IMU prima casa: si paga se non sei residente?

Scopri tutte le regole IMU sulla prima casa 2025: quando si paga, chi è esente e cosa succede se non sei residente nell’immobile.

IMU prima casa 2025: quando si paga e quando si è esenti

Dobbiamo chiarire che cosa significa “prima casa” ai fini fiscali e in particolare ai fini IMU.

In generale, le agevolazioni prima casa spettano a condizione che si stabilisca la residenza nel comune in cui è ubicato l’immobile entro 18 mesi dall’acquisto.

Semplificando, non si tratta della prima casa che acquistiamo, ma della casa in cui viviamo.

Il codice civile definisce residenza, domicilio e dimora: termini diversi per significati differenti; talvolta, le agevolazioni prima casa spettano anche se non abbiamo la residenza anagrafica negli immobili in cui abbiamo la nostra dimora abituale.

Ad esempio, la detrazione IRPEF per i canoni di locazione pagati se siamo al di sotto di un certo limite di reddito, ci spetta anche se non abbiamo la residenza in quella casa.

In questo caso la nostra “dimora abituale” è dimostrabile: esiste un contratto di locazione abitativa, regolarmente registrato.

Attenzione però: la normativa fiscale è complessa e articolata: che cosa è previsto per l’IMU prima casa?

Ai fini IMU, per quanto ci siano state diverse contestazioni, una recente ordinanza della Corte di Cassazione (la n. 19684 del 17 luglio 2024) ha stabilito che ai fini dell’esenzione IMU sulla prima casa è necessaria la residenza anagrafica.

Se siamo residenti, l’IMU sulla prima casa si paga?

Se siamo residenti, siamo esentati dal pagamento dell’IMU, a condizione che non si tratti di un’abitazione di lusso.

Per individuare queste abitazioni si fa riferimento alle categorie catastali: l’IMU sulla prima casa si paga se essa è classificata in una di queste categorie catastali:

• A/1 – Abitazioni di tipo signorile
• A/8 – Abitazioni in ville
• A/9 – Castelli, palazzi di eminenti pregi artistici e storici

In questi casi si paga l’IMU godendo di una detrazione annua di 200 euro.

Tuttavia, i comuni hanno la possibilità di esentare, fissando l’aliquota IMU allo 0%, anche le abitazioni di lusso, sebbene questo sia un caso più teorico che pratico.

IMU prima casa: chi non è residente paga?

Da quanto abbiamo concluso nel paragrafo precedente, se non siamo residenti dobbiamo pagare l’IMU.

L’IMU sulla prima casa per non residenti nell’abitazione principale in misura piena, però, è una regola che ammette eccezioni.

Se l’immobile è inagibile, inabitabile e di fatto non utilizzato, possiamo ottenere una riduzione del 50% (Art. 1° co 747 L. 160/2019, Legge di bilancio 2020).

Inoltre, e questo vale anche in generale e non solo per la prima casa, si ha diritto a una riduzione del 50% se l’immobile è concesso in comodato a parenti in linea retta di primo grado (cioè genitori e figli) che lo utilizzano come abitazione principale.

In questo caso è però necessario che sia stipulato e registrato un contratto di comodato e che il comodante sia residente nello stesso comune.

Abbiamo inoltre diritto ad una riduzione del 75% se l’immobile è locato a canone concordato.

Per altri casi particolari è bene rivolgersi ad un CAF o ad un commercialista.

Esenzione IMU per coniugi con residenze diverse: cosa prevede la normativa

Fino a qualche anno fa, solo i coniugi con residenze in comuni diversi potevano godere dell’esenzione dell’IMU su entrambe le case.

Esempio: marito residente a Milano, moglie residente a Cremona, esenti entrambi.

Le cose, però, sono cambiate: la Corte Costituzionale, con la Sentenza n. 209 del 2022, ha stabilito che la “doppia esenzione” vale anche se i coniugi sono residenti nello stesso comune.

In effetti, prima di questa previsione, una coppia di fatto era trattata più favorevolmente, poiché godeva della doppia esenzione anche se entrambi risiedevano nello stesso comune, mentre questo non valeva per le coppie sposate.

La regola della “doppia esenzione” per l’IMU prima casa, ovviamente, vale anche per le coppie dello stesso sesso unite civilmente.

IMU sulla prima casa 2025: aliquote, scadenze e modalità di pagamento

Nei casi in cui non siamo residenti nel comune in cui è ubicato l’immobile e non possiamo godere di riduzioni o esenzioni, dobbiamo procedere al versamento dell’IMU secondo le scadenze previste:

• Primo acconto (50%) entro il 16 giugno 2025
• Secondo acconto (50%) entro il 16 dicembre 2025

Le aliquote sono stabilite da ciascun comune con una delibera che è possibile scaricare dal sito del Dipartimento delle Finanze, l’aliquota massima stabilita per legge è comunque pari all’1,06%.

L’imposta si calcola sul valore catastale, che per le abitazioni è pari al prodotto della rendita catastale (individuabile con una visura o dall’atto di compravendita) rivalutata del 5% per un coefficiente fisso pari a 160.

L’IMU va versata con una delega di pagamento Mod. F24, ordinario o semplificato, per le abitazioni il codice tributo è il 3918.

Per approfondire le modalità di calcolo e versamento dell’IMU, si può leggere questo articolo.