{"id":26598,"date":"2026-01-26T12:18:25","date_gmt":"2026-01-26T11:18:25","guid":{"rendered":"https:\/\/www.wikicasa.it\/news\/?p=26598"},"modified":"2026-01-26T14:33:38","modified_gmt":"2026-01-26T13:33:38","slug":"le-novita-2026-per-le-locazioni-brevi","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.wikicasa.it\/news\/le-novita-2026-per-le-locazioni-brevi\/","title":{"rendered":"Le novit\u00e0 2026 per le locazioni brevi"},"content":{"rendered":"\n
\"\"<\/figure>\n\n\n\n

<\/p>\n\n\n\n

La Legge di Bilancio<\/strong> per l\u2019anno 2026, emanata il 30 dicembre scorso, ha previsto delle novit\u00e0 per le locazioni brevi<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n

In questo articolo tracceremo un quadro sintetico delle casistiche e descriveremo le novit\u00e0 della normativa fiscale.<\/p>\n\n\n

Le locazioni brevi, gli affitti brevi e turistici<\/h2>\n\n\n

Facciamo prima di tutto chiarezza sulla terminologia.<\/p>\n\n\n\n

Le novit\u00e0 in questione riguardano le locazioni brevi<\/strong>, anche se in generale noi siamo abituati a parlare di \u201caffitti brevi<\/strong>\u201d o \u201clocazioni turistiche<\/strong>\u201d.<\/p>\n\n\n\n

In realt\u00e0, da un punto di vista legale, i contratti di cui ci stiamo occupando si definiscono di \u201clocazione breve\u201d, non di \u201caffitto\u201d n\u00e9 \u201cturistici\u201d.<\/p>\n\n\n\n

Non di \u201caffitto\u201d perch\u00e9 l\u2019affitto \u00e8 un contratto che riguarda beni come i terreni o le aziende, non \u201cturistici\u201d perch\u00e9 i contratti di locazione turistica non devono necessariamente avere una durata fino a 30 giorni.<\/p>\n\n\n

Locazioni brevi<\/h3>\n\n\n

La disciplina delle locazioni brevi \u00e8 stata introdotta dalla Legge n. 90 del 2017.<\/p>\n\n\n\n

I requisiti per rientrare in questa disciplina si possono cos\u00ec sintetizzare:<\/p>\n\n\n\n

    \n
  • Le parti concludono il contratto al di fuori di un\u2019attivit\u00e0 commerciale<\/strong> (sono, cio\u00e8, \u201cprivati\u201d o anche se imprenditori agiscono nella loro veste di \u201cprivati\u201d, per una vacanza, per esempio);<\/li>\n\n\n\n
  • Gli immobili hanno un uso abitativo<\/strong> (sono classificati nel Gruppo A, e possono includere le pertinenze come box, cantine, solai o posti auto);<\/li>\n\n\n\n
  • Possono riguardare interi appartamenti o porzioni di essi;<\/li>\n\n\n\n
  • La durata non \u00e8 superiore a 30 giorni<\/strong>;<\/li>\n\n\n\n
  • Possono prevedere servizi accessori<\/strong> (come biancheria, pulizia, WiFi, per esempio);<\/li>\n\n\n\n
  • Non possono prevedere servizi aggiuntivi<\/strong> (come, per esempio, colazioni, pasti, noleggio mezzi di trasporto, guide turistiche).<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n

    Nel caso in cui siano previsti servizi aggiuntivi, si ricade nella disciplina delle attivit\u00e0 commerciali.<\/p>\n\n\n

    Novit\u00e0 fiscali 2026 per le locazioni brevi<\/h2>\n\n\n

    Nel percorso per l\u2019approvazione della Legge di Bilancio 2026, si era inizialmente prospettato un aumento della cedolare secca<\/strong> dal 21% al 26% anche per una sola unit\u00e0 immobiliare concessa in locazione breve.<\/p>\n\n\n\n

    In realt\u00e0, al termine dell\u2019iter, si \u00e8 mantenuta l\u2019agevolazione del 21% in cedolare secca per una sola unit\u00e0 immobiliare, mentre la misura del 26% \u00e8 prevista per una ulteriore unit\u00e0 immobiliare.<\/p>\n\n\n\n

    Attenzione: si tratta di unit\u00e0 immobiliari, non di singole stanze.<\/p>\n\n\n\n

    Se concedo in locazione breve 4 stanze di un unico appartamento, si rientra nella disciplina delle locazioni brevi e la tassazione \u00e8 al 21% per tutte le 4 stanze.<\/p>\n\n\n\n

    Fino al 2025, si poteva sfruttare la normativa delle locazioni brevi sino a un totale di quattro unit\u00e0 immobiliari, oltre questo limite occorreva aprire una Partita IVA.<\/p>\n\n\n\n

    Dal 2026, invece, il limite per la disciplina delle locazioni brevi \u00e8 di due unit\u00e0 immobiliari<\/strong>: se utilizziamo tre o pi\u00f9 unit\u00e0, rientriamo nelle regole previste per le attivit\u00e0 commerciali.<\/p>\n\n\n\n

    Le regole per le attivit\u00e0 commerciali prevedono l\u2019apertura di una Partita IVA e l\u2019iscrizione alla Gestione INPS Artigiani e Commercianti, con conseguenti obblighi contributivi.<\/p>\n\n\n\n

    Se rientriamo nelle casistiche previste per le locazioni brevi, cio\u00e8 se rispettiamo tutte le condizioni che abbiamo appena descritto, possiamo scegliere fra il regime IRPEF ordinario e il regime della cedolare secca.<\/p>\n\n\n\n

    Vediamoli pi\u00f9 in dettaglio.<\/p>\n\n\n

    Regime IRPEF ordinario<\/h3>\n\n\n

    In regime IRPEF ordinario<\/strong> i canoni percepiti meno il 5% a titolo di deduzione forfettaria saranno tassati alle aliquote ordinarie IRPEF, che sono pari al 23% fino a 28 mila euro di reddito, al 33% da 28 mila e 50 mila euro di reddito e al 43% per redditi superiori a 50 mila euro.<\/p>\n\n\n\n

    Dovremo inoltre pagare le addizionali comunali e regionali IRPEF<\/strong>, nella misura stabilita dagli Enti Locali, che variano generalmente tra il 2 e i 3% circa.<\/p>\n\n\n\n

    Non dovremo pagare l\u2019imposta di bollo e di registro<\/strong> poich\u00e9 i contratti di locazione sino a 30 giorni non hanno obbligo di registrazione all\u2019Agenzia delle Entrate.<\/p>\n\n\n\n

    Scegliendo il regime IRPEF ordinario potremo godere delle agevolazioni fiscali<\/strong> in termini di deduzioni e detrazioni.<\/p>\n\n\n

    Cedolare secca<\/h3>\n\n\n

    Se scegliamo il regime della cedolare secca<\/strong> dovremo pagare un\u2019imposta sostitutiva del 21%<\/strong> su una unit\u00e0 immobiliare e del 26%<\/strong> se disponiamo di una seconda unit\u00e0.<\/p>\n\n\n\n

    L\u2019imposta si calcola sul valore totale dei canoni, senza deduzioni.<\/p>\n\n\n\n

    Con il regime della cedolare secca non pagheremo le addizionali n\u00e9 l\u2019imposta di bollo e di registro.<\/p>\n\n\n\n

    Questo regime risulta generalmente conveniente, perch\u00e9 le aliquote sono pi\u00f9 basse, ma bisogna fare molta attenzione alle deduzioni e detrazioni IRPEF che con la cedolare secca vanno perdute.<\/p>\n\n\n\n

    Non \u00e8 importante solo l\u2019aliquota, \u00e8 importante anche l\u2019imponibile, cio\u00e8 l\u2019importo sul quale si calcolano le imposte.<\/p>\n\n\n\n

    \u00c8 facile considerare che il 21% \u00e8 inferiore al 23%, al 33% e al 43%, ma bisogna anche valutare su quale base si calcolano queste percentuali.<\/p>\n\n\n\n

    Se i nostri canoni sono pari a 20 mila euro e la nostra aliquota IRPEF marginale \u00e8 del 33%, tenendo conto della deduzione del 5%, l\u2019IRPEF lorda sar\u00e0 pari a 6.270,00 euro.<\/p>\n\n\n\n

    Ma se non abbiamo altri redditi imponibili ai fini IRPEF e abbiamo sostenuto spese che danno diritto ad agevolazioni fiscali come spese di ristrutturazione, sanitarie, scolastiche ecc., le cose possono cambiare anche di molto.<\/p>\n\n\n\n

    Se, per esempio, l\u2019effetto delle deduzioni e detrazioni \u00e8 pari a 2.500,00 euro, i 6.270,00 euro di IRPEF lorda<\/strong> che abbiamo calcolato poco fa, diventano 3.770,00 euro di IRPEF netta<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n

    In cedolare secca, anche se si trattasse di una sola unit\u00e0 al 21%, dovremmo pagare 4.200,00 euro.<\/p>\n\n\n\n

    La scelta va fatta sempre con il nostro professionista di fiducia.<\/p>\n\n\n

    Forma imprenditoriale<\/h3>\n\n\n

    Con le novit\u00e0<\/strong> introdotte dalla Legge di Bilancio 2026<\/strong>, a partire da quest\u2019anno la forma imprenditoriale sar\u00e0 presunta a partire da 3 unit\u00e0 immobiliari<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n

    La precedente soglia era di 5 unit\u00e0.<\/p>\n\n\n\n

    Se abbiamo 3 o pi\u00f9 unit\u00e0 immobiliari concesse in locazione breve dovremo aprire una Partita IVA<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n

    Attenzione: questo non significa che se ne abbiamo solo una o due non possiamo aprirla, \u00e8 un\u2019opzione da valutare, il senso della norma \u00e8 obbligare l\u2019apertura della Partita IVA a partire da 3 unit\u00e0, non di vietarne l\u2019apertura se ne abbiamo di meno.<\/p>\n\n\n\n

    Anche se l\u2019apertura della Partita IVA comporta diversi altri obblighi, non \u00e8 detto che questo regime sia fiscalmente sconveniente.<\/p>\n\n\n\n

    Per le imprese individuali che non superano certe soglie, infatti, esiste un regime fortemente agevolato che consente di tassare i redditi al 5%<\/strong> per i primi cinque anni e al 15%<\/strong> oltre questo periodo.<\/p>\n\n\n\n

    Occorre rispettare una serie di vincoli, ma se li rispettiamo possiamo accedere a questo regime agevolato che si chiama \u201cregime forfetario<\/strong>\u201d.<\/p>\n\n\n\n

    Riprendiamo l\u2019esempio precedente con i nostri 20 mila euro di canoni incassati.<\/p>\n\n\n\n

    Con questo regime, se si tratta di una nuova Partita IVA e se rispettiamo tutti i vincoli, pagheremo il 5% sul 40% dei nostri incassi, cio\u00e8 400,00 euro di imposta sostitutiva.<\/p>\n\n\n\n

    Si tratta di un\u2019imposta molto bassa, certamente pi\u00f9 bassa delle imposte che abbiamo considerato negli altri due regimi.<\/p>\n\n\n\n

    Se confrontiamo i 400,00 euro del regime forfetario con i 4.200,00 euro di cedolare secca, il risparmio \u00e8 evidente.<\/p>\n\n\n\n

    C\u2019\u00e8 per\u00f2 un costo molto importante che negli altri regimi manca, e sono i contributi<\/strong> che dobbiamo versare all\u2019INPS<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n

    Questi contributi devono rispettare un minimale<\/strong> che va pagato in ogni caso, anche se non si incassa nulla, e questo minimale vale circa 4.500,00 euro, da pagarsi in quattro rate trimestrali.<\/p>\n\n\n\n

    Nel regime forfetario, per\u00f2, \u00e8 possibile chiedere una riduzione del 35%<\/strong>, e questo porta il valore dei contributi INPS a meno di 3.000,00 euro, consentendo comunque un risparmio complessivo rispetto al regime della cedolare secca (paghiamo 3.400,00 euro contro 4.200,00 euro).<\/p>\n\n\n\n

    Inoltre, questi contributi saranno utili per la nostra pensione<\/strong>, quando raggiungeremo i requisiti di et\u00e0 e di anni di contribuzione per richiederla.<\/p>\n\n\n\n

    Non solo: se siamo lavoratori dipendenti a tempo pieno, possiamo chiedere l\u2019esonero<\/strong> dal versamento di questi contributi.<\/p>\n\n\n\n

    Quella che sembra un\u2019opzione penalizzante, quindi, si pu\u00f2 tradurre in un\u2019opportunit\u00e0 di risparmio significativa assolutamente lecita.<\/p>\n\n\n\n

    Il discorso cambia se non abbiamo i requisiti per accedere al regime forfetario o se svolgiamo questa attivit\u00e0 costituendo una societ\u00e0: in questi casi paghiamo l\u2019IRPEF ordinaria se siamo imprenditori individuali oppure le imposte previste dai regimi fiscali societari.<\/p>\n\n\n\n

    Come sempre, la valutazione della scelta migliore non pu\u00f2 prescindere dall\u2019assistenza di un buon professionista in materia fiscale e previdenziale: solo la conoscenza approfondita di questi aspetti pu\u00f2 garantirci risparmio e rispetto delle norme.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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