{"id":4765,"date":"2016-05-25T16:35:32","date_gmt":"2016-05-25T14:35:32","guid":{"rendered":"http:\/\/www.wikicasa.it\/news\/?p=4765"},"modified":"2023-08-30T11:55:52","modified_gmt":"2023-08-30T09:55:52","slug":"breve-guida-alla-compravendita-di-immobili-ad-uso-abitativo-parte-2-loggetto-del-contratto","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.wikicasa.it\/news\/breve-guida-alla-compravendita-di-immobili-ad-uso-abitativo-parte-2-loggetto-del-contratto\/","title":{"rendered":"Breve guida alla compravendita di immobili ad uso abitativo \u2013 Parte 2: L’oggetto del contratto"},"content":{"rendered":"

La casa \u00e8 il bene primario per eccellenza. <\/em>Sia l\u2019acquisto che la vendita di un immobile dovrebbero essere preceduti da una attenta indagine\u00a0sull’andamento\u00a0del mercato immobiliare e da un\u2019accurata visione della\u00a0normativa vigente. Questa guida mira ad essere un piccolo compendio utile a professionisti e clienti che si trovano a dover acquistare o vendere un immobile ad uso abitativo.<\/em><\/p>\n

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In questa seconda parte affronteremo tutto ci\u00f2 che riguarda l’oggetto del contratto e i principali aspetti che lo caratterizzano.<\/p>\n

L’immobile oggetto del contratto<\/strong><\/h3>\n

Le problematiche da affrontare in una compravendita immobiliare possono essere schematizzate in due punti chiave:<\/p>\n

    \n
  • problematiche di natura urbanistico-edilizia, fiscale e legale;<\/li>\n
  • problematiche di natura economica-finanziaria<\/li>\n<\/ul>\n

    Prima di avviare una compravendita di un immobile \u00e8 fondamentale effettuare determinati controlli al fine di stabilire la corretta esistenza e titolarit\u00e0 dell’immobile, e la corrispondenza del prezzo di compravendita all’effettivo valore di quest’ultimo.<\/p>\n

    Il primo passo da fare, prima di sottoscrivere un contratto preliminare, \u00e8 quello di verificare che il promittente venditore sia il vero proprietario dell’immobile. Per accertarsi di ci\u00f2, \u00e8 necessario\u00a0richiedere un valido atto di acquisto a colui che ha precedentemente acquistato l’immobile, in modo da ricostruirne la storia negli ultimi vent’anni. Data la presenza dell’obbligo giuridico di trascrivere ogni compravendita, al fine di verificare la titolarit\u00e0 dell’immobile, sar\u00e0 sufficiente rivolgersi ai Servizi di pubblicit\u00e0 immobiliare degli uffici provinciali dell’Agenzia del Territorio e richiedere una visura, utilizzando il nome, data di nascita e codice fiscale del soggetto interessato.<\/p>\n

    Gli aspetti urbanistici e catastali<\/strong><\/h3>\n

    Nonostante l’aspetto urbanistico venga spesso trascurato nelle compravendite tra privati, consultarlo risulta necessario ai fini del contratto in quanto pu\u00f2 pregiudicare la libera commercializzazione del bene. E’ fondamentale quindi prima di acquistare un immobile controllare che lo stato di fatto dello stesso non sia sostanzialmente discordante\u00a0dalle planimetrie depositate presso gli sportelli catastali degli Uffici Provinciali dell’Agenzia del Territorio e l’ufficio tecnico del Comune, sezione urbanistica.<\/p>\n

    Nel caso la planimetria non coincida con la situazione attuale dell’immobile in considerazione sar\u00e0 necessario richiedere al venditore tutta la documentazione riguardante le modifiche apportate.<\/p>\n

    Se\u00a0invece l’immobile risulti costruito abusivamente senza un’effettiva domanda di condono edilizio, esso potrebbe addirittura essere considerato incommerciabile, oppure nei casi meno gravi, sar\u00e0 necessario un pagamento di un’ingente somma,\u00a0per far s\u00ec che l’immobile venga regolarizzato\u00a0con un\u00a0titolo abilitativo rilasciato dal Comune.<\/p>\n

    \u00c8\u00a0quindi\u00a0consigliabile effettuare il controllo della regolarit\u00e0 urbanistica dell\u2019immobile e porre\u00a0a carico del venditore le spese delle conseguenti pratiche di regolarizzazione.<\/p>\n

    Altro documento la cui presenza \u00e8 da ritenere fondamentale \u00e8 il “Certificato di Agibilit\u00e0” o\u00a0il documento di autocertificazione del\u00a0termine per la formazione del silenzio assenso protocollato dal Comune. Tale certificato attesta la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrit\u00e0, risparmio energetico degli edifici e degli impianti, valutate secondo la normativa vigente.<\/p>\n

    Infine, \u00e8 necessario disporre della documentazione catastale. Presso gli uffici del catasto, ora Agenzia del Territorio, \u00e8 possibile controllare l’esatta consistenza del bene che si ha intenzione di acquistare attraverso la consultazione dei documenti ivi depositati. Inoltre, la planimetria riporta i dati catastali che devono necessariamente coincidere con quelli indicati sull’atto di acquisto.<\/p>\n

    La conformit\u00e0 degli impianti<\/strong><\/h3>\n

    Il certificato di istallazione degli impianti all’interno degli edifici attesta che le modalit\u00e0, il tipo di materiali e i metodi adattati per la realizzazione di quest’ultimi rispettano le norme imposte dall’Unione Europea per quanto riguarda la certificazione CE.<\/p>\n

    Per far s\u00ec che tale certificato possa essere considerato regolare, \u00e8 necessario che esso contenga i dati dell’impianto, del responsabile tecnico, del proprietario e, infine, del committente.<\/p>\n

    La legge prevede che il venditore garantisca che la\u00a0casa sia idonea all’uso ed immune a qualsiasi irregolarit\u00e0 che potrebbe non renderla tale o diminuirne il valore, come, ad esempio, un impianto non a norma. Tale garanzia non \u00e8 riconosciuta nel caso si fosse a conoscenza di tale irregolarit\u00e0 al momento del contratto. Quindi, per evitare future controversie \u00e8 consigliabile regolare contrattualmente a chi spetta la messa a norma degli impianti.<\/p>\n

    Certificazione Energetica<\/strong><\/h3>\n

    La certificazione energetica consiste nella valutazione dei requisiti energetici integrati di un immobile con conseguente attribuzione di una determinata classe energetica. Gli immobili vengono infatti classificati in otto classi energetiche crescenti che vanno dalla G, la pi\u00f9 bassa, alla A+, offrendo cos\u00ec la possibilit\u00e0 di ponderare anche riguardo questo importante parametro.<\/p>\n

    La certificazione energetica \u00e8 una novit\u00e0 introdotta recentemente, mediante il D.lgs 19 Agosto 2005 n.192 per attuare la direttiva comunitaria 2002\/91\/CE relativa al rendimento energetico nell’edilizia. Dopo una situazione di incertezza riguardo tale\u00a0regolamentazione,\u00a0\u00e8 stato pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale n. 158 del 10\/07\/2009 il\u00a0Decreto 26 giugno 2009 contenente le linee guida nazionali sulla certificazione energetica che \u00e8 entrato in\u00a0vigore il 25\/07\/2009.\u00a0Il Decreto, oltre a definire gli strumenti che rendono uniforme e confrontabile la qualit\u00e0 energetica degli\u00a0immobili, definisce gli strumenti di raccordo, concertazione e cooperazione tra lo Stato e le Regioni.<\/p>\n

    Cosa\u00a0succede nel caso l\u2019attestato di certificazione energetica\u00a0non venisse\u00a0rilasciato?\u00a0L\u2019acquirente ha \u00a0la possibilit\u00e0 di richiedere la risoluzione del contratto per mancanza da parte\u00a0del venditore, in quanto \u00e8 interesse primario\u00a0dell\u2019acquirente acquisire un bene che sia conforme alla normativa vigente.\u00a0Quindi, se il certificato\u00a0non viene consegnato, l\u2019acquirente ha diritto al rimborso della somma\u00a0versata oltre al\u00a0risarcimento per danni eventualmente subiti, sia patrimoniali che non patrimoniali.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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