Provvigione agenzia immobiliare: a quanto ammonta?

Il tema centrale in fase di compravendita è sempre quello legato alla provvigione, e quindi alla percentuale che spetta all’agenzia immobiliare che si occupa dell’attività di mediazione. Affidarsi a un mediatore per una compravendita ha numerosi vantaggi, che vanno dalla valutazione alla pubblicità tramite internet, ma soprattutto vi è un grande risparmio di tempo. Ovviamente il lavoro di mediazione deve essere retribuito. 

Provvigione e lavoro di mediazione: le prassi

L’agenzia immobiliare riceve una provvigione come corrispettivo del ruolo di mediazione svolto. L’agenzia, infatti, mette in relazione le due parti e le accompagna alla chiusura del contratto tra venditore e compratore oppure tra locatore e locatario.

La provvigione può essere richiesta dall’agenzia immobiliare ad entrambe le parti perché entrambe hanno beneficiato della mediazione.
Viene versata al momento della firma di un accordo, come indicato da una sentenza della Cassazione del gennaio 2023, e deve essere garantita anche se dopo quell’accordo qualcosa va storto per motivi non legati alla professionalità dell’agenzia: ad esempio se il mutuo non viene ottenuto per una complicazione tra compratore e istituto bancario. 

Provvigione: come si calcola la percentuale che spetta all’agenzia immobiliare

La percentuale che spetta all’agenzia immobiliare va dal 2% al 5% della cifra finale nel caso di una vendita, senza considerare proposta o valutazione iniziale dell’immobile.

Anche se non ci sono regole e leggi che determinino la percentuale, la Camera di Commercio ha indicato alcune percentuali orientative che cambiano a seconda della regione o della città. 

Provvigione per immobili di lusso, affitti e aste

La provvigione varia a seconda della tipologia dell’immobile e del tipo di contratto per cui l’agenzia fornisce la propria mediazione tra le due parti. Le agenzie immobiliari che gestiscono immobili di lusso, solitamente ricevono una percentuale che si aggira intorno all’1-2%.

La percentuale per l’agenzia può invece arrivare fino al 15% sul canone di locazione annuo per gli affitti.

A volte la provvigione non dipende da una percentuale: alcuni agenti immobiliari liberi professionisti non chiedono una percentuale ma una cifra fissa, de versare con una piccola caparra iniziale.

Provvigione: come funziona il pagamento di IVA e IRPEF

Chi paga la provvigione all’agenzia deve anche aggiungere l’IVA al 22%, poiché l’agenzia emetterà fattura. Se chi ha comprato o venduto ha un’impresa o è un professionista con partita iva, potrebbe riuscire a detrarre l’iva se le norme fiscali lo prevedono. 

L’abitazione principale può usufruire di una detrazione Irpef del 19% fino a un massimo di 1.000 euro.

Sulla provvigione incidono molti fattori tra cui la zona in cui si trova l’immobile, la tipologia, il prezzo, i servizi offerti dall’agenzia, la verifica della documentazione catastale o della certificazione energetica.

La commissione di solito è uguale per acquirente e venditore, ma a volte il venditore paga di meno.

Provvigione per l’agenzia immobiliare: aspetti significativi

Chi sta entrando in contatto con un’agenzia immobiliare e deve affrontare quindi il tema della provvigione deve tenere presenti questi punti chiave:

• Contratto: la provvigione può essere definita da un contratto che ne indica l’importo e il momento in cui viene versata. In questo caso, la provvigione deve essere riconosciuta all’agenzia immobiliare secondo i tempi e le modalità specificate nel documento ufficiale

• Servizi inclusi: l’agente immobiliare può vedersi riconosciuta un’extra sulla propria provvigione per alcuni servizi propedeutici alla compravendita. Per esempio, valutazione dell’immobile, pubblicità sul web, pianificazione delle visite all’immobile, aiuto nella negoziazione tra parti e ricerca della documentazione sull’immobile

• Negoziazione: le parti possono negoziare la provvigione e ci si può quindi venire incontro con la cifra. Alcune agenzie sono maggiormente disposte a negoziare la provvigione.

• Momento del pagamento: di solito coincide con la chiusura della contrattazione e la firma di un documento.

• Condivisione: a volte può capitare che la provvigione potrebbe essere divisa da diverse agenzie se hanno collaborato alla chiusura di un contratto. In questo caso la provvigione viene divisa tra le agenzie immobiliari che hanno collaborato. La provvigione può essere divisa in parti uguali, o sulla base di accordi con venditore e acquirente.

Provvigione: va versata se vengono rispettate delle condizioni

La provvigione deve essere versata ed è un diritto dell’agenzia immobiliare se l’attività è stata completata e se (e quando) le parti stipulano un vincolo giuridico, come un compromesso o un contratto preliminare. 

A garantire ciò c’è un articolo, l’Art. 1775 c.c., che dichiara:

“Il mediatore ha diritto alla provvigione da ciascuna delle parti, se l’affare è concluso per effetto del suo intervento. La misura della provvigione e la proporzione in cui questa deve gravare su ciascuna delle parti, in mancanza di patto, di tariffe professionali o di usi, sono determinate dal giudice secondo equità”.

Inoltre, i soggetti iscritti al REA (Repertorio Economico e Amministrativo), con codice ATECO dei mediatori immobiliari, sono gli unici ad avere diritto alla provvigione e i soli a poter essere remunerati.

Discussione sulle provvigioni: i momenti cardine

La provvigione può essere discussa in queste circostanze:

Prima della firma del contratto: se, nel caso in cui l’agente sia stato negligente e abbia portato a non rispettare il contratto tra le parti. In questo caso la provvigione può essere negata, ridotta, o si può addirittura ottenere un risarcimento danni.

Se sono intervenuti più agenti immobiliari: secondo l’art. 1758 c.c., secondo il quale “se l’affare è concluso per l’intervento di più mediatori, ciascuno di essi ha diritto a una quota della provvigione”. 

Quando l’agenzia perde il diritto alla provvigione

L’agente immobiliare perde il diritto alla provvigione:

• se non è iscritto al REA della Camera di Commercio;
• se vi è un rifiuto della proposta: in questo caso l’acquirente non paga la provvigione;
• per assenza di attività di mediazione: una sentenza della corte costituzionale del 2013, la n. 21095 ha chiarito che le attività di visione dell’immobile non sono sufficienti a richiedere una provvigione;
• per mancata conclusione dell’affare con la sola proposta irrevocabile;
• per problemi con le verifiche sull’immobile tra preliminare e rogito.