Categoria C/1: uso nella classificazione catastale

La categoria catastale C/1 identifica immobili a uso commerciale, come negozi e botteghe.

È una delle categorie catastali più rilevanti per chi gestisce o acquista locali destinati ad attività economiche.

Scopri caratteristiche, implicazioni fiscali e regole per il cambio di destinazione d’uso.

Cosa comprende la categoria C/1

I fabbricati inclusi nel Gruppo C fanno parte delle categorie definite a “destinazione ordinaria”, e sono quelli ad uso prevalentemente commerciale.

Nella categoria C/1, “Negozi e botteghe”, in particolare, sono ricompresi i locali con accesso dalla strada che hanno come scopo la vendita di merci, manufatti, prodotti e servizi.

Si tratta, in pratica, di negozi, barbieri, banche, agenzie di assicurazioni, orologiai, ambulatori medici, biglietterie, ristoranti, trattorie, bar, panetterie, pizzerie.

Come si fa a sapere se un fabbricato è classificato nella categoria C/1?

La risposta è molto semplice: è sufficiente richiedere una visura catastale.

Differenza tra C/1 e altre categorie catastali

È certamente semplice distinguere i fabbricati classificati nella categoria C/1 da quelli che fanno parte degli altri gruppi ad uso abitativo, pubblico, industriale o speciale, mentre è talvolta possibile confonderli con categorie dello stesso gruppo C (commerciale).

In particolare, dobbiamo distinguere i “C/1” dalle categorie:

• C/2, “magazzini e locali di deposito”, che si distinguono principalmente per non disporre di vetrine;
• C/3, “laboratori per arti e mestieri”, che sono predisposti per la lavorazione o riparazione di prodotti.

Per una guida completa sulle categorie catastali si può leggere questo nostro articolo.

Come avviene il cambio di destinazione d’uso da C/1

Cambiare la destinazione d’uso di un immobile classificato come C/1 è possibile, ed è anche piuttosto frequente il cambio di destinazione da C/1 ad abitazione.

Si tratta, però, di un’operazione che, oltre a richiedere una verifica dei vincoli urbanistici, spesso comporta anche la necessità di lavori edilizi e altri adempimenti.

Per quanto riguarda gli adempimenti urbanistici e edilizi, bisogna distinguere tra:

• cambio di destinazione d’uso urbanisticamente compatibile: consentito dallo strumento urbanistico del Comune, e
• cambio di destinazione d’uso urbanisticamente rilevante: modifica la funzione prevalente dell’immobile (es. da commerciale a residenziale o produttiva).

Gli adempimenti urbanistici principali sono:

• verifica della destinazione d’uso ammessa per la zona urbanistica, da richiedere in Comune o consultando il Piano Regolatore Generale o il Piano di Governo del Territorio;
• presentazione della SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività), se le opere sono leggere e il cambio d’uso è compatibile;
• permesso di costruire: se il cambio è più rilevante e/o comporta opere strutturali importanti;
• eventuali adeguamenti a norme antisismiche, norme antincendio, barriere architettoniche e requisiti igienico-sanitari.

Quanto ai costi, occorre mettere in conto quelli relativi a:

• opere edilizie, che dipendono molto dai lavori e non possono essere quantificati a priori;
• diritti di segreteria comunali, tra 50 e 500 euro;
• contributo di costruzione, che può arrivare a diverse migliaia di euro;
• costo del professionista per pratiche e direzione lavori, tra 1.000 e 5.000 euro.

Al termine dei lavori sarà necessario variare la categoria catastale attraverso il software DOCFA (Documenti Catasto Fabbricati).

Il DOCFA è necessario per la presentazione della pratica di aggiornamento presso l’Agenzia delle Entrate.

La pratica viene svolta da un tecnico (ingegnere, architetto, geometra).

Tassazione e rendita catastale degli immobili C/1

L’informazione di base necessaria è la rendita catastale, che può essere rilevata da una visura catastale.

Per quanto riguarda la tassazione di questi immobili, dobbiamo distinguere l’IMU dalle imposte sul reddito.

La determinazione dell’IMU è stabilita dalla Legge e per gli immobili della categoria catastale C/1 il valore imponibile si determina secondo la formula:

Rendita Catastale x 1,05 x 55

Una volta noto il valore imponibile, deve essere verificata l’aliquota determinata da una delibera comunale, nel limite massimo dell’1,14%.

Le scadenze per il versamento dell’IMU sono:

• 16 giugno, per l’acconto del 50%
• 16 dicembre, per il saldo del restante 50%

Facciamo un esempio: negozio con rendita catastale pari a 3.000 euro, nel comune di Milano (aliquota deliberata per il 2025: 1,14%).

Imponibile = 3.000,00 x 1,05 x 55 = 173.250,00

IMU = 173.250 x 1,14% = 1.975,05

Da versarsi in due rate arrotondate all’euro per 988,00 euro ciascuna alle due scadenze indicate sopra.

Per quanto riguarda le imposte sul reddito dobbiamo distinguere tra i seguenti casi:

• persona fisica che non esercita attività di impresa;
• persona fisica che esercita attività di impresa;
• società di persone;
• società di capitali.

La persona fisica che non esercita attività di impresa pagherà l’IMU, ma non pagherà l’IRPEF sul reddito da fabbricati, se questi non sono locati, in virtù dell’alternatività tra IMU e IRPEF (se si paga IMU, non si paga IRPEF).

Se l’immobile C/1 è locato, invece, si pagherà IRPEF alle aliquote ordinarie, poiché per questi fabbricati è esclusa l’opzione della “Cedolare Secca”.

Le aliquote ordinarie IRPEF, attualmente, sono:

• 23% fino a 28.000,00 euro
• 35% oltre 28.000,00 euro sino a 50.000,00 euro
• 43% oltre 50.000,00 euro

La persona fisica che esercita attività di impresa non pagherà l’IRPEF sull’immobile, ma il reddito che indirettamente deriva dal suo utilizzo, confluirà nel reddito di impresa e sarà tassato con IRPEF alle aliquote ordinarie.

Attenzione però: se avrà scelto il regime forfettario, non pagherà IRPEF sul reddito di impresa, ma un’imposta sostitutiva del 15%, che può essere ridotta al 5% per i primi cinque anni di attività.

Tassazione diretta per le società

Anche per le società non esiste una tassazione diretta sul reddito per l’immobile, ma il contributo al reddito che l’immobile produce, confluisce nel reddito di impresa.

Il reddito di impresa prodotto dalle società di persone viene attribuito ai soci in relazione alle loro quote, e ognuno di loro pagherà IRPEF in base alle proprie aliquote, indipendentemente dalla distribuzione degli utili.

Sul reddito di impresa, inoltre, si pagherà anche l’IRAP del 3,9%.

Il reddito prodotto dalle società di capitali viene tassato con l’IRES proporzionale al 24%, oltre che con l’IRAP del 3,9%.

Sulla parte di reddito distribuito dalle società di capitali, i soci pagheranno un’imposta sostitutiva del 26%, che sarà trattenuta direttamente dalla società.

Esiste, in realtà, se i soci la deliberano, l’opzione per il “regime della trasparenza fiscale”: in tal caso la società di capitali non paga IRES ma i soci pagheranno IRPEF alle loro aliquote ordinarie.

In questo caso, però, pagheranno l’IRPEF anche se gli utili non vengono distribuiti.

Oltre a IMU e imposte sul reddito, sono da considerare altri tributi locali come la TaRi e il COSAP, nel caso si occupino spazi e aree pubbliche.

C/1 nei centri storici: limiti e opportunità

Le principali opportunità per un immobile C/1 nei centri storici sono:

• elevata visibilità commerciale;
• valore immobiliare stabile o in crescita;
• destinazioni d’uso commerciali flessibili;
• possibili incentivi e agevolazioni;
• interesse da parte di brand e catene.

Ci sono, tuttavia, anche alcuni limiti e vincoli:

• Vincoli urbanistici e di destinazione d’uso.

Non sempre è possibile cambiare la destinazione d’uso da C/1 a residenziale o viceversa senza autorizzazioni specifiche e, talvolta, i piani urbanistici lo vietano del tutto nei centri storici.

Alcuni Comuni impongono limitazioni alle attività consentite (ad esempio, contingentamento di attività legate al food, negozi etnici, ecc.).

• Vincoli storici e paesaggistici.
• Costi di manutenzione e ristrutturazione elevati.
• Limitazioni sugli orari e sulla logistica.
• Tassazione locale elevata.

I tributi locali (IMU, TARI, COSAP) possono essere più elevati nei centri storici rispetto ad altre zone urbane.