Come disdire un contratto d’affitto di una casa

Quando si stipula un contratto di locazione, può capitare che per motivi di varia natura, il conduttore o il locatore manifestino l’esigenza di disdire il contratto d’affitto prima della scadenza naturale del contratto stesso. 

Per comprendere come disdire un contratto d’affitto, è necessario partire da alcune considerazioni su come funziona un contratto di locazione.

Gli affitti e il rilascio degli immobili ad uso abitativo sono disciplinati dalla legge del 9 Dicembre 1998 n.431. Quando si prende la decisione di stipulare un contratto d’affitto di una casa, è possibile scegliere tra le seguenti formule di contratto:

  • Contratti liberi 4+4: il canone può essere concordato dalle parti ma la sua durata non può essere inferiore ai 4 anni.
  • Contratti concordati: contratti che prevedono particolari canoni agevolati 3+2.
  • Contratti transitori: contratti con durata di un minimo di 30 giorni fino a un massimo di 18 mesi. Sono generalmente pensati per studenti o lavoratori fuori sede, che necessitano di una permanenza breve.

Una volta scelta la formula più adatta avviene la stipulazione del contratto e la firma da parte di entrambi.

Nel corso degli anni può ovviamente presentarsi la necessità di cambiare casa o trasferirsi per motivi di lavoro o personali e risulta di fondamentale importanza inviare la lettera di disdetta al proprietario della casa in affitto con un adeguato preavviso.

Vediamo quindi in dettaglio come disdire il contratto di affitto di una casa, quando è possibile farlo e quali sono le modalità.

Disdire un contratto di affitto: chi può farlo

Quando si parla della disdetta di un contratto di affitto di una casa è fondamentale capire se la richiesta avviene da parte del proprietario dell’immobile (locatore) o da parte dell’inquilino (conduttore).

Mentre l’inquilino possiede la facoltà, previo adeguato preavviso, di recedere anticipatamente dal contratto in qualsiasi momento, generalmente ai locatori non viene riconosciuto direttamente il diritto di disdire un contratto in anticipo.

Tuttavia, esistono condizioni per le quali anche al locatore è concesso il diritto di disdire un contratto d’affitto.

Disdetta contratto d’affitto da parte del locatario: modalità e cause

La legge stabilisce che al locatore è proibito effettuare la disdetta del contratto prima della naturale scadenza. 

Esistono però alcuni casi in cui il proprietario dell’immobile può chiedere la risoluzione del contratto, sempre rispettando le tempistiche e le modalità previste. In caso di inadempimento del conduttore, il proprietario può chiedere che il contratto venga sciolto e procedere con lo sfratto dell’inquilino. Un altro caso in cui la legge consente ai locatari di effettuare una disdetta anticipata è la presenza di determinate cause motivanti previste dalla legge: cambio di destinazione d’uso dell’immobile, ristrutturazione, demolizione o vendita, decisione di destinare l’abitazione per sè, per il coniuge o per i figli.

Il locatore può infatti chiedere la disdetta del contratto d’affitto prima della scadenza, comunicando la decisione in maniera ufficiale all’inquilino. La comunicazione di disdetta deve avvenire per mezzo di raccomandata con ricevuta di ritorno e con un preavviso di almeno 6 mesi, pena l’annullamento del recesso.

Disdetta contratto d’affitto da parte del conduttore: come funziona

Al contrario del locatore, il conduttore può recedere dal contratto in qualsiasi momento, per gravi motivi, comunicando il recesso al locatore sei mesi prima dalla data in cui si intende lasciare l’appartamento.

La disdetta di un contratto di affitto dell’inquilino è regolata dal Codice Civile, e obbliga il conduttore a dare la comunicazione al proprietario tramite lettera raccomandata con avviso di ricevimento al locatore con un preavviso di sei mesi. Inoltre, alla prima scadenza, l’inquilino è libero di non rinnovare il contratto per gli ulteriori quattro anni (nel caso in cui si tratti di un contratto 4+4).

Quali sono i gravi motivi del conduttore per disdire un contratto d’affitto prima della scadenza?

Come detto in precedenza, il conduttore può decidere di disdire il contratto di locazione anticipatamente qualora ricorressero gravi motivi.

Secondo la legge, un motivo per essere considerato grave e per giustificare la disdetta anticipata dell’inquilino deve:

  • essere estraneo alla volontà del conduttore
  • essere sopravvenuto alla conclusione del contratto
  • rendere eccessivamente gravosa (economicamente, materialmente o psicologicamente) la prosecuzione del rapporto locatizio.

Si può quindi affermare che i gravi motivi di recesso dalla locazione possono essere sia di natura economica ma anche riguardare la vita privata del conduttore.

Come si scrive una lettera per disdire il contratto di affitto

Innanzitutto, la lettera di disdetta dell’affitto da parte dell’inquilino deve essere inviata per raccomandata con ricevuta di ritorno,  con l’adeguato termine di preavviso indicato sul contratto, che corrisponde a 6 mesi nei contratti 4+4, salvo accordo di un termine più breve da parte del locatore.

L’affittuario, nella compilazione della lettera di disdetta anticipata del contratto d’affitto deve indicare le seguenti informazioni:

  • Dati essenziali del contratto
  • Data di stipula del contratto
  • Data dalla quale far partire il recesso
  • Indicazione dei motivi gravi
  • Invito rivolto al proprietario di recarsi qualche giorno prima della fine del contratto per una constatazione della condizione della casa e della presenza di eventuali danni causati
  • Invito alla restituzione della caparra
  • Firma dell’inquilino

In conclusione, è essenziale tenere a mente che l’inquilino, durante gli ultimi mesi di permanenza nell’abitazione ha l’obbligo di pagare i canoni rimasti dell’affitto, mentre la caparra versata inizialmente funge da garanzia al locatore nel caso fossero presenti danni all’immobile causati dall’inquilino.

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