Affitto a canone concordato: cos’è, come funziona e quando conviene davvero

Il canone concordato è una formula di affitto regolata dalla Legge 431/1998 che consente di locare un immobile a un prezzo calmierato, definito in base agli accordi territoriali del Comune in cui si trova la casa. Per i proprietari può tradursi in un risparmio fiscale concreto; per gli inquilini può significare un canone più accessibile rispetto al mercato libero.

Capire come funziona il canone concordato è importante soprattutto nelle città in cui gli affitti sono elevati e la corretta impostazione del contratto può fare la differenza sia dal punto di vista economico sia da quello fiscale. In questa guida vediamo cos’è il canone concordato, come si calcola, quali contratti si possono stipulare e quando può convenire davvero. 

Cos’è il canone concordato

Il canone concordato è una tipologia di contratto di locazione abitativa in cui l’importo dell’affitto non viene deciso liberamente dalle parti, ma deve rientrare nei limiti previsti dagli accordi territoriali.

Gli accordi territoriali sono intese firmate tra:

• associazioni dei proprietari immobiliari;
• associazioni degli inquilini;
• organizzazioni di categoria.

Questi accordi definiscono: 

• le fasce minime e massime del canone di affitto;
• i criteri per il calcolo del canone;
• i parametri dell’immobile; 
• le tipologie contrattuali applicabili. 

Il vantaggio principale è questo: accettando un canone calmierato, il locatore può accedere a importanti agevolazioni fiscali, mentre l’inquilino può beneficiare di un affitto generalmente più sostenibile.

Come funziona il canone concordato

Per applicare correttamente il canone concordato bisogna partire dagli accordi territoriali del Comune in cui si trova l’immobile. Ogni Comune, o gruppo di Comuni, può avere regole specifiche: per questo non esiste un importo valido in tutta Italia.

Il canone viene determinato tenendo conto di tre elementi principali: superficie convenzionale dell’immobile, zona in cui si trova e caratteristiche qualitative dell’abitazione. In base a questi parametri si individua una fascia di prezzo entro cui deve collocarsi l’affitto.

1. Calcolo della superficie convenzionale

Il calcolo parte normalmente dalla superficie dell’abitazione, a cui possono aggiungersi pertinenze e spazi accessori con percentuali diverse previste dagli accordi locali.

• abitazione principale
• box o posto auto, se conteggiabili
• balconi, terrazzi, cantine o soffitte, secondo le percentuali previste

Le modalità di conteggio possono cambiare da Comune a Comune: prima di firmare il contratto conviene sempre verificare il testo dell’accordo territoriale applicabile.

Ad esempio: 

• appartamento: 80 metri quadri;
• box auto: 20 metri quadri (conteggiato al 50%);
• terrazzo: 30 metri quadri (conteggiato al 25%).

In questo caso la superficie utile sarà pari 97,5 metri quadri. Le modalità di calcolo della superficie possono variare leggermente da Comune a Comune in base agli accordi territoriali.

2. Fascia di canone della zona

Gli accordi territoriali suddividono il territorio in aree omogenee e attribuiscono a ciascuna zona una fascia di canone al metro quadro. Il canone annuo o mensile deve quindi rientrare in quel perimetro.

3. Caratteristiche dell’immobile

A incidere sul valore finale sono anche elementi come stato manutentivo, ascensore, arredamento, efficienza energetica, spazi esterni e dotazioni accessorie. Più l’immobile è qualificato, più il canone può collocarsi nella parte alta della fascia prevista.

Quali contratti possono essere a canone concordato

Il canone concordato può essere applicato a diverse tipologie di contratto di locazione abitativa. Di seguito, una breve descrizione delle più diffuse.

Contratto 3+2

È il contratto a canone concordato più utilizzato. Ha una durata di 3 anni, con rinnovo automatico di altri 2 anni salvo i casi previsti dalla legge.

Contratto transitorio

Può durare da 1 a 18 mesi ed è pensato per esigenze temporanee del locatore o dell’inquilino che devono essere reali e documentabili secondo quanto previsto dalla normativa e dagli accordi territoriali.

Contratto per studenti universitari

Ha una durata da 6 a 36 mesi ed è particolarmente usato nelle città universitarie. È una formula pensata per studenti fuori sede iscritti a corsi universitari o equiparati. 

Vantaggi del canone concordato per i proprietari

Il principale motivo per cui molti locatori scelgono il canone concordato è la fiscalità agevolata. In molti casi, il minor canone rispetto al mercato libero viene compensato almeno in parte dai benefici fiscali.

Cedolare secca al 10%

Per i contratti a canone concordato, in presenza dei requisiti previsti dalla normativa, l’aliquota della cedolare secca può essere pari al 10%, invece del 21% ordinariamente previsto per molti contratti a canone libero.

Riduzione dell’IMU

Sugli immobili locati a canone concordato la legge prevede una riduzione del 25% dell’IMU dovuta. In termini pratici, il proprietario paga il 75% dell’imposta ordinaria, salvo eventuali regole o delibere locali da verificare nel proprio Comune.

Agevolazioni in caso di tassazione ordinaria (IRPEF)

Se il locatore non sceglie la cedolare secca e resta nel regime ordinario, il canone concordato può comunque dare accesso a un trattamento fiscale più favorevole rispetto ad altre formule di locazione. Le agevolazioni consistono rispettivamente in una riduzione del 30% del reddito imponibile e di un’imposta di registro calcolata sul 70% del canone di locazione.

Vantaggi del canone concordato per gli inquilini

Il canone concordato può essere conveniente anche per chi prende casa in affitto, soprattutto nei Comuni dove il mercato libero ha raggiunto livelli molto elevati.

I principali vantaggi consistono in:

• possibili detrazioni fiscali, se spettanti;
• canone spesso più contenuto rispetto ai valori di mercato;
• maggiore prevedibilità del rapporto di locazione.

Perché il canone concordato interessa anche alle agenzie immobiliari

Per le agenzie immobiliari, il canone concordato è uno strumento utile per offrire consulenza qualificata a proprietari e conduttori. Una corretta impostazione del contratto può accelerare la locazione dell’immobile, migliorare la sostenibilità economica dell’operazione e ridurre il rischio di errori formali.

Sempre più agenzie immobiliari propongono infatti ai propri clienti contratti a canone concordato, dal momento che questa soluzione:

• aumenta la possibilità di trovare inquilini più rapidamente;
• aiuta il proprietario beneficia di una fiscalità più favorevole;
• consente all’agenzia di offrire servizi aggiuntivi di consulenza e gestione contrattuale. 

Certificazione del contratto a canone concordato

Per poter usufruire delle agevolazioni fiscali è generalmente necessaria una attestazione di conformità. 

Questa certificazione verifica che: 

• il canone rispetti i limiti dell’accordo territoriale;
• il contratto sia conforme alla normativa;
• i parametri dell’immobile siano corretti.

Per questo motivo molti proprietari e agenzie utilizzano servizi specializzati per: 

• calcolare il canone corretto;
• verificare i parametri dell’immobile;
• ottenere la certificazione del contratto.

Per il calcolo e la certificazione del canone concordato è possibile utilizzare servizi dedicati come Dokicasa, che permettono di verificare rapidamente la conformità del contratto agli accordi territoriali. 

Il servizio di calcolo del canone concordato è gratuito per diverse città italiane. 
Una volta ottenuta la stima del canone, sarà poi possibile richiedere la certificazione del contratto interamente online, in modo semplice e veloce. 

Registrazione del contratto di affitto

Una volta stipulato il contratto, è necessario procedere alla registrazione presso l’Agenzia delle Entrate, operazione obbligatoria per tutti i contratti di locazione. 

La registrazione può essere effettuata: 

• tramite intermediario;
• tramite CAF o commercialista;
• direttamente online con la registrazione telematica.

Quando conviene davvero l’affitto a canone concordato

Il canone concordato conviene soprattutto quando il vantaggio fiscale compensa il differenziale rispetto al canone libero. Questo accade spesso nelle città dove gli accordi territoriali consentono valori ancora competitivi rispetto al mercato.

In generale, può essere una soluzione interessante se vuoi ridurre la tassazione sull’affitto, se cerchi una formula contrattuale solida e se vuoi proporre un immobile a un prezzo più sostenibile per aumentare l’attrattività verso gli inquilini.

La valutazione, però, va fatta caso per caso: zona, tipologia dell’immobile, domanda locativa, regime fiscale del proprietario e contenuto dell’accordo territoriale possono cambiare molto la convenienza finale. 

Conclusione

Il canone concordato rappresenta oggi una delle soluzioni più interessanti per chi vuole affittare casa con una fiscalità più favorevole. 

Grazie alle agevolazioni previste dalla normativa, può offrire vantaggi sia ai proprietari sia agli inquilini, oltre a rappresentare un’opportunità per le agenzie immobiliari che vogliono offrire un servizio completo ai propri clienti. 

Per calcolare correttamente il canone e verificare la conformità del contratto agli accordi territoriali è possibile utilizzare servizi specializzati come Dokicasa, che consentono di gestire in modo semplice e rapido tutte le pratiche legate al canone concordato.