Sai che c’è un modo per vendere case senza acquistarle? La cessione di compromesso, un argomento complesso che vale la pena approfondire.
Cos’è e come si utilizza nel settore immobiliare?
La possibilità di acquisire un immobile e cederlo senza mai intestarselo.
Funziona in questo modo
Tu individui dei don’t wonters, ovvero dei soggetti che hanno un immobile di proprietà ma non vogliono più tenerlo per diversi motivi:
- Perché sono pignorati
- Perché sono immobili ipotecati
- Perché hanno problemi di divisioni
- Perché hanno problemi di successioni e così via.
In fondo, se l’immobile non avesse problemi da risolvere, il proprietario non lo cederebbe a sconto, ma lo venderebbe a prezzo di mercato, quindi fai molta attenzione, devi essere preparato a risolvere i problemi legati all’immobile grazie alla tua esperienza e alla tua formazione.
RISOLVI PROBLEMI, FAI VERI AFFARI
Una volta individuato l’immobile da comprare a sconto, andrai dal soggetto per acquisire un diritto sulla sua casa, senza acquistarla, e crei un atto che si chiama cessione di compromesso, o preliminare, con cui acquisisci il diritto di acquisto.
Nel compromesso indica sempre una “way out”, ovvero una via di uscita con la quale rinunci a comprare l’immobile se non si verificano determinate condizioni.
Un esempio di condizione potrebbe essere la necessità che vengano cancellati i pignoramenti e le ipoteche sull’immobile, oppure cambiamenti nella politica fiscale alla data del rogito finale.
Le condizioni le decidi tu, l’importante è inserirle così da poter uscire dall’operazione se dovesse essere necessario.
Con la cessione di compromesso non acquisti l’immobile, acquisisci il diritto di acquistare l’immobile dal proprietario.
Una volta ottenuto tale diritto, possiamo lavorare per migliorare quell’immobile.
Potrebbe essere necessario:
- Fare una ristrutturazione
- Risolvere il pignoramento
- Risolvere una causa
- Definire le problematiche che possono esserci sull’immobile, che non hanno permesso al soggetto A di venderlo al prezzo di mercato.
Ti ricordo che la durata del compromesso in Italia è prevista al massimo di tre anni, quindi il passaggio di proprietà deve essere effettuato entro tre anni altrimenti il compromesso non ha più validità.
Se sei preparato, non avrai difficoltà in poco tempo a saldare tutti i debiti dell’immobile, cancellare le ipoteche, risolvere tutti i problemi che presenta, sistemare e rendere appetibile per l’utente finale.
Chi non conosce questa tecnica si intesta l’immobile, comprandolo dal proprietario, così da rivenderlo all’acquirente.
Così facendo però, paga le tasse pari al 9% per la seconda casa, quindi su 100.000 euro un aggravio di 9.000 euro, denaro che potresti utilizzare per migliorare l’immobile.
Invece no, noi non ci intesteremo mai quest’immobile.
Una volta trovato un acquirente, prenderai un appuntamento dal notaio e cederai il compromesso dal venditore iniziale all’acquirente finale, e guadagnerai per l’attività di cessione di compromesso.
La compravendita dunque avviene direttamente tra il soggetto A e il soggetto B. Attenzione perché il proprietario può vendere l’immobile all’acquirente solo perché tu gli hai ceduto il diritto d’acquisto. La compravendita non può avvenire con un soggetto diverso da quello che hai indicato tu.
Ti faccio un esempio
Hai acquisito un compromesso da Mario per un immobile che aveva dei problemi (che tu hai risolto) per 100.000 euro. Ovviamente non gli dai i 100.000 ma gliene dai 80.000 per saldare i debiti, poi 10.000 per fare i lavori di ristrutturazione e i restanti 10.000 li dai cash al vecchio proprietario.
Metti in vendita l’immobile per 140.000 euro, il tuo guadagno corrisponde al differenziale di 40.000 euro che otterrai dall’acquirente finale.
Non ti sei intestato l’immobile, quindi non devi fare passaggi di proprietà, e sarai tassato dal fisco solo per il tuo guadagno.
Questa modalità è prevista e regolamentata dal Codice Civile, anche se poco conosciuta.
Questo è per te un enorme vantaggio.
È semplice da fare?
Ogni compromesso ha una storia a sé, lo schema base è questo che ti ho raccontato, ma poi va studiato e cucito addosso all’operazione stessa.
La cessione di compromesso è un’opportunità. Nel gergo si dice fare un passaggio di mano, cedere il bene ancor prima di averlo acquistato.
Ma ricorda, non si vince mai da soli.
È sempre un concetto di win win, Vinciamo insieme.
Devi sviluppare inoltre una rete di relazioni di qualità, con professionisti come commercialisti, avvocati, agenti immobiliari, che ti sostengono durante l’operazione.
Solo così puoi fare affari in un mercato così competitivo.
Web enthusiast, appassionata di viaggi, libri e scrittura. Siciliana d’origine, milanese d’adozione, dopo una laurea in Management presso l’Università Bocconi di Milano, entra a contatto col mondo delle startup e del Prop-tech. Oggi lavora come Consulente di Marketing.
