Quando si decide di acquistare o vendere casa ci si può affidare alle prestazioni di un’agenzia immobiliare. Quali sono i vantaggi? Quale percentuale spetta all’agenzia immobiliare?
Le agenzie si incaricano di fissare gli appuntamenti e di far visitare ai potenziali acquirenti gli immobili che sono messi in vendita o in affitto. Danno esecuzione a incarichi di carattere burocratico e acquisiscono una serie di informazioni rilevanti per la conclusione dell’affare.
Quando ci si avvale dei servizi di un mediatore immobiliare occorre mettere in conto anche le spese relative al compenso che si dovrà corrispondere.
L’agente immobiliare o mediatore è colui che mette in relazione due o più parti per la conclusione di un affare, senza essere legato ad alcuna di esse, da rapporti di collaborazione, dipendenza o rappresentanza. La sua prestazione deve dunque essere imparziale.
A seguito dell’attività svolta, le parti contraenti dovranno versare al mediatore un corrispettivo, detto provvigione, sotto forma di percentuale sul prezzo della compravendita se l’accordo è concluso per effetto dell’intervento dell’agenzia o agente immobiliare.
Il diritto alla provvigione è sempre subordinato all’iscrizione del mediatore presso il ruolo degli agenti di affari in mediazione.
L’attività del mediatore inizia nel momento in cui si espone l’annuncio della vendita di un immobile e perdura fino alla conclusione del contratto di compravendita (o di affitto).
Quando sorge il diritto alla provvigione
Il diritto alla provvigione sorge nel momento della conclusione dell’affare come disposto dall’articolo 1755 del codice civile.
Quanto sopra è stato ribadito da una recente sentenza della Corte di Cassazione (numero 2385 del 26 gennaio 2023) che conferma un orientamento giurisprudenziale maggioritario.
Solo nel momento in cui si è costituito il vincolo giuridico tra le parti contraenti, per effetto della mediazione, queste dovranno corrispondere la provvigione. Se il negozio, dunque non si conclude, nulla sarà dovuto per le prestazioni eseguite fino a quel momento dall’agenzia. Quest’ultima potrà pretendere un rimborso delle spese sostenute per l’incarico ricevuto, anche se la vendita o l’affitto non si concludono.
Chi paga la percentuale all’agenzia immobiliare
Salvo che sia stato sottoscritto un patto che stabilisca diversamente, la provvigione è dovuta da entrambe le parti che hanno tratto vantaggio dall’operato del mediatore. Non rileva dunque chi si sia rivolta per primo all’agenzia immobiliare conferendole l’incarico.
Quando sussiste il vincolo giuridico?
Per capire quando la provvigione è dovuta, deve costituirsi un vincolo giuridico tra le parti che le impegni alla conclusione dell’affare.
Il vincolo può ritenersi sussistente in presenza di una proposta di acquisto accettata dal venditore o in caso di stipula di un contratto preliminare.
Le sole trattative non possono far sorgere il diritto alla provvigione.
In sostanza, il vincolo giuridico si costituisce solo quando le parti, a seguito dell’atto sottoscritto, sono legittimate ad agire per l’esecuzione del contratto dinnanzi all’autorità giudiziaria.
Esclusivamente in tale ipotesi l’agente immobiliare avrà diritto alla provvigione e conseguentemente ad agire per l’adempimento e il risarcimento del danno eventualmente subito qualora essa non venga corrisposta.
Se certamente il contratto preliminare è fonte del diritto alla provvigione, dubbi sorgono in riferimento alla proposta di acquisto, sia pure accettata. Come sopra anticipato, secondo l’orientamento di alcuni giudici, l’affare si ritiene concluso anche in forza dell’accettazione della controparte della proposta di acquisto, a condizione che essa contenga descrizione dell’immobile da vendere, informazioni sul prezzo, la data di stipula del compromesso o del contratto definitivo di compravendita nonché la data di consegna dell’immobile.
A quanto ammontano le provvigioni
La provvigione dovuta al mediatore si calcola in percentuale sul prezzo e solitamente va dal 2% fino al 6% più IVA. Tale percentuale non è definita dalla normativa sul contratto di mediazione poiché è la Camera di Commercio a indicare delle percentuali di carattere orientativo che cambiano da regione a regione e talvolta anche in base alle singole province.
Da considerare che le percentuali sul prezzo riportate dalla Camera di Commercio non si considerano vincolanti. Esiste quindi un’autonomia da parte dell’agenzia immobiliare ad applicare la provvigione in base alla propria discrezionalità.
La provvigione deve essere corrisposta sia dal venditore che dall’acquirente, in base alle percentuali pattuite all’atto di sottoscrizione del mandato conferito dal venditore per la messa in vendita dell’immobile.
Si può anche prevedere che la provvigione sia a totale carico dell’acquirente poiché anch’egli ha tratto vantaggio dalla mediazione.
Laureata in Giurisprudenza presso l’Università degli Studi di Torino lavoro nel mondo delle assicurazioni. Sono appassionata di libri, cinema e comunicazione e dal 2013 ho iniziato la mia esperienza in continua evoluzione come web writer.
