30 Gennaio 2024, 18:20

Un numero sempre maggiore di persone cerca di aggiudicarsi un immobile all’asta; pertanto è opportuno fare chiarezza su come partecipare a un’asta immobiliare.

Sebbene non sia necessaria la presenza di un avvocato per partecipare a un’asta, un professionista esperto e qualificato può chiarire innumerevoli dubbi riguardo alla procedura. Su tutte, specificare il regolamento e le modalità di partecipazione a seconda del tipo di asta a cui si partecipa, con e senza incanto. Allo stesso tempo è fondamentale comprendere costi per partecipare e tassazioni in caso di aggiudicazione del bene.

Chi può partecipare a un’asta giudiziaria

Secondo il codice di procedura civile, il debitore è l’unica persona che non può prendere parte a un’asta giudiziaria. Per il resto chiunque, sia esso un persona fisica o una società, può partecipare a un’asta e cercare di aggiudicarsi l’immobile oggetto della procedura.

Occorre però definire alcune piccole differenze per ogni tipologia di soggetti partecipanti, siano essi normali cittadini, società o organizzazioni di soggetti singoli.

Per un singolo cittadino, partecipare a un’asta è molto più facile di quanto si possa pensare. Tutto ciò che è necessario fare è presentare una domanda in carta da bollo presso la Cancelleria del Tribunale che gestisce la procedura.

In caso sia una società a partecipare all’asta, è necessario presentare una domanda ufficiale a nome del rappresentante legale della stessa. Se invece a richiedere la partecipazione siano più persone o più società, nella domanda sarà opportuno definire le quote che i singoli partecipanti intendono rilevare dell’immobile in asta.

Avvalersi di un avvocato per partecipare a un’asta non è obbligatorio, ma può comunque aiutare a comprendere alcune dinamiche e informazioni sul mercato delle aste.

Delegare la partecipazione a un’asta immobiliare

Se durante il giorno dell’asta, il soggetto partecipante non è in grado di prenderne parte, è opportuno sapere che questi può delegare un soggetto terzo a partecipare al proprio posto.

Per legge, nel caso di asta senza incanto, qualora non sia possibile prendervi parte, è necessario delegare a un avvocato la propria partecipazione. La delega deve risultare da un atto pubblico, oppure deve essere autenticata da un notaio.

Nel caso si tratti di un’asta senza incanto, dove l’offerta è per definizione irrevocabile, non è necessario che l’offerente sia presente di persona il giorno dell’apertura delle buste. Pertanto, se l’offerta dovesse risultare valida e nessuno volesse rilanciare, è possibile aggiudicarsi l’immobile all’asta senza nessuna delega. La legge infatti prevede che nessuno, eccetto ovviamente un avvocato abilitato alla professione, possa essere delegato per la partecipazione a un’asta.

Ciascuna delega deve contenere:

  • Data e luogo di nascita del delegante e dell’avvocato delegato;
  • Indirizzo di residenza e domicilio del delegante e dell’avvocato delegato;
  • Estremi della carta d’identità del delegante e dell’avvocato delegato;
  • Data e Luogo di svolgimento dell’asta;
  • Codice della procedura per l’aggiudicazione del bene in questione;
  • Firma del delegante e dell’avvocato delegato.

Al contrario, per quanto riguarda le aste con incanto, il Codice Civile non richiede l’obbligatorietà di una delega all’avvocato, sebbene i Tribunali richiedano spesso che la delega sia fatta verso un avvocato anche in questo caso, al fine di uniformare le regole.

Come partecipare a un’asta senza prendervi parte

Esistono poi delle casistiche eccezionali che permettono a un soggetto impossibilitato a prendere parte all’asta senza incanto e in alcuni casi anche ad aggiudicarsi il bene all’asta senza nessuna delega. Essendo l’offerta irrevocabile, è valida anche se l’offerente non vi partecipa di persona. Quindi, se l’offerta è l’unica validavo la più alta e nessun partecipante vuole rilanciare, è possibile addirittura aggiudicarsi l’immobile senza partecipare.

Quali sono i costi da sostenere quando si partecipa a un’asta

Prima di partecipare a un’asta immobiliare è importante tenere presente dei costi che devono essere sostenuti, dividendoli in due categorie:

  • Costi propedeutici alla partecipazione;
  • Costi in seguito all’eventuale aggiudicazione.

I principali costi necessari per poter accedere all’asta e parteciparvi sono:

  • La marca da bollo dal valore di 16€ per la presentazione della domanda;
  • La cauzione sotto forma di assegno circolare, a seconda della tipologia di asta, da allegare alla domanda.

Nella modalità senza incanto, la cauzione ammonta al 10% del prezzo offerto, mentre nella modalità con incanto è pari al 10% della base d’asta.

È importante sottolineare come questi valori siano quasi sempre applicati, ma il singolo Tribunale potrebbe specificare eventuali eccezioni. Pertanto è sempre opportuno consultare correttamente tutte le informazioni relative alla procedura.

Una volta conclusa la vendita, la cauzione viene trattenuta solo a chi si è aggiudicato il bene. Pur essendo una tipologia sempre meno frequente, in caso di vendita con incanto, se si versa la cauzione senza partecipare alla fase dei rilanci, si può perdere fino al 10% dell’assegno depositato.

Nel caso della vendita con incanto (sempre meno frequente) bisogna anche stare attenti che se verso la cauzione e poi non partecipo alla fase dei rilanci, salvo giustificati motivi, perderò fino al 10% della cauzione depositata.

Nel caso in cui sia necessario delegare la propria partecipazione un’asta, bisogna pagare anche la procura speciale notarile, il cui costo si aggira intorno ai 150€.

Per avvalersi invece di una consulenza-tecnico legale i costi si aggirano tra i 400€ e i 5.000€, a seconda del tipo di consulto richiesto. Si può chiedere assistenza completa lungo tutto il processo, oppure una semplice analisi della perizia o presentazione della domanda di partecipazione.

Una volta aggiudicata l’asta, gli altri costi da tenere in considerazione sono:

  • il saldo dell’intera cifra di aggiudicazione, da effettuare entro 60-120 giorni
  • le imposte catastali, ipotecarie e di registro
  • l’IVA (soltanto in caso di acquisto da impresa edile fallita e da società)
  • il notaio, se richiede il mutuo;
  • il compenso del delegato alla vendita e delle spese accessorie.

Partecipare a un’asta: come presentare un’offerta valida

Per presentare un’offerta valida, bisogna prendere in considerazione le modalità indicate all’interno dell’avviso di vendita pubblicato dal giudice.

Nelle aste con incanto, le offerte vengono presentate direttamente in corso d’asta, in presenza del giudice, entro massimo 3 minuti dal rilancio precedente.

In caso di aste senza incanto, l’offerta, che non può essere inferiore al 25% della base d’asta, deve essere depositata in busta chiusa. Questa deve contenere

  • Fotocopia del codice fiscale; 
  • Fotocopia della carta d’identità;
  • Assegno circolare contenente la cauzione; 
  • Tutti i documenti e le richieste aggiuntive specificate nel bando; 
  • Eventuali informazioni sulle modalità e le tempistiche del potenziale pagamento.

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