Logistica: perché è una grossa opportunità per il settore immobiliare

Quali sono i trend di sviluppo di e-commerce, logistica e di un tipo particolare di logistica – quella last-mile – e come questi ultimi potrebbero influire positivamente sull’immobiliare, costituendo un volano per il settore? Ne parliamo qui.

Forse non ci avevi mai riflettuto ma l’enorme sviluppo dell’e-commerce – accelerato peraltro dal lockdown legato al Coronavirus, durante il quale molti beni erano reperibili solo attraverso questa modalità – ha comportato una rivoluzione, oltre che una crescita massiccia, del settore della logistica.

Se ci pensiamo livelli di servizio che in passato consideravamo insperati quando ci apprestavamo a fare una spesa online – in termini di velocità e precisione delle consegne, facilità di effettuare resi, ecc. – sono oggi diventati degli standard a cui non potremmo rinunciare.

Ciò avviene non solo nel mondo dello shopping online, ma anche in quello tradizionale della vendita al dettaglio, il cui successo – in un mondo in cui si è affermata la vendita omni-canale (ndr strategia di vendita che prevede almeno due canali, il negozio fisico offline e lo shop online) – mai come oggi è stato più interdipendente dall’efficacia della catena di approviggionamento.

L’obiettivo non è più portare i prodotti sugli scaffali ma renderli disponibili sempre e ovunque.

La rapidità e l’efficienza con cui i rivenditori possono portare le merci dal magazzino agli store o direttamente nelle mani dei consumatori influenza le decisioni di acquisto. Man mano che la vendita al dettaglio omni-canale si evolve e le aspettative dei consumatori aumentano, la gestione della catena di approvvigionamento e della logistica saranno fattori di differenziazione cruciali per i rivenditori. La tecnologia – sempre più sofisticata – e i big data aiutano a prevedere la domanda, gestire l’inventario, ridurre i costi e fornire un servizio clienti di qualità superiore.

Ma è chiaro che, dietro le quinte, tutta questa efficienza comporta uno sforzo logistico non indifferente, una continua ricerca di spazi che facciano da magazzino o da hub e un ripensamento nella gestione dei flussi.

Tra l’altro, visto che nessuno conosce bene i tempi per un’uscita definitiva dalla crisi sanitaria Covid, è probabile che l’importanza di acquisti online e di e-commerce aumenterà sempre di più in futuro.

Quali sono gli scenari futuri e cosa si intende per logistica last-mile?

Il concetto di last mile o ultimo miglio si riferisce alla consegna effettiva dell’oggetto al cliente, che può avvenire presso il domicilio, il negozio o con la modalità del click & collect (acquisti online e ritiri la merce in negozio ndr). Quest’ultimo tratto della spedizione rappresenta oggi una delle principali sfide della logistica, perché oltre ad essere un fattore chiave per la soddisfazione dell’acquirente è anche la parte più costosa e più lenta del processo di spedizione.

Nelle zone rurali, i punti di consegna lungo un determinato percorso potrebbero essere a diversi chilometri di distanza, e solo uno o due pacchi sono lasciati in ogni destinazione. Nelle città, il quadro non è molto migliore; ciò che le aree urbane compensano in prossimità delle fermate è rapidamente compensato da ritardi del traffico quasi costanti.

Già prima dell’arrivo del Coronavirus il mercato si stava orientando verso la costruzione di un numero maggiore di magazzini – ma spesso più piccoli, o addirittura verticali, cioè organizzati su più piani – nelle città, più vicini ai clienti, in contrapposizione con il tradizionale modello hub-and-spoke del passato. 

Logistica: i numeri all’interno del comparto immobiliare commerciale nel 2020

Il settore della logistica è stato nell’ultimo anno uno dei settori più vivaci sia in termini di volumi di investimenti e transazioni, che di nuove realizzazioni e di innovazione tecnologica di prodotto e allestimento.

In termini di fatturato, secondo l’Osservatorio Contract Logistics, la sola logistica “in conto terzi” aveva registrato un +1,6% in termini reali nel 2018 rispetto al 2017, con una penetrazione che sale al 42,4% rispetto al totale complessivo.

Nel primo trimestre del 2020 gli investimenti in immobili a uso logistico hanno rappresentato il 13% del volume investito, con circa 200 milioni di euro; si segnalano in particolare 4 asset logistici last-mile, con una superficie complessiva di circa 58.000mq, in Toscana acquistati da Kryalos attraverso il Fondo “Aphrodite”. Relativamente all’impatto dell’emergenza Covid-19, nonostante un rallentamento iniziale nelle dinamiche di stoccaggio dei prodotti legato al lockdown, le attività logistiche hanno avuto un ruolo di grande importanza soprattutto nell’assicurare una continuità di rifornimento di beni di ogni categoria, con un incremento esponenziale di acquisti online tramite piattaforme e-commerce.

Secondo il report dell’Ufficio Studi del Gruppo Gabetti ‘Real Estate: i trend post Covid settore per settore’, “si prevede che l’asset class logistico possa essere in futuro sempre di più nel radar degli investitori. Guardando ai prossimi trimestri del 2020, possiamo prevedere che, per quanto attiene agli investimenti, il settore della logistica risentirà meno del periodo di lockdown. Potrebbe registrarsi un rallentamento di volume investito sia nel Q2 che nel Q3, ma ci attendiamo un rimbalzo anche importante nel Q4, dovuto a una domanda di spazi che sarà in continua evoluzione e crescita”. Inoltre, continua il report “il settore della logistica è quello che meglio ha attutito il rallentamento delle attività dovute alla chiusura, e che in alcuni casi ha visto un incremento dei volumi di fatturato. Ne consegue un vivace e costante interesse da parte degli investitori, una forte spinta verso la creazione di prodotto di elevata qualità e un’aspettativa di rendimento costante, nonostante la remota possibilità di contrazione dei canoni”.

Antonella Di Lucia

Web enthusiast, appassionata di viaggi, libri e scrittura. Siciliana d’origine, milanese d’adozione, dopo una laurea in Management presso l’Università Bocconi di Milano, entra a contatto col mondo delle startup e del Prop-tech. Oggi lavora come Consulente di Marketing.

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