Regole per i contratti brevi turistici nel 2025

La normativa che disciplina le locazioni brevi, introdotta nel 2017 per regolamentare un settore in grande crescita negli ultimi due decenni, ha subito diverse evoluzioni.

Da un lato, il fisco ha “puntato i riflettori” su un giro d’affari che potenzialmente potrebbe sfuggire alla tassazione, dall’altro si sono rese necessarie delle regole più stringenti per un settore che, di fatto, compete con il settore alberghiero.

Affitti brevi turistici: normativa 2025

Iniziamo chiarendo che il contratto è di locazione e non di affitto (l’affitto riguarda le “cose produttive” come terreni e aziende), anche se è ormai di uso comune l’espressione “affitti brevi”.

Questo contratto è rivolto ad una finalità prettamente turistica e, nel corso di questi ultimi otto anni ha visto prima una regolamentazione con la previsione della cedolare secca, in opzione al regime, IRPEF ordinario e successivamente alcune modifiche.

In particolare, dal 2024, è stata introdotta una duplice novità:

• la previsione dell’aliquota del 21% per una sola unità immobiliare a scelta del contribuente e del 26% per eventuali altre unità immobiliari;
• l’istituzione dell’obbligo, da parte dei portali, di assumere la qualità di sostituto di imposta operando una ritenuta, a titolo di acconto, del 21%.

Per una panoramica della normativa vigente, si veda questa guida in questo nostro articolo.

Dal 2025, inoltre, è stato stabilito l’obbligo di richiedere, al Ministero del Turismo, il CIN (Codice Identificativo Nazionale), perché l’attività rientra nei vincoli della normativa turistica.

Infine, il DDL Bilancio per il prossimo anno, che si concretizzerà nella prossima Legge di Bilancio da emanarsi entro il 31 dicembre 2025, contiene ulteriori novità in ambito fiscale.

Definizione contratti brevi

I contratti brevi turistici devono essere riferiti a unità immobiliari ad uso abitativo e non possono prevedere una durata superiore ai 30 giorni.

L’applicazione della normativa sulle locazioni brevi (Decreto Legge 24 aprile 2017, n. 50, convertito dalla Legge 21 giugno 2017, n. 96), prevede però anche altre condizioni, oltre a quella della durata:

• stipulazione del contratto da parte di persone fisiche;
• attività effettuata al di fuori dell’esercizio di impresa.

Quanto alla prima condizione, si deve specificare che il contratto può essere stipulato non solo dal proprietario dell’immobile, ma anche da:

• locatario, che a sua volta subloca l’immobile;
• comodatario;
• usufruttuario.

Ovviamente, in questi casi, nel contratto di locazione, nel comodato e nell’usufrutto deve essere espressamente prevista la possibilità di sublocare o locare l’immobile.

Quanto alla seconda condizione, cioè “attività svolta al di fuori dell’esercizio di impresa”, la legge stabilisce un parametro oggettivo: si configura attività di impresa se vengono utilizzate più di quattro unità immobiliari.

Per determinare questo limite, si deve tener conto che le pertinenze non vengono conteggiate separatamente.

Questo significa, quindi, che quattro appartamenti, ciascuno dotato di un box e una cantina, per esempio, anche se box e cantine sono censite con indicativi catastali separati, contano come quattro unità immobiliari.

Si tenga conto del fatto che è possibile locare anche singole stanze di un’abitazione; in questo caso si tiene conto dell’intero appartamento ai fini del limite, e non dei singoli contratti per le diverse stanze.

Se, per esempio, utilizziamo sei stanze (tre per ciascuno di due appartamenti), rientriamo nel limite delle quattro unità immobiliari: non contano le stanze, ma gli appartamenti.

Se l’attività riguarda più di quattro unità immobiliari, come sopra definito, l’attività è certamente considerata come imprenditoriale e in questo caso non possiamo optare per la cedolare secca ma dobbiamo tassare il reddito d’impresa secondo le regole pertinenti.

Se l’attività riguarda, invece, sino a quattro unità immobiliari, non è detto che non si possa valutare l’ipotesi di esercizio di attività imprenditoriale, se le caratteristiche la rendono adeguata.

Regole fiscali

Ci riferiamo, in questo paragrafo, ai soli affitti brevi e non anche alle forme imprenditoriali.

Come abbiamo visto, se superiamo le quattro unità immobiliari, dobbiamo tassare il reddito di impresa, mentre se non le superiamo possiamo scegliere di considerare l’attività come esercizio di impresa.

Questa è una valutazione che dobbiamo sempre fare con il nostro consulente fiscale di fiducia, perché si tratta di una scelta tra cedolare secca, IRPEF ordinaria su reddito fondiario, IRPEF ordinaria su reddito di impresa o Imposta Sostitutiva di Impresa in regime forfettario.

Quando possiamo scegliere, è certamente meglio farsi assistere da un esperto per fare la scelta più conveniente, nel rispetto della legge.

Tornando all’ipotesi dei contratti brevi turistici, le possibilità sono:

• tassare con cedolare secca al 21% una unità immobiliare a scelta del contribuente e al 26% per eventuali ulteriori unità immobiliari (ma fino a un massimo di quattro unità);
• tassare con IRPEF ordinaria il 95% dei canoni incassati.

La scelta tra cedolare secca e IRPEF ordinaria dipende essenzialmente:

• dal nostro reddito complessivo, perché l’imposta è progressiva e prevede aliquote che crescono al crescere del reddito;
• dalle agevolazioni fiscali che possiamo sfruttare.

Le aliquote sono attualmente 3: il 23% sino a 28 mila euro, il 35% da 28 mila euro a 50 mila euro e il 43% oltre i 50 mila euro.

In regime IRPEF ordinario, dobbiamo considerare poi anche le addizionali Regionali e Comunali IRPEF, che variano da Regione a Regione e da Comune a Comune, ma che possiamo orientativamente quantificare in un intervallo compreso tra il 2% e il 3%.

Oltre alla nostra aliquota IRPEF marginale (cioè, la più alta), dobbiamo considerare anche le deduzioni e le detrazioni previste ai fini IRPEF, come contributi previdenziali, spese mediche, interessi su mutui per acquisto o costruzione della nostra abitazione principale, ristrutturazioni, bonus mobili ecc.

Queste deduzioni e detrazioni devono essere ben considerate nella scelta, perché anche se l’aliquota della cedolare secca è in genere più bassa della aliquota IRPEF minima, scegliendo la cedolare secca rinunciamo a tutte queste agevolazioni.

Non è detto, quindi, che la cedolare secca, spesso individuata come la scelta migliore in assoluto, lo sia realmente.

Non dobbiamo considerare solo l’aliquota di un’imposta, ma quanto effettivamente dovremo sborsare per pagarla tenendo conto di tutte le norme fiscali.

Per una panoramica sulla cedolare secca, si veda questo nostro articolo.

Obblighi per i proprietari

Nei contratti brevi turistici, oltre agli obblighi fiscali in tema di imposte dirette che abbiamo descritto nel paragrafo precedente, ci sono anche diversi altri obblighi e i principali sono:

• obbligo di richiedere e indicare il CIN;
• obbligo di presentare la SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività) al SUAP (Sportello Unico Attività Produttive) del nostro comune;
• se non siamo proprietari, obbligo di registrazione all’Agenzia delle Entrate, attraverso la procedura RAP (Registrazione Atti Privati), del contratto di comodato, di locazione o di usufrutto;
• obbligo di alimentare il Portale Alloggiati che risponde agli obblighi previsti dal Testo Unico delle Leggi di Pubblica Sicurezza (TULPS);
• obbligo di riscuotere e versare l’imposta di soggiorno, per gli ospiti che non risiedono nel comune in cui è ubicato l’immobile.

Novità legislative

Abbiamo anticipato che sono in vista novità fiscali per le locazioni brevi, ed esse sono contenute nel DDL Bilancio che dovrà essere approvato entro la fine del 2025.

Queste novità riguardano l’innalzamento della cedolare secca al 26% per tutte le unità immobiliari utilizzate, eliminando la previsione del 21% per una unità scelta dal contribuente.

Questo aumento dal 21% al 26%, però, è limitato alle operazioni effettuate attraverso portali (come, ad esempio, AirBnB o Booking) e intermediari immobiliari ai quali affidiamo il nostro appartamento per le locazioni turistiche.

Questa nuova previsione si accompagna all’aumento della ritenuta operata dai portali che sarà del 26% e non più del 21%.

La ritenuta operata dal portale coprirà di fatto l’intera imposta dovuta se abbiamo optato per la cedolare secca, mentre sarà considerata in acconto se abbiamo optato per l’IRPEF ordinaria.

Per completezza, citiamo anche un emendamento proposto, in base al quale si prevedrebbe un ulteriore aumento della cedolare secca al 30% per la terza e per la quarta unità immobiliare.

Dovremo tuttavia attendere la fine dell’anno per fare il punto fermo di quello che Camera e Senato decideranno di approvare.