Sos canone affitto: chi mette per la prima volta un immobile in affitto, che sia residenziale o commerciale, si chiede quale sia la cifra giusta da chiedere all’inquilino.
Calcolare il giusto canone per la locazione non è facile, e spesso per questo ci si rivolge ai professionisti del real estate. Una prima stima è però possibile anche senza il supporto di un agente immobiliare: vediamo come.
Canone affitto: partire dall’IMU
Il primo punto di riferimento per ipotizzare il canone affitto è il valore catastale, che permette di ricavare imposte come l’IMU e quindi il prezzo minimo sotto al quale non scendere.
La rendita catastale si può ottenere dalla documentazione ufficiale dell’Agenzia delle Entrate. Il valore catastale si calcola aumentando la rendita del 5% e moltiplicandola per i coefficienti catastali, che attualmente sono di 115,5 per gli immobili residenziali con agevolazione prima casa e 126 per tutti gli immobili di categoria A e C esclusi A10 e C1.
Il canone affitto di partenza potrebbe essere calcolato in questo modo, come 10% della cifra ricavata.
Prezzo affitto: tenere conto delle spese
Il calcolo del canone affitto va calcolato tenendo conto delle spese: un eventuale mutuo, un’assicurazione, le tasse, le utenze, le spese di manutenzione. Non tenerne conto potrebbe far ipotizzare un prezzo affitto troppo basso, e quindi poco sostenibile.
Canone affitto: il valore della zona dell’immobile
Quando si stabilisce il canone affitto, un altro importante parametro è la zona. Non c’è solo la differenza tra centro e periferie, ma anche i servizi presenti nel quartiere: spazi verdi, fermate dei mezzi pubblici, stazioni, scuole rinomate, ristoranti, negozi. Inoltre influisce molto la tranquillità del quartiere o della palazzina e i bassi tassi di criminalità della zona.
Non solo l’ampiezza: la qualità dell’immobile e le pertinenze nella valutazione prezzo affitto
I metri quadrati e il numero dei locali hanno un loro peso, ma ci sono altri parametri relativi all’immobile:
- le prestazioni energetiche,
- la presenza del box o posto auto/moto (soprattutto se l’immobile è in una zona dove è difficile parcheggiare),
- lo stato dell’immobile,
- l’anno di costruzione dello stabile,
- la presenza dell’ascensore.
Infine, il prezzo cambia molto se l’immobile è arredato, semi arredato o privo di arredo: un immobile arredato può costare al mese fino al 20% in più.
Canone affitto e classe energetica alta
La classe energetica è un elemento importante perché, se alta, permette un grande risparmio energetico e, di conseguenza, in bolletta. Un involucro edilizio e degli impianti performanti possono rendere accettabile un canone d’affitto più elevato, perché l’inquilino metterà in conto che la maggiorazione nel prezzo consentirà di avere modeste spese di elettricità e gas.
L’andamento del mercato quando si fissa il prezzo affitto
Per fare un prezzo affitto equo, è importante seguire l’andamento del mercato e anche eventuali fattori stagionali, utilizzando portali come Wikicasa per farsi un’idea sui prezzi della zona.
Inoltre, bisognerebbe essere flessibili nel caso l’interesse per l’immobile, in fase iniziale, non fosse elevato. Inoltre, per incoraggiare i potenziali inquilini, è consigliabile proporre una cifra tonda e non una cifra difficile da ricordare.
Adeguamento ISTAT: un fattore da non dimenticare
Va tenuto presento anche l’aggiornamento annuale dell’indice ISTAT, che potrebbe essere inserito come clausola nel contratto. Di solito, va applicato al 75% ma in alcuni casi si arriva anche al 100%.
Qualche nozione tecnica sulle modalità di canone affitto
La legge n. 431 del 1998 prevede due tipi di contratto: a canone libero e a canone concordato.
La prima tipologia è più diffusa perché lascia più libertà, la seconda invece può prevedere delle agevolazioni fiscali ma prevede che venga seguito uno schema regolamentato del comune per il calcolo del canone affitto.
Non c’è una tipologia migliore, ma va valutata a seconda del caso specifico.
In arte Irriverender, è Architetto di formazione, Docente di ruolo di Tecnologia, Copywriter e Seo Specialist.
Collabora con varie riviste e siti, scrivendo saggi su temi di architettura, domotica, design, real estate e tecnologia dell’abitare.
