09 Ottobre 2024, 12:43

L’investimento in immobili commerciali è un buon affare? L’acquisto di un immobile commerciale è un importante passo sia per chi vuole utilizzarlo per la sua impresa, sia per chi vuole fare un investimento.
Infatti, la redditività di questi immobili si aggira attorno al 12% per i negozi, al 9,4% per gli uffici e al 7,1% per i garage.

Ecco alcune informazioni che chi acquista deve avere sui fondamenti del mercato immobiliare commerciale, sulle tipologie disponibili e sui fattori economici che influenzano questo settore.

Investimento immobili commerciali: rischi e vantaggi

Prima di procedere con un investimento in immobili commerciali è importante essere consapevoli dei rischi. L’acquisto di un immobile commerciale va preceduto da attente valutazioni e da una pianificazione accurata.
Bisogna tenere presente l’impatto delle fluttuazioni economiche, le tendenze del settore e la complessità della gestione, ma esistono anche importanti vantaggi: l’investimento in un immobile commerciale garantisce un rendimento stabile, grazie anche ai contratti d’affitto a lungo termine, e permette di diversificare le entrate per mitigare i rischi. Inoltre, vi è un ammortamento veloce, favorito da regimi fiscali agevolati e defiscalizzazione delle entrate.

Guida investimento immobili commerciali: le tipologie

Il mercato degli immobili commerciali è molto più variegato di quello delle residenze: comprende uffici, negozi al dettaglio, strutture industriali, magazzini, centri sanitari, hotel, ristoranti e molto altro. Ogni tipo di proprietà ha caratteristiche specifiche che vanno conosciute.

Gli immobili commerciali rientrano nella categoria C, e in particolare in queste sottocategorie:

  • C1, negozi e botteghe;
  • C2, magazzini e depositi;
  • C3, laboratori per arte e mestieri;
  • C4, locali e fabbricati per esercizi sportivi;
  • C5, stabilimenti balneari e di acque curative;
  • C6, rimesse e autorimesse, scuderie, stalle;
  • C7, tettoie aperte e chiuse.

Investimento immobili commerciali: caratteristiche

Ecco le caratteristiche delle tipologie più scelte dagli investitori del mercato immobiliare commerciale:

  • Uffici: è uno degli investimenti più comuni e richiede la scelta di una buona posizione, in un distretto d’affari o in centro, e può generare guadagni interessanti.
  • Spazi commerciali: negozi e showroom offrono una discreta stabilità dei rendimenti e risultano migliori se si scelgono catene o franchising.
  • Capannoni: i capannoni industriali o logistici devono essere conformi a molte normative vigenti e possono garantire importanti entrate.

Investimento immobili commerciali: parametri per la scelta

Quando si fa un investimento in immobili commerciali, la scelta è molto soggettiva e dipende dalle esigenze professionali o di investimento.


Ci sono poi considerazioni da fare su questi parametri:

  • la posizione
  • le dimensioni
  • la configurazione interna,
  • le infrastrutture
  • i servizi presenti nei dintorni
  • le normative specifiche della categoria.

La posizione dell’immobile avrà un ruolo chiave. Se l’immobile è destinato a negozio o bottega la priorità è che siano in una zona trafficata, se invece si tratta di un deposito o magazzino si deve trovare in zone ben servite dalle infrastrutture. Potrebbe essere interessante scegliere una zona soggetta a rinnovamento urbano.

Conoscere il mercato prima di investire su un immobile commerciale

Per fare un buon investimento su un immobile commerciale va conosciuto approfonditamente il mercato del lavoro: ad esempio il lavoro in remoto ha diminuito la richiesta di spazi per uffici, mentre il successo della pratica degli acquisti online ha incrementato la domanda di magazzini e centri di distribuzione.

Immobile commerciale locato VS immobile commerciale vuoto

L’immobile scelto può essere locato o vuoto: entrambe le opzioni hanno vantaggi e svantaggi.
L’immobile locato lascia “in eredità” il contratto di locazione associato. Un acquisto di questo tipo richiede alcune ricerche sull’inquilino, sulla sua affidabilità finanziaria e sulla solidità della sua attività. Serve quindi un’analisi dettagliata del profilo di rischio, che comprenda indagini sulla solvibilità del locatario, la resilienza del settore in cui operano e l’adattabilità dell’immobili ai cambiamenti che il mercato richiederà.
L’immobile commerciale vuoto è l’ideale per chi lo vuole utilizzare per una sua attività o anche solo come deposito. Se invece l’obiettivo è trovare un inquilino, bisogna fare uno studio sulle possibilità di ospitare un’impresa di successo. Quest’indagine va fatta prima di comprare l’immobile.

Guida investimento immobili commerciali: i contratti

I contratti di locazione del settore commerciale possono essere di maggiore durata rispetto a quelli residenziali (ad esempio quello da 6 +  anni). Questa caratteristica genera delle garanzie ma anche dei vincoli a lungo termine ed è per questo che il contratto va scritto con attenzione e dovrebbe includere clausole sulle spese, su eventuali modifiche strutturali e sulle tasse.

Le spese in un investimento su immobili commerciali

Bisogna inoltre tenere conto delle tasse e delle spese che un immobile commerciale comporta. Oltre ai 50 euro per imposta ipotecaria e catastale, ci sono queste spese a seconda del caso:

se si acquista da un privato o da un’impresa che ha concluso i lavori da 4 o più anni, un’imposta di registro pari al 9% e non si paga l’iva

in caso contrario, l’imposta di registro ammonta a 200 euro e c’è l’iva al 22%.
Ci sono poi ulteriori spese:

  • eventuali consulenze per l’acquisto, 
  • spese notarili, 
  • conservazione e registrazione dell’atto, 
  • onorari del notaio,
  • spese relative al rogito.

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