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Dal 1 novembre 2016 entrano in vigore una serie di novità rilevanti in materia di credito immobiliare. Le novità sono state introdotte dalla Direttiva 2014/17/UE (cd. Mortgage Credit Directive, di seguito “MCD”),  recepita con il Decreto legislativo  21 aprile 2016, con la finalità di allineare la normativa italiana a quella europea. Vediamo meglio di cosa si tratta. La disciplina introduce una gamma di innovazioni che spaziano dalla valutazione degli immobili forniti in garanzia alle forme di pubblicità, dai contratti di mutuo al TAEG, dal merito creditizio ai mutui in valuta estera.

La ratio della nuova normativa è quella di contribuire alla realizzazione di un mercato del credito trasparente, efficiente e competitivo, al fine di evitare le crisi del passato e garantire ai consumatori un livello di protezione adeguato, promuovendo la sostenibilità di questa categoria di prestiti.

L’ambito di applicazione della legge riguarda genericamente i contratti sottoscritti da un consumatore aventi a oggetto la concessione di credito garantito da ipoteca su un immobile residenziale o volto ad acquistare un immobile. Le tipologie di contratto escluse dall’applicazione della nuova disciplina sono espressamente indicate.

Innanzitutto, vengono amplificate le regole di trasparenza contrattuale e, in particolare, si introducono dettagliate disposizioni riguardo agli obblighi pubblicitari, ovvero gli obblighi informativi da rendere al consumatore prima della conclusione del contratto di credito affinché, da una parte, il consumatore possa effettuare una scelta informata e consapevole e, dall’altra, il finanziatore possa selezionare attentamente le richieste di finanziamento e il conseguente accesso al credito di soggetti a elevato rischio di insolvenza.

Le informazioni generali sulla gamma dei contratti offerti devono essere contenute in documenti redatti in conformità ad un modello standard elaborato dalla Banca d’Italia in modo da offrire un’evidenza chiara e semplice ai consumatori, anche attraverso esempi rappresentativi delle principali caratteristiche e dei costi del credito. La standardizzazione è finalizzata a favorire la comprensibilità e la comparabilità delle offerte.

È inoltre previsto un periodo di riflessione di 7 giorni a favore del consumatore per permettergli di assumere una decisione informata e consapevole e ponderare i rischi dell’operazione.

Novità impattanti riguardano anche la disciplina della valutazione del merito creditizio del consumatore e l’eventuale inadempimento. Il legislatore si esprime a favore del bilanciamento della tutela del debitore/consumatore e delle banche creditrici. Prima della concessione del prestito, il finanziatore è tenuto a un’attenta analisi, attuale e prospettica, del merito di credito del soggetto richiedente il mutuo. La valutazione del merito creditizio non deve basarsi sul valore del bene immobile in garanzia, ma sulla capacità del consumatore di produrre un reddito sufficiente a far fronte all’obbligo di restituzione di quanto ricevuto; questo in un’ottica di garanzia sia per il consumatore sia per la banca che – si rammenti la recente crisi finanziaria scatenata dai mutui sub prime – potrebbe non recuperare il debito a causa di una crisi del mercato immobiliare che renda difficile la vendita del bene ipotecato.

Infine, a fronte dei significativi rischi insiti nei prestiti in valuta estera, vengono normati anche i contratti in valuta estera. La Direttiva riconosce agli Stati membri il diritto di adottare misure di tutela del consumatore, sia accrescendone la consapevolezza dei rischi assunti sia limitando l’esposizione al rischio di cambio. In Italia si opta per riconoscere al consumatore il diritto alla conversione, esercitabile solo al ricorrere di determinate condizioni, in termini di variazione minima del tasso di cambio e previo pagamento, se previsto dal contratto, di un corrispettivo onnicomprensivo. Al consumatore è assicurata un’apposita informativa laddove durante lo svolgimento del rapporto si vengano a prefigurare i presupposti per l’esercizio del diritto di conversione.

Per la consultazione della normativa si rimanda al sito della Banca d’Italia.

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1 CommentoChiudere commenti

1 Commento

  • lucio giretti
    Posted 4 Novembre 2016 at 15:20 0Likes

    INTERESSANTE

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