Perizia di valutazione immobile per acquisto casa

Questo articolo illustra perché effettuare una perizia dell’immobile, evidenziando i criteri di valutazione, le procedure, le tecniche ed i vantaggi delle perizie immobiliari e quanto incide la perizia per l’acquisto della casa su stima e valore.

Perizie immobiliari: cosa sono e quando richiederle

La perizia immobiliare è una valutazione tecnica redatta da un professionista abilitato e serve a determinare il valore reale di un immobile e a descriverne le caratteristiche strutturali, catastali e urbanistiche.

Chi può fare le perizie immobiliari?

La perizia può essere firmata da un geometra, un architetto, un ingegnere, un perito iscritto alla Camera di Commercio, nella sezione relativa alle stime immobiliari.

Può essere richiesta volontariamente da un privato o imposta da terzi (come banche o tribunali), in diverse situazioni:

• richiesta di mutuo ipotecario;
• compravendita immobiliare;
• divisioni ereditarie;
• cause civili o separazioni con beni immobili da dividere;
• verifica di danni o vizi strutturali;
• ristrutturazioni importanti o regolarizzazione edilizia.

Perizia casa: i passaggi fondamentali per una valutazione accurata

Una perizia ben redatta segue dei passi preliminari precisi.

Il primo è la raccolta della documentazione, il tecnico analizza:

• visura catastale e planimetria;
• atto di provenienza (rogito, successione, donazione);
• concessione edilizia, eventuali condoni o sanatorie;
• documentazione urbanistica e regolamenti edilizi.

Il secondo è il sopralluogo dell’immobile, cioè un’ispezione fisica per verificare:

• stato di conservazione;
• materiali, impianti, finiture;
• coerenza tra planimetria e stato reale;
• presenza di difformità o abusi edilizi.

Il terzo è l’analisi del contesto, cioè la valutazione della zona in termini di posizione, servizi, trasporti, domanda locale, presenza di vincoli o tutele.

Il quarto, infine, è la scelta del metodo di stima che può essere comparativo, reddituale o basato sul costo.

Perizia di valutazione immobile: come calcolare correttamente il valore

La stima del valore immobiliare si basa su diversi criteri tecnici e di mercato.

I principali fattori che incidono sul valore sono:

• superficie commerciale;
• zona geografica e quotazioni locali;
• stato di conservazione;
• piano, esposizione e luminosità;
• presenza di ascensore, garage, cantina, giardino, balconi e terrazzi;
• classe energetica;
• vincoli e ipoteche.

I metodi di valutazione più usati sono:

• comparativo: si confronta l’immobile con vendite simili recenti nella stessa zona;
• reddituale: si valuta il reddito annuo da locazione, applicando un coefficiente di capitalizzazione;
• costo di ricostruzione: usato per immobili nuovi o da ricostruire;
• capacità edificatoria residua: in caso di terreni o fabbricati trasformabili.

Il professionista può anche applicare correttivi in caso di difformità edilizie o spese future previste (es. rifacimento facciata).

Perizia acquisto casa: perché è fondamentale prima di firmare il rogito

Richiedere una perizia su una casa prima dell’acquisto è una forma di tutela che può evitare errori costosi.

I vantaggi principali sono:

• verificare se il prezzo richiesto è in linea col mercato;
• controllo della regolarità urbanistica e della documentazione;
• identificazione di abusi edilizi o difformità catastali che potrebbero bloccare il rogito o generare spese future;
• individuazione di problemi strutturali o impiantistici;
• supporto in caso di trattativa: la perizia può fornire argomenti tecnici per negoziare al ribasso.

Quanto costa una perizia di valutazione di un immobile?

Una perizia di valutazione su un immobile può costare qualche centinaio di euro, ma evita rischi che possono comportare spese molto più elevate.

Il costo di una perizia immobiliare può variare anche sensibilmente in base a diversi fattori.

Non esiste un tariffario unico nazionale, ma ci sono riferimenti indicativi e criteri comunemente usati dai professionisti, che tengono conto della complessità dell’incarico, della tipologia dell’immobile e del contesto.

• Perizia immobiliare semplice (abitazione standard): costo medio da 300 € a 800 €
• Perizia per mutuo ipotecario (richiesta dalla banca): costo medio da 200 € a 400 €
• Perizia giurata o asseverata: costo medio da 500 € fino a oltre 1.500 €, a seconda della complessità

I principali elementi che incidono sul costo della perizia sono la tipologia e dimensione dell’immobile, la complessità della documentazione, lo scopo della perizia.

Le perizie per tribunali seguono tariffe parametriche e possono includere spese vive e marche da bollo.

I prezzi variano anche in base alla zona: al Nord e nei grandi centri urbani (Milano, Roma, Torino) le tariffe sono generalmente più alte che in aree rurali o nel Sud Italia.

Perizia acquisto casa per concessione di mutuo ipotecario

Un approfondimento merita, infine, la perizia per la valutazione di una casa per il cui acquisto sia stata richiesta la concessione di un mutuo ipotecario.

In questo caso, la banca incarica di solito un perito convenzionato e il costo è carico del cliente.

Questa perizia è particolarmente importante per definire l’importo massimo del mutuo che può essere concesso.

Secondo le regole di vigilanza sulle banche, è possibile erogare un mutuo ipotecario per l’acquisto o la costruzione di un immobile da adibire ad abitazione principale, entro il limite dell’80% del valore dell’immobile.

Questo limite non è legato alla validità dell’operazione in sé, ma alla possibilità che le banche hanno di soddisfare i requisiti di patrimonio minimo, godendo di agevolazioni.

Attenzione: l’80% è riferito al valore dell’immobile e non al prezzo, e per questo la perizia è un elemento centrale.

Normalmente prezzo e valore coincidono, ma non sempre è così.

Se, per esempio, acquistiamo un immobile che ha un valore di 300 mila euro, confermato da una perizia, al prezzo di 250 mila euro, l’80% è calcolato su 300 mila euro e non su 250 mila.

Esiste, inoltre, la possibilità di superare l’80% del valore stipulando garanzie integrative, come ad esempio una polizza fideiussoria, e alcune banche finanziano anche fino al 100% del valore dell’immobile.

In tal caso, ovviamente, il costo della garanzia integrativa incide sul tasso di interesse, che sarà un po’ più elevato.