigenza abitativa transitoria, che può essere anche per fini turistici.

Affittare casa per periodi brevi: caratteristiche

La locazione breve ha alcune caratteristiche che è bene conoscere se si vuole tentare questa strada:

1. una quietanza di pagamento che il proprietario deve rilasciare all’affittuario;
2. la fornitura di alcuni servizi necessari per affitti brevi: la biancheria, la pulizia, le utenze, il wi-fi e la climatizzazione estiva e invernale;
3. non comprende servizi come i pasti, il noleggio di mezzi di trasporto o la guida turistica;
4. la tassazione, che può avvenire in regime di tassazione ordinaria o in cedolare secca;
5. una possibile cauzione che è bene che il proprietario chieda per coprire eventuali danni.

Affittare casa per meno di 30 giorni: 3 accorgimenti importanti

Per affittare casa è necessario tenere presente tre accortezze:

• la scelta accurata dell’inquilino, tramite la richiesta delle buste paga o del Modello Unico se è un freelance, o delle referenze dei proprietari precedenti;
• l’inventario dei mobili e degli accessori della casa;
• l’attenzione alle regole: la registrazione del contratto, i pagamenti tracciabili, la voltura delle utenze e una caparra, che può essere sostituita da una polizza assicurativa.

Affittare casa per la prima volta: valutazioni finali

Chi affitta per la prima volta può quindi tenere presente l’affitto tradizionale o quello breve in base alle energie che vuole dedicare e al margine di guadagno che si aspetta. Sono entrambe soluzioni ottime, e l’importante è seguire accuratamente la legge.

Nath Bonnì

In arte Irriverender, è Architetto di formazione, Docente di ruolo di Tecnologia, Copywriter e Seo Specialist.
Collabora con varie riviste e siti, scrivendo saggi su temi di architettura, domotica, design, real estate e tecnologia dell’abitare.

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