05 Gennaio 2023, 16:31

Il pignoramento immobiliare è una procedura esecutiva che presuppone un inadempimento da parte del debitore in merito all’esecuzione di una prestazione.

L’obbligazione è un vincolo a carico di un soggetto per la quale, in caso di inadempimento, si risponde con il proprio patrimonio (costituito ad esempio da un immobile). Tali conseguenze patrimoniali negative dovrebbero spingere il debitore ad effettuare uno sforzo di diligenza per ottemperare ai propri impegni, ma non sempre è così.

La prestazione oggetto dell’obbligazione potrebbe essere ad esempio il pagamento di una somma di denaro. Si pensi al pagamento da parte del compratore del prezzo da corrispondere a favore del venditore per l’acquisto di un immobile o alla restituzione delle somme concesse con contratto di mutuo alla scadenza contrattuale.

Qualora la prestazione non venga eseguita il creditore potrà avviare un atto formale di espropriazione forzata al fine di recuperare il credito rimasto insoddisfatto mediante la sottrazione di un certo bene del debitore.

Siamo di fronte ad un iter burocratico che richiede dei passaggi ben precisi. Vediamo quali.

Che cos’è il pignoramento immobiliare

Il pignoramento immobiliare è l’atto di espropriazione forzata avente ad oggetto un bene immobile di proprietà del debitore.

Al fine di avviare la procedura è necessario che vi sia un provvedimento di condanna nei confronti del debitore inadempiente. Esso può essere una sentenza o un decreto ingiuntivo. Ciò non basta poiché al provvedimento occorre dare efficacia di titolo esecutivo. Solo a questo punto, a meno che il debitore non abbia provveduto ad adempiere spontaneamente, il creditore potrà avviare l’espropriazione forzata.

L’atto di precetto

Propedeutico al pignoramento è l’atto di precetto che viene notificato al debitore insieme al titolo esecutivo. Con il precetto il creditore potrà dare riepilogo dei fatti posti a fondamento del suo diritto di credito rimasto insoluto. Al debitore vengono concessi ancora 10 giorni di tempo per regolarizzare la sua posizione. Diversamente, il pignoramento potrà prendere avvio entro massimo 90 giorni dalla notifica del precetto.

La procedura può essere interrotta solo in caso di pagamento integrale del debito o di una parte di esso se vi è accordo tra le parti.

Notifica del pignoramento e trascrizione nei registri immobiliari

Come si avvia il pignoramento vero e proprio? Per poter dare inizio all’espropriazione immobiliare occorre notificare al debitore l’atto di pignoramento nel quale devono essere riportati tutti i dati relativi all’immobile. Successivamente l’atto dovrà essere trascritto negli appositi registri immobiliari.

Sia l’atto di pignoramento che la nota di trascrizione dovranno essere depositati presso il Tribunale nel giro di 15 giorni dal creditore.

Per evitare che il pignoramento perda la sua efficacia la vendita forzosa del bene diretta a soddisfare il creditore con il ricavato, dovrà avvenire entro massimo 45 giorni dal pignoramento.

Durante il periodo in cui è in corso la procedura il mantenimento e l’amministrazione del bene spettano al debitore stesso o al custode nominato dal giudice.

Vendita all’asta

Per procedere con la vendita all’asta all’immobile dovrà essere attribuito un valore che solitamente tiene conto del valore di mercato in rapporto alla sua superficie commerciale.

Affinché la vendita venga effettuata è necessario che se ne faccia formale richiesta con atto da depositare in Tribunale. La richiesta giunge dal creditore che ha notificato il pignoramento o da uno dei creditori intervenuti. Entro 60 giorni dal deposito dovranno essere presentati tutti i documenti e gli atti necessari riguardanti l’immobile nei 20 anni precedenti. Diversamente si avrà l’estinzione del pignoramento.

La vendita autorizzata dal Giudice può svolgersi con o senza incanto.
La vendita con incanto consiste in un’asta pubblica, che si conclude nel momento in cui l’ultima offerta non viene superata. Al contrario, nei casi di vendita senza incanto ogni partecipante inserisce la sua proposta in una busta chiusa, senza vedere le offerte degli altri partecipanti.

Per entrambe le modalità, una volta che il bene è stato aggiudicato, l’Autorità giudiziaria dovrà emettere decreto di trasferimento della proprietà al soggetto aggiudicatario con passaggio di proprietà a favore di quest’ultimo.

Il pagamento del prezzo, a far data dal dl n. 83/2015, può essere rateizzato. Non è prevista una rateizzazione superiore ai 12 mesi e le rate non devono essere versate in ritardo, pena la risoluzione del contratto e perdita di quanto corrisposto.

In alternativa alla vendita, quando essa vada deserta, il bene verrà attribuito al soggetto terzo mediante assegnazione. L’assegnazione dovrà essere richiesta a seguito del deposito in Tribunale di un’apposita istanza, nella quale si dovrà offrire una somma determinata.

Il Giudice disporrà una nuova vendita qualora la precedente vada deserta e manchino istanze di assegnazione.

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