Questa breve guida al rent to buy illustra i vantaggi e i rischi di questa formula, a partire dalla descrizione di questa modalità di acquisto, sino ai vantaggi, alle controindicazioni e agli aspetti fiscali.
Rent to buy: vantaggi e rischi nel 2025
Con la disciplina prevista dal Decreto Legge 133/2014 (cosiddetto “Sblocca Italia”), convertito in legge nel mese di novembre dello stesso anno (Legge 164/2014), la formula dell’acquisto con riscatto è stata disciplinata in modo specifico.
Andiamo ad esaminare che cosa è e come funziona il rent to buy 2025, cercando di evidenziare i punti di forza e di debolezza di questa modalità alternativa alla semplice locazione o all’acquisto.
Che cos’è il rent to buy
Il rent to buy è un’alternativa al tradizionale contratto di locazione e al contratto di compravendita immobiliare o, meglio, rappresenta la “fusione” tra queste due forme contrattuali.
Il proprietario consente al futuro acquirente di utilizzare l’immobile da subito, prevedendo la successiva possibilità di acquisto al conduttore.
Il contratto, quindi, si articola in due fasi: la prima è, di fatto, simile alla locazione, ma il canone pagato si compone di due parti:
- una per il godimento dell’immobile
- l’altra in conto al prezzo per l’acquisto (parte in “conto capitale”).
Mentre la prima fase è sempre prevista, la seconda, cioè quella della compravendita dell’immobile, è solo eventuale.
Non esiste, infatti, un obbligo reciproco di vendere o acquistare, ma solo il diritto del conduttore all’acquisto dell’immobile dopo un periodo di tempo prefissato.
Se, a quella scadenza, il conduttore decide di acquistare l’immobile, tutta la parte dei canoni pagati in “conto capitale” sarà imputata al prezzo di vendita.
È bene che il contratto di rent to buy sia trascritto nei registri immobiliari, perché questo garantirà il conduttore / futuro acquirente rendendo il contratto opponibile ai terzi e rilevando, così, come un preliminare di compravendita (cosiddetto “compromesso”).
Il contratto di rent to buy non è riferibile solo agli immobili residenziali; esso può essere stipulato anche per immobili con destinazione diversa, come commerciale o produttiva.
Facciamo un esempio di un rent to buy residenziale.
Periodo di godimento: un anno
Canoni mensili: 900 euro, di cui 400 euro in conto capitale
Al termine del periodo di godimento, il conduttore avrà versato 400 x 12 = 4.800 euro in conto capitale.
Nel caso di prezzo fissato in 120.000 euro, il conduttore avrà il diritto di acquistare l’immobile al prezzo di 120.000 – 4.800 = 115.200 euro.
Il conduttore, però, potrà anche non esercitare il diritto all’acquisto e, in tal caso, avrà diritto al rimborso dei pagamenti eseguiti in conto capitale (4.800 euro).
Quando conviene
È importante considerare che solo una parte dei pagamenti periodici eseguiti prima dell’acquisto coprono una parte del prezzo.
Questo non sempre è così chiaro al conduttore / futuro acquirente, che è portato a ritenere come acconto del prezzo i canoni pagati sino all’acquisto.
È evidente che, così come chi ci mette a disposizione un capitale finanziario ci richiede un interesse, allo stesso modo chi ci mette a disposizione un capitale immobiliare ci richiede un compenso (il canone di locazione).
Possiamo quindi considerare, in un certo senso non tecnico, gli interessi come una componente simile al prezzo dell’affitto di un capitale.
Il contratto di rent to buy è indicato quando abbiamo già una solida idea circa il nostro futuro acquisto, perché in caso contrario il conduttore anticipa delle somme che gli saranno rimborsate senza interessi.
Gli interessi spetteranno, invece, nel caso in cui sia il proprietario ad opporsi al trasferimento di proprietà.
In questo caso, le parti potranno anche stabilire una penale a carico del proprietario per l’inadempimento.
Aspetti fiscali
Sino al trasferimento della proprietà, gli aspetti fiscali del rent to buy 2025 sono del tutto assimilabili a quelli della locazione.
Sono, quindi, in carico al proprietario le imposte dirette come IRPEF e IMU, mentre è a carico del conduttore/futuro acquirente la TaRi.
Con l’esercizio del diritto di acquisto saranno dovute, dall’acquirente, le imposte sulla compravendita immobiliare secondo le regole consuete che prevedono le agevolazioni “prima casa”, se spettanti.
Dopo l’acquisto, ovviamente, saranno a carico del nuovo proprietario le imposte sul reddito e l’IMU, se dovute.
Consigli per agenzie e clienti
Il principale suggerimento per agenzie e clienti riguarda la trascrizione del contratto.
Attenzione: trascrizione non significa registrazione.
La registrazione va fatta all’Agenzia delle Entrate ed ha una rilevanza prettamente fiscale, mentre la trascrizione deve essere fatta presso i Registri Immobiliari al fine di rendere opponibile il contratto a terzi, e deve essere curata da un Notaio.
Laureata in Economia e Commercio presso l’Università Cattolica di Milano, ha maturato oltre 30 anni di esperienza in campo amministrativo e fiscale. Durante la pratica professionale ha insegnato Ragioneria e in seguito ha acquisito oltre dieci anni di esperienza con una delle big four della revisione e consulenza contabile. Nel 2004 ha avviato un suo studio professionale e all’attività di consulenza affianca quella di docente nelle materie fiscali e previdenziali nei corsi di formazione per gli operatori dei CAF.
