{"id":26426,"date":"2025-12-01T16:28:58","date_gmt":"2025-12-01T15:28:58","guid":{"rendered":"https:\/\/www.wikicasa.it\/news\/?p=26426"},"modified":"2025-12-01T16:29:00","modified_gmt":"2025-12-01T15:29:00","slug":"plusvalenze-immobiliari-le-regole-fiscali-2025","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.wikicasa.it\/news\/plusvalenze-immobiliari-le-regole-fiscali-2025\/","title":{"rendered":"Plusvalenze immobiliari: le regole fiscali 2025"},"content":{"rendered":"\n
\"\"<\/figure>\n\n\n\n

Facciamo il punto sulle regole fiscali valide nel 2025 per la tassazione delle plusvalenze immobiliari.<\/p>\n\n\n\n

In questo articolo cercheremo di definire che cosa \u00e8 una plusvalenza immobiliare, quando si applica la tassazione, quali sono le aliquote vigenti e i casi particolari.<\/p>\n\n\n

Cos\u2019\u00e8 la plusvalenza<\/h2>\n\n\n

Quando si stipula un atto di compravendita immobiliare, le imposte gravano, in generale, sull\u2019acquirente.<\/p>\n\n\n\n

\u00c8 l\u2019acquirente che paga l\u2019Imposta di Registro o l\u2019IVA, cos\u00ec come altre imposte come quella ipotecaria o catastale, ma, attenzione: anche il venditore \u00e8 colpito dalla tassazione, se si verificano determinate condizioni.<\/p>\n\n\n\n

Le tasse sugli immobili<\/strong>, insomma, colpiscono anche il venditore quando il fisco ritiene che egli consegua un guadagno tassabile.<\/p>\n\n\n\n

La plusvalenza \u00e8, in estrema sintesi, la differenza tra il prezzo di vendita di un immobile e il precedente costo di acquisto.<\/p>\n\n\n\n

Se sono state sostenute spese incrementative documentate, queste possono essere sommate al prezzo di acquisto, riducendo la plusvalenza.<\/p>\n\n\n\n

Facciamo un esempio: acquistiamo un immobile sostenendo un costo di 300.000 euro, sosteniamo spese di ristrutturazione documentate per 40.000 euro e rivendiamo l\u2019immobile al prezzo di 400.000 euro.<\/p>\n\n\n\n

La plusvalenza sar\u00e0 pari a 400.000 \u2013 (300.000 + 40.000) = 60.000 euro.<\/p>\n\n\n

Quando si applica<\/h2>\n\n\n

La tassazione delle plusvalenze immobiliari <\/strong>nel 2025<\/strong> non \u00e8 sempre prevista.<\/p>\n\n\n\n

Dobbiamo distinguere prima di tutto tra le plusvalenze conseguite nell\u2019esercizio di un\u2019attivit\u00e0 di impresa e le altre.<\/p>\n\n\n

Plusvalenze conseguite nell\u2019esercizio di un\u2019attivit\u00e0 di impresa<\/h3>\n\n\n

L\u2019attivit\u00e0 di impresa pu\u00f2 essere riferita ad un\u2019impresa individuale (la cosiddetta \u201cditta individuale\u201d) oppure ad una societ\u00e0, di qualsiasi tipo.<\/p>\n\n\n\n

Se la plusvalenza immobiliare \u00e8 conseguita nell\u2019esercizio di un\u2019attivit\u00e0 di impresa<\/strong>, essa \u00e8 sempre considerata reddito di impresa e viene tassata in base alla forma giuridica, come vedremo nel paragrafo successivo.<\/p>\n\n\n

Plusvalenze conseguite al di fuori dell\u2019esercizio di un\u2019attivit\u00e0 di impresa<\/h3>\n\n\n

Se, invece, la plusvalenza immobiliare \u00e8 conseguita da una persona fisica al di fuori dell\u2019esercizio di un\u2019attivit\u00e0 di impresa, le disposizioni fiscali sono differenti.<\/p>\n\n\n\n

In questo caso, infatti, dobbiamo ulteriormente distinguere tra:<\/p>\n\n\n\n

    \n
  • plusvalenze conseguite sulla vendita dell\u2019abitazione principale (cosiddetta \u201cprima casa<\/strong>\u201d), e<\/li>\n\n\n\n
  • plusvalenze conseguite sulla vendita di altri immobili<\/strong>.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n

    Plusvalenze sulla prima casa<\/h3>\n\n\n

    Se la plusvalenza riguarda la \u201cprima casa\u201d, essa non \u00e8 mai tassata.<\/p>\n\n\n\n

    Dobbiamo per\u00f2 fare attenzione, perch\u00e9 ci sono altre implicazioni fiscali, se non riacquistiamo un\u2019abitazione principale entro un anno dalla vendita della prima casa, come vedremo nell\u2019ultimo paragrafo.<\/p>\n\n\n

    Plusvalenze su immobili diversi dalla prima casa<\/h3>\n\n\n

    Nel caso in cui la plusvalenza riguardi un immobile diverso dalla prima casa, invece, si devono distinguere ulteriormente due differenti casi:<\/p>\n\n\n\n

      \n
    • vendita avvenuta oltre 5 anni<\/strong> dall\u2019acquisto: la plusvalenza \u00e8 esente<\/strong>;<\/li>\n\n\n\n
    • vendita avvenuta entro 5 anni<\/strong> dall\u2019acquisto: la plusvalenza \u00e8 tassata<\/strong> con le aliquote indicate nel paragrafo successivo.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n

      Aliquote 2025<\/h2>\n\n\n

      Vediamo ora quanto incide la tassazione delle plusvalenze immobiliari 2025<\/strong>.<\/p>\n\n\n

      Plusvalenze conseguite nell\u2019esercizio di un\u2019attivit\u00e0 di impresa<\/h3>\n\n\n

      Le plusvalenze conseguite nell\u2019esercizio di un\u2019attivit\u00e0 di impresa<\/strong> sono tassate secondo la forma giuridica.<\/p>\n\n\n\n

      Se si tratta di un\u2019impresa individuale<\/strong>, si dovranno applicare le regole IRPEF<\/strong> con una tassazione progressiva per scaglioni di reddito (attualmente da 0 a 28 mila euro, da 28 mila euro a 50 mila euro e oltre 50 mila euro).<\/p>\n\n\n\n

      Ogni scaglione prevede un\u2019aliquota rispettivamente del 23%, 35% e 43%.<\/p>\n\n\n\n

      Le societ\u00e0 di persone<\/strong> (ad esempio SNC, SAS) sono tassate con IRAP<\/strong>, che prevede un\u2019aliquota base del 3,9% ma pu\u00f2 aumentare in base alla natura dell\u2019attivit\u00e0 svolta e alla Regione in cui la societ\u00e0 ha la propria sede.<\/p>\n\n\n\n

      Le plusvalenze, quindi, sono tassate con IRAP in base alle regole che stabiliscono la composizione del valore della produzione imponibile.<\/p>\n\n\n\n

      I soci delle societ\u00e0 di persone, inoltre, dovranno pagare IRPEF<\/strong>, ciascuno per la propria quota di reddito della societ\u00e0, in base ai propri scaglioni e alle agevolazioni fiscali di cui possono beneficiare, come oneri deducibili o detraibili.<\/p>\n\n\n\n

      Le societ\u00e0 di capitali<\/strong> (ad esempio SRL, SPA) sono tassate con IRAP<\/strong>, come le societ\u00e0 di persone, e con IRES<\/strong> che \u00e8 un\u2019imposta proporzionale con aliquota base del 24%.<\/p>\n\n\n\n

      Inoltre, se il reddito viene distribuito del tutto o in parte ai soci, sulla parte distribuita la societ\u00e0 trattiene un\u2019ulteriore imposta sostitutiva<\/strong> del 26%.<\/p>\n\n\n\n

      Tuttavia, \u00e8 possibile optare per la \u201ctrasparenza fiscale\u201d: si tratta, in pratica, di una scelta che assimila la tassazione delle societ\u00e0 di capitali a quella delle societ\u00e0 di persone.<\/p>\n\n\n\n

      L\u2019opzione della trasparenza fiscale, per\u00f2, \u00e8 possibile solo se i soci sono tutte persone fisiche e non sono pi\u00f9 di dieci.<\/p>\n\n\n\n

      Se si esercita questa opzione, la societ\u00e0 non paga IRES e i soci pagano l\u2019IRPEF sulla quota di reddito della societ\u00e0, ma attenzione: l\u2019IRPEF \u00e8 dovuta anche se gli utili non sono distribuiti.<\/p>\n\n\n\n

      Ogni caso, quindi, va valutato singolarmente sulla base della situazione personale dei soci.<\/p>\n\n\n

      Plusvalenze conseguite al di fuori dell\u2019esercizio di un\u2019attivit\u00e0 di impresa<\/h3>\n\n\n

      Diversa \u00e8 la tassazione nel caso di plusvalenze immobiliari conseguite da una persona fisica al di fuori di un\u2019attivit\u00e0 di impresa<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n

      La plusvalenza conseguita con la vendita della \u201cprima casa\u201d \u00e8 sempre esente.<\/p>\n\n\n\n

      Sugli altri immobili, invece, la plusvalenza \u00e8 esente solo se la vendita \u00e8 avvenuta oltre 5 anni dopo l\u2019acquisto.<\/p>\n\n\n\n

      Se la vendita \u00e8 avvenuta entro i 5 anni dall\u2019acquisto, \u00e8 possibile scegliere tra due possibilit\u00e0:<\/p>\n\n\n\n

        \n
      • richiedere al Notaio la tassazione con imposta sostitutiva del 26%<\/strong>;<\/li>\n\n\n\n
      • assoggettare la plusvalenza alla tassazione IRPEF<\/strong> ordinaria.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n

        Non \u00e8 possibile, a priori, stabilire se \u00e8 conveniente la prima o la seconda possibilit\u00e0.<\/p>\n\n\n\n

        Per decidere se optare per l\u2019imposta sostitutiva del 26%, \u00e8 importante valutare la nostra posizione fiscale.<\/p>\n\n\n\n

        Se non abbiamo altri redditi imponibili ai fini IRPEF, oppure se la plusvalenza non ci fa superare il primo scaglione, la tassazione al 26% non ci converr\u00e0, perch\u00e9 l\u2019aliquota minima IRPEF \u00e8 pi\u00f9 bassa.<\/p>\n\n\n\n

        Ma anche se abbiamo un\u2019aliquota pi\u00f9 alta (del 35% o del 43%), non possiamo stabilire quale tassazione ci convenga se non abbiamo un quadro chiaro delle agevolazioni che possiamo sfruttare.<\/p>\n\n\n\n

        Esistono, infatti, numerose fattispecie di oneri deducibili (come contributi previdenziali, spese sanitarie per persone con disabilit\u00e0, somme pagate per la previdenza complementare) che possono abbassare il nostro imponibile ai fini IRPEF ma non ai fini dell\u2019imposta sostitutiva del 26%.<\/p>\n\n\n\n

        Dobbiamo inoltre considerare le numerose spese detraibili (come interessi su mutui, altre spese sanitarie, tasse scolastiche, ristrutturazioni) che possono ulteriormente abbassare la nostra IRPEF netta.<\/p>\n\n\n\n

        Non possiamo, insomma, stabilire che cosa ci conviene se non dopo aver valutato con attenzione la nostra posizione con l\u2019assistenza del nostro fiscalista di fiducia.<\/p>\n\n\n

        Eccezioni e casi particolari<\/h2>\n\n\n

        Abbiamo detto che la plusvalenza sulla \u201cprima casa<\/strong>\u201d non \u00e8 mai tassata.<\/p>\n\n\n\n

        Ma, attenzione: se abbiamo venduto la nostra abitazione principale prima che siano trascorsi 5 anni dall\u2019acquisto, si perdono i benefici fiscali per l\u2019acquisto della prima casa.<\/p>\n\n\n\n

        Si deve, cio\u00e8, restituire il vantaggio fiscale conseguito per l\u2019imposta di Registro (se avevamo acquistato da un privato) o per l\u2019IVA (se avevamo acquistato da un\u2019impresa).<\/p>\n\n\n\n

        Inoltre, \u00e8 prevista una sanzione pari al 25% del vantaggio indebitamente goduto.<\/p>\n\n\n\n

        Se, tuttavia, acquistiamo entro un anno dalla vendita un altro immobile da adibire ad abitazione principale, non \u00e8 prevista la perdita dei vantaggi fiscali.<\/p>\n\n\n\n

        In tal caso, dobbiamo adibirlo ad abitazione principale entro 18 mesi, salvo impossibilit\u00e0 oggettiva.<\/p>\n\n\n\n

        Un\u2019altra importante eccezione riguarda la vendita di immobili ricevuti per via ereditaria<\/strong>: in questo caso le plusvalenze immobiliari sono esenti indipendentemente dal tempo trascorso tra successione e vendita.<\/p>\n\n\n\n

        Infine, va osservato che le minusvalenze immobiliari, cio\u00e8 le differenze negative tra prezzo di vendita e costo di acquisto, non sono deducibili per le persone fisiche.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

        Facciamo il punto sulle regole fiscali valide nel 2025 per la tassazione delle plusvalenze immobiliari. In questo articolo cercheremo…<\/p>\n","protected":false},"author":65,"featured_media":26454,"comment_status":"open","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_acf_changed":false,"footnotes":""},"categories":[7884,7794],"tags":[7764],"class_list":["post-26426","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-atti-immobiliari","category-normative-immobiliari","tag-residential-real-estate"],"acf":[],"yoast_head":"\nPlusvalenze immobiliari: le regole fiscali 2025 - Wikicasa News<\/title>\n<meta name=\"description\" content=\"Che cosa \u00e8 una plusvalenza immobiliare, quando si applica la tassazione e quali sono le aliquote vigenti e i casi particolari. 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