Breve guida alla compravendita di immobili ad uso abitativo – Parte 2: L’oggetto del contratto

La casa è il bene primario per eccellenza. Sia l’acquisto che la vendita di un immobile dovrebbero essere preceduti da una attenta indagine sull’andamento del mercato immobiliare e da un’accurata visione della normativa vigente. Questa guida mira ad essere un piccolo compendio utile a professionisti e clienti che si trovano a dover acquistare o vendere un immobile ad uso abitativo.

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In questa seconda parte affronteremo tutto ciò che riguarda l’oggetto del contratto e i principali aspetti che lo caratterizzano.

L’immobile oggetto del contratto

Le problematiche da affrontare in una compravendita immobiliare possono essere schematizzate in due punti chiave:

  • problematiche di natura urbanistico-edilizia, fiscale e legale;
  • problematiche di natura economica-finanziaria

Prima di avviare una compravendita di un immobile è fondamentale effettuare determinati controlli al fine di stabilire la corretta esistenza e titolarità dell’immobile, e la corrispondenza del prezzo di compravendita all’effettivo valore di quest’ultimo.

Il primo passo da fare, prima di sottoscrivere un contratto preliminare, è quello di verificare che il promittente venditore sia il vero proprietario dell’immobile. Per accertarsi di ciò, è necessario richiedere un valido atto di acquisto a colui che ha precedentemente acquistato l’immobile, in modo da ricostruirne la storia negli ultimi vent’anni. Data la presenza dell’obbligo giuridico di trascrivere ogni compravendita, al fine di verificare la titolarità dell’immobile, sarà sufficiente rivolgersi ai Servizi di pubblicità immobiliare degli uffici provinciali dell’Agenzia del Territorio e richiedere una visura, utilizzando il nome, data di nascita e codice fiscale del soggetto interessato.

Gli aspetti urbanistici e catastali

Nonostante l’aspetto urbanistico venga spesso trascurato nelle compravendite tra privati, consultarlo risulta necessario ai fini del contratto in quanto può pregiudicare la libera commercializzazione del bene. E’ fondamentale quindi prima di acquistare un immobile controllare che lo stato di fatto dello stesso non sia sostanzialmente discordante dalle planimetrie depositate presso gli sportelli catastali degli Uffici Provinciali dell’Agenzia del Territorio e l’ufficio tecnico del Comune, sezione urbanistica.

Nel caso la planimetria non coincida con la situazione attuale dell’immobile in considerazione sarà necessario richiedere al venditore tutta la documentazione riguardante le modifiche apportate.

Se invece l’immobile risulti costruito abusivamente senza un’effettiva domanda di condono edilizio, esso potrebbe addirittura essere considerato incommerciabile, oppure nei casi meno gravi, sarà necessario un pagamento di un’ingente somma, per far sì che l’immobile venga regolarizzato con un titolo abilitativo rilasciato dal Comune.

È quindi consigliabile effettuare il controllo della regolarità urbanistica dell’immobile e porre a carico del venditore le spese delle conseguenti pratiche di regolarizzazione.

Altro documento la cui presenza è da ritenere fondamentale è il “Certificato di Agibilità” o il documento di autocertificazione del termine per la formazione del silenzio assenso protocollato dal Comune. Tale certificato attesta la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti, valutate secondo la normativa vigente.

Infine, è necessario disporre della documentazione catastale. Presso gli uffici del catasto, ora Agenzia del Territorio, è possibile controllare l’esatta consistenza del bene che si ha intenzione di acquistare attraverso la consultazione dei documenti ivi depositati. Inoltre, la planimetria riporta i dati catastali che devono necessariamente coincidere con quelli indicati sull’atto di acquisto.

La conformità degli impianti

Il certificato di istallazione degli impianti all’interno degli edifici attesta che le modalità, il tipo di materiali e i metodi adattati per la realizzazione di quest’ultimi rispettano le norme imposte dall’Unione Europea per quanto riguarda la certificazione CE.

Per far sì che tale certificato possa essere considerato regolare, è necessario che esso contenga i dati dell’impianto, del responsabile tecnico, del proprietario e, infine, del committente.

La legge prevede che il venditore garantisca che la casa sia idonea all’uso ed immune a qualsiasi irregolarità che potrebbe non renderla tale o diminuirne il valore, come, ad esempio, un impianto non a norma. Tale garanzia non è riconosciuta nel caso si fosse a conoscenza di tale irregolarità al momento del contratto. Quindi, per evitare future controversie è consigliabile regolare contrattualmente a chi spetta la messa a norma degli impianti.

Certificazione Energetica

La certificazione energetica consiste nella valutazione dei requisiti energetici integrati di un immobile con conseguente attribuzione di una determinata classe energetica. Gli immobili vengono infatti classificati in otto classi energetiche crescenti che vanno dalla G, la più bassa, alla A+, offrendo così la possibilità di ponderare anche riguardo questo importante parametro.

La certificazione energetica è una novità introdotta recentemente, mediante il D.lgs 19 Agosto 2005 n.192 per attuare la direttiva comunitaria 2002/91/CE relativa al rendimento energetico nell’edilizia. Dopo una situazione di incertezza riguardo tale regolamentazione, è stato pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale n. 158 del 10/07/2009 il Decreto 26 giugno 2009 contenente le linee guida nazionali sulla certificazione energetica che è entrato in vigore il 25/07/2009. Il Decreto, oltre a definire gli strumenti che rendono uniforme e confrontabile la qualità energetica degli immobili, definisce gli strumenti di raccordo, concertazione e cooperazione tra lo Stato e le Regioni.

Cosa succede nel caso l’attestato di certificazione energetica non venisse rilasciato? L’acquirente ha  la possibilità di richiedere la risoluzione del contratto per mancanza da parte del venditore, in quanto è interesse primario dell’acquirente acquisire un bene che sia conforme alla normativa vigente. Quindi, se il certificato non viene consegnato, l’acquirente ha diritto al rimborso della somma versata oltre al risarcimento per danni eventualmente subiti, sia patrimoniali che non patrimoniali.

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