14 Febbraio 2024, 12:25

Quando si acquista un immobile è possibile imbattersi in un abuso edilizio. In presenza dei requisiti che in seguito illustreremo sarà possibile attivare una procedura che consenta di regolarizzare le violazioni commesse. A tal fine è necessario richiedere l’emissione di un provvedimento amministrativo: la sanatoria edilizia. Essa permette di sanare l’abuso edilizio che è stato accertato.
Ricordiamo che l’abuso edilizio, oltre che un illecito amministrativo, è sempre un reato e come tale viene sanzionato penalmente.

Che cos’è un abuso edilizio

Si commette un abuso edilizio quando si costruisce un immobile o si esegue un intervento edilizio (ad esempio un intervento di ristrutturazione) sullo stesso, in violazione delle norme edilizie. L’immobile o l’intervento sono realizzati senza richiedere il giusto titolo autorizzativo.

Ricordiamo che, a seconda della tipologia di intervento da realizzare, i titoli abilitativi possono essere il permesso di costruire, la CILA (comunicazione di inizio lavori asseverata) e la SCIA (segnalazione certificata di inizio attività).

Al fine di ovviare ai problemi e alle conseguenze che si possono verificare ai danni del proprietario dell’immobile o di chi ha commesso l’abuso penalmente sanzionato, in determinati casi è possibile richiedere il permesso in sanatoria.

All’abuso edilizio conseguono la condanna penale e l’ordine di demolizione dell’opera.

Quali sono gli effetti della sanatoria

La sanatoria è un procedimento amministrativo volto a regolarizzare la costruzione o l’intervento edilizio quando essi sono avvenuti non attenendosi al titolo abilitativo che aveva autorizzato le opere. Il provvedimento che dispone la sanatoria è disciplinato dall’articolo 36 e seguenti del Testo Unico edilizia.

Quali sono i requisiti per richiedere la sanatoria edilizia

Per poter ottenere la sanatoria è indispensabile il rispetto della doppia conformità. Essa sussiste quando:

  • l’intervento oggetto di sanatoria risulta conforme alle norme urbanistiche ed edilizie in vigore al momento in cui l’opera è stata realizzata;
  • l’intervento oggetto di sanatoria risulta conforme alle norme urbanistiche ed edilizie in vigore al momento di presentazione della domanda della sanatoria.

Come presentare domanda di sanatoria

La domanda di sanatoria può essere presentata:

  • in caso di intervento senza permesso di costruire o in difformità ad esso;
  • in caso di intervento senza SCIA o in difformità ad essa.

Per ottenere la sanatoria edilizia è necessario seguire alcuni passi.

Primo tra tutti presentare l’istanza di sanatoria: la domanda deve essere presentata entro 90 giorni dall’accertamento dell’abuso, all’Ente competente in base alle normative locali (Comune o Regione). All’istanza occorre allegare la necessaria documentazione tecnica (planimetrie, prospetti, relazioni tecniche). Se richiesta, occorre allegare anche la dichiarazione di conformità degli impianti. È indispensabile infine effettuare il pagamento del contributo di sanatoria. L’ammontare del tributo è correlato alla tipologia di abuso e alle tariffe applicate dall’Ente competente.

Alla domanda segue la valutazione della fattispecie da parte dell’Autorità competente con verifica della documentazione fornita a corredo dell’istanza.

In caso di esito positivo degli accertamenti verrà emesso un provvedimento di sanatoria, qualora l’Autorità competente abbia ritenuto che l’opera abusiva per sue caratteristiche può essere regolarizzata. Siamo di fronte a un atto ufficiale che ha rilevanza in caso di vendita dell’immobile.

Per quanto concerne le tempistiche, si precisa che l’Autorità competente avrà tempo fino a 60 giorni per esaminare la pratica e dare il proprio responso in merito con adeguata motivazione. Qualora l’amministrazione non provveda entro detto termine, la richiesta si considera rigettata.

Quali sono i soggetti legittimati a richiedere la sanatoria

Possono avanzare richiesta di sanatoria:

  • Il proprietario dell’immobile e i titolari di diritti reali minori sull’immobile legittimati a richiedere il permesso di costruire o altro titolo abilitativo;
  • il soggetto che ha commesso l’abuso;
  • l’inquilino in caso di contratto di locazione;
  • il promissario acquirente, ovvero la parte di un contratto preliminare che si è impegnato a stipulare il contratto di compravendita definitivo.

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