La differenza tra i tipi di vani che possiamo trovare in un immobile è molto importante ai fini catastali e non è sempre intuitiva. Analizziamola insieme!
Vani principali, accessori diretti e accessori indiretti: differenze
Per conoscere la differenza fra i tipi di vani, dobbiamo innanzitutto sapere cosa siano questi ultimi. Un vano, sul piano catastale, è uno spazio all’interno dell’abitazione che viene valutato in base alla sua funzione, superficie e luminosità. Per essere considerato tale, deve avere una superficie di almeno 9 mq, una fonte di luce diretta e una funzione abitativa principale: quella di camera, o di cucina, o di soggiorno, ecc. La superficie massima presa in considerazione per ciascun vano è di 27 mq. Se uno spazio interno eccede tale misura, si applica un calcolo per l’eccedenza.
I vani principali (detti anche utili) sono quelli con una funzione centrale e predominante. Sono, insomma, le classiche stanze: salotto, cucina, sala da pranzo, studio, ecc. Sono rilevanti per la vita quotidiana degli abitanti, visto che è in esse che si svolge la maggior parte della loro routine domestica.
Gli accessori diretti, invece, sono locali che servono i suddetti vani principali. Sono sempre indispensabili per poter fruire dell’immobile, anche se non hanno una funzione abitativa immediata. Dal punto di vista catastale, contribuiscono anch’essi alla consistenza dell’immobile e sono conteggiati nella visura. Ciascuno di essi, però, vale solo 1/3 di vano catastale.
Gli accessori indiretti (o complementari) sono quelli non necessari alla fruizione quotidiana dell’abitazione, ma che ne integrano comunque le funzionalità. Possono trovarsi anche in posizione separata o distaccata rispetto all’unità immobiliare principale, ma sono comunque collegati alla proprietà. Dal punto di vista catastale, valgono 1/4 di vano catastale, se sono comunicanti con l’abitazione principale, e soltanto 1/5 se non comunicanti.
La differenza fra i tipi di vani conta nel calcolo della TARI, la tassa sui rifiuti, e ai fini dell’IMU. La prima viene calcolata sulla base della superficie calpestabile dell’immobile, ovvero quella su cui effettivamente si abita o si utilizzano spazi. L’IMU, invece, tiene conto di tutti i vani catastali che fanno parte dell’edificio.
Vani diretti e indiretti
Quando parliamo di vani accessori diretti, stiamo parlando di bagni, ingressi, corridoi, disimpegni, ripostigli e di qualsiasi locale di servizio. Se presentano un accesso diretto ai vani principali, parliamo di “vani accessori diretti comunicanti”. Pensiamo al comune caso di una toilette raggiungibile direttamente da un corridoio esterno o da una camera da letto.
I più comuni vani accessori indiretti, invece, sono cantine, soffitte, lavatoi, ripostigli esterni, legnaie e depositi. Nel loro caso, la differenza fra “comunicante” o “non comunicante” ha un peso catastale, come spiegato in precedenza.
La differenza tra i tipi di vani è quindi fondamentale sia per valutare il rendimento di un immobile, sia per calcolare a quanto ammonteranno le imposte che dovremo pagare per il suo possesso. Dobbiamo tenerne conto quando stiamo prendendo in considerazione l’acquisto di una casa o eventuali interventi di ampliamento della nostra abitazione.
Erica Gazzoldi è giornalista pubblicista, insegnante e blogger. Ha conseguito una laurea magistrale all’Università degli studi di Pavia in Filologia, letterature e storia dell’antichità. Si è diplomata in Scienze Umane presso la Scuola Superiore IUSS nella stessa città. Scrive racconti, poesie e romanzi brevi. È appassionata di lingue straniere e ha frequentato corsi estivi di ceco presso l’Univerzita Karlova di Praga. Ha collaborato con diverse riviste cartacee e online.
Grazie a Wikicasa, si è appassionata al mondo immobiliare.
