Tra gli immobili a destinazione speciale, troviamo la specifica categoria catastale D/7: scopriamo insieme quali immobili ne fanno parte, quali sono gli elementi distintivi e la tassazione correlata.
Cosa significa la categoria D/7 nel catasto
La categoria D/7 comprende i fabbricati costruiti o adattati per speciali esigenze di una attività industriale e non suscettibili di destinazione diversa senza radicali trasformazioni.
Il Gruppo “D” include tutti gli immobili definiti “a destinazione speciale”, come per esempio opifici, alberghi, teatri, ospedali, banche, assicurazioni e altri ancora.
I fabbricati classificati in questo gruppo, sono difficilmente convertibili per usi diversi da quelli per cui sono stati costruiti o adattati.
Differenze tra categoria D/7 e altre categorie catastali
I fabbricati censiti in Catasto con la categoria D/7 possono essere facilmente confusi con quelli della categoria D/1, “Opifici”, ma mentre questi ultimi sono più genericamente “industriali”, quelli della categoria D/7 sono specificamente destinati ad un’attività industriale o produttiva.
Questo significa che la loro riconversione è particolarmente complessa e, ovviamente, costosa.
Rientrano nella categoria catastale D/7, per esempio, gli impianti automatizzati per il lavaggio di veicoli dotati di specifiche attrezzature, le discariche per lo smaltimento dei rifiuti solidi urbani o gli impianti sportivi senza costruzioni o con semplici gradinate.
Tassazione e rendita catastale degli immobili D/7
A tutti i fabbricati del Gruppo “D” è attribuita una Rendita Catastale secondo un procedimento che si basa sulla singola unità immobiliare.
La metodologia per l’attribuzione della rendita è piuttosto complessa e tiene conto di approcci diversificati, come ad esempio:
- l’approccio reddituale;
- di mercato;
- di costo;
- l’approccio di costo deprezzato.
Per quanto riguarda la tassazione di questi immobili, dobbiamo distinguere l’IMU dalle imposte sul reddito.
La determinazione dell’IMU è stabilita dalla Legge e per gli immobili della categoria catastale D/7 il valore imponibile si determina secondo la formula:
Rendita Catastale x 1,05 x 65
Una volta noto il valore imponibile, l’IMU parte da un minimo dello 0,76% riservato allo Stato, che i comuni possono incrementare sino ad un massimo dello 0,30% aggiuntivo.
Le scadenze per il versamento dell’IMU sono:
- 16 giugno, per l’acconto del 50%
- 16 dicembre, per il saldo del restante 50%
Per quanto riguarda le imposte sul reddito dobbiamo distinguere tra i seguenti casi:
- persona fisica che non esercita attività di impresa;
- persona fisica che esercita attività di impresa;
- società di persone;
- società di capitali.
La persona fisica che non esercita attività di impresa pagherà l’IMU, ma non pagherà l’IRPEF sul reddito da fabbricati, in virtù dell’alternatività tra IMU e IRPEF (se si paga IMU, non si paga IRPEF).
La persona fisica che esercita attività di impresa non pagherà l’IRPEF sull’immobile, ma il reddito che indirettamente deriva dal suo utilizzo, confluirà nel reddito di impresa e sarà tassato con IRPEF alle aliquote ordinarie.
Le aliquote ordinarie IRPEF, attualmente, sono:
- 23% fino a 28.000,00 euro
- 35% oltre 28.000,00 euro sino a 50.000,00 euro
- 43% oltre 50.000,00 euro
Attenzione però: se avrà scelto il regime forfettario, non pagherà IRPEF sul reddito di impresa, ma un’imposta sostitutiva del 15%, che può essere ridotta al 5% per i primi cinque anni di attività.
Anche per le società non esiste una tassazione diretta sul reddito per l’immobile, ma il contributo al reddito che l’immobile produce, confluisce nel reddito di impresa.
Il reddito di impresa prodotto dalle società di persone viene attribuito ai soci in relazione alle loro quote, e ognuno di loro pagherà IRPEF in base alle proprie aliquote, indipendentemente dalla distribuzione degli utili.
Sul reddito di impresa, inoltre, si pagherà anche l’IRAP del 3,9%.
Il reddito prodotto dalle società di capitali viene tassato con l’IRES proporzionale al 24%, oltre che con l’IRAP del 3,9%.
Sulla parte di reddito distribuito dalle società di capitali, i soci pagheranno un’imposta sostitutiva del 26%, che sarà trattenuta direttamente dalla società.
Come richiedere il cambio di categoria catastale
Come abbiamo visto, un fabbricato classificato nella categoria D/7 non è suscettibile di diversa destinazione senza una trasformazione radicale.
Esso contiene impianti, macchinari e opere che sono funzionali alla specifica attività svolta.
Anche se in via teorica è possibile ipotizzare un cambio di destinazione d’uso, i costi da mettere in conto sono certamente significativi.
Laureata in Economia e Commercio presso l’Università Cattolica di Milano, ha maturato oltre 30 anni di esperienza in campo amministrativo e fiscale. Durante la pratica professionale ha insegnato Ragioneria e in seguito ha acquisito oltre dieci anni di esperienza con una delle big four della revisione e consulenza contabile. Nel 2004 ha avviato un suo studio professionale e all’attività di consulenza affianca quella di docente nelle materie fiscali e previdenziali nei corsi di formazione per gli operatori dei CAF.
