{"id":25533,"date":"2025-05-15T15:18:45","date_gmt":"2025-05-15T13:18:45","guid":{"rendered":"https:\/\/www.wikicasa.it\/news\/?p=25533"},"modified":"2026-01-29T18:25:13","modified_gmt":"2026-01-29T17:25:13","slug":"contratto-di-locazione-con-cedolare-secca","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.wikicasa.it\/news\/contratto-di-locazione-con-cedolare-secca\/","title":{"rendered":"Contratto di locazione con cedolare secca"},"content":{"rendered":"\n
\"\"<\/figure>\n\n\n\n

Scopri i vantaggi di un contratto di locazione con cedolare secca<\/strong> rispetto a quelli in regime IRPEF ordinario.<\/p>\n\n\n

Contratto di locazione con cedolare secca: cos’\u00e8 e come funziona<\/h2>\n\n\n

Prendiamo confidenza con questa scelta fiscale iniziando dalle parole (locazione e affitto) e descrivendo i \u201cconfini\u201d del contratto con cedolare secca<\/strong>, che non riguarda qualsiasi tipologia di immobili.<\/p>\n\n\n

Locazione e affitto<\/h3>\n\n\n

Noi siamo abituati ad utilizzare queste due parole, locazione e affitto, come sinonimi; in realt\u00e0 si tratta di due forme contrattuali differenti ed \u00e8 il codice civile a precisarlo.<\/p>\n\n\n\n

Il contratto di affitto<\/strong> ha per oggetto un bene produttivo, come ad esempio un terreno oppure un\u2019azienda, mentre per gli appartamenti si dovrebbe pi\u00f9 correttamente parlare di locazione<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n

Noi utilizzeremo talvolta il termine \u201caffitto\u201d come \u00e8 uso comune, sapendo per\u00f2 che in tutti gli adempimenti obbligatori dovremo utilizzare il termine \u201clocazione\u201d.<\/p>\n\n\n

Contratto di locazione abitativa con cedolare secca<\/h3>\n\n\n

La cedolare secca riguarda esclusivamente gli immobili ad uso abitativo<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n

Nel sistema delle categorie catastali, questi immobili sono classificati nelle categorie \u201cA\u201d ad esclusione della categoria A\/10, \u201cuffici e studi privati\u201d.<\/p>\n\n\n\n

Solo per gli immobili ad uso abitativo \u00e8 possibile scegliere un contratto di locazione con cedolare secca<\/strong> in sostituzione del regime IRPEF ordinario.<\/p>\n\n\n

Quanto dura un contratto di locazione con cedolare secca?<\/h3>\n\n\n

La durata del contratto pu\u00f2 essere 4+4 (canone libero), 3+2 (canone concordato), sino a 18 mesi (transitorio), da 6 a 36 mesi (per studenti) oppure anche inferiore a 30 giorni (locazioni brevi); non esiste in realt\u00e0 una durata specifica che differenzia la cedolare secca dal regime IRPEF ordinario, ma \u00e8 possibile variare il regime durante la durata contrattuale.<\/p>\n\n\n

Come stipulare un contratto di affitto con cedolare secca<\/h2>\n\n\n

I contratti di affitto con cedolare secca<\/strong> non sono in realt\u00e0 molto diversi dai contratti in regime IRPEF ordinario: si tratta semplicemente di esercitare un\u2019opzione<\/strong> (scegliere) e di assoggettare il contratto a questo regime.<\/p>\n\n\n\n

Il contratto dovr\u00e0 essere registrato<\/strong> all\u2019Agenzia delle Entrate e se tutti i titolari del diritto di propriet\u00e0 o di altro diritto reale di godimento (come, ad esempio, l\u2019usufrutto, che \u00e8 il pi\u00f9 comune) hanno optato per la cedolare secca, non \u00e8 dovuta l\u2019imposta di registro annuale, pari al 2% del canone annuo, n\u00e9 l\u2019imposta di bollo, che \u00e8 pari a 16,00 euro per ogni pagina di contratto con un massimo di 100 righe.<\/p>\n\n\n\n

Il contratto deve essere registrato entro 30 giorni dalla stipula del contratto a cura del proprietario o dell\u2019inquilino e questo pu\u00f2 essere fatto utilizzando i servizi telematici dell\u2019Agenzia delle Entrate, recandosi presso gli uffici dell\u2019Agenzia delle Entrate oppure tramite un intermediario abilitato come un CAF o un commercialista.<\/p>\n\n\n\n

Se il contratto \u00e8 stipulato per una locazione breve<\/strong>, cio\u00e8 per una durata non superiore ai 30 giorni, la registrazione non \u00e8 richiesta.<\/p>\n\n\n

Cedolare secca nei contratti di affitto: requisiti e vantaggi fiscali<\/h2>\n\n\n

Vediamo ora quali sono i requisiti per stipulare un contratto con cedolare secca<\/strong> e quali vantaggi fiscali presenta questa opzione.<\/p>\n\n\n

Requisiti<\/h3>\n\n\n

Il regime della cedolare secca \u00e8 riservata alle persone fisiche<\/strong> proprietarie di un\u2019abitazione oppure titolari di un diritto reale di godimento come l\u2019usufrutto.<\/p>\n\n\n\n

La locazione deve essere a uso abitativo<\/strong> e pu\u00f2 riguardare anche le pertinenze dell\u2019appartamento, anche se queste sono classificate con categorie non abitative, come per esempio le cantine e i solai (categoria catastale C\/2) o i box auto (C\/6) oppure ancora i posti auto (C\/7).<\/p>\n\n\n\n

Il conduttore (o locatario, cio\u00e8 l\u2019inquilino) deve utilizzare l\u2019immobile al di fuori di un\u2019attivit\u00e0 di impresa<\/strong> o lavoro autonomo professionale: questo non significa che non pu\u00f2 essere un imprenditore o un libero professionista (cio\u00e8, un soggetto con una Partita IVA), potrebbe anche esserlo ma dovr\u00e0 utilizzare l\u2019appartamento per abitarlo al di fuori della propria attivit\u00e0.<\/p>\n\n\n\n

La scelta del regime della cedolare secca riguarda distintamente ciascun locatore, in caso di compropriet\u00e0.<\/p>\n\n\n\n

Il regime, di regola, vale per tutta la durata del contratto, ma pu\u00f2 essere revocato<\/strong> (e ripristinato) per ciascuna annualit\u00e0, fermo restando che in tal caso si dovr\u00e0 versare l\u2019imposta di registro.<\/p>\n\n\n\n

Il regime della cedolare secca pu\u00f2 essere applicato anche alle locazioni brevi della durata sino a 30 giorni, a condizione che gli appartamenti non siano pi\u00f9 di quattro poich\u00e9, in caso contrario, l\u2019attivit\u00e0 si considera svolta in forma imprenditoriale.<\/p>\n\n\n

Vantaggi fiscali: spesso conviene, ma non sempre<\/h3>\n\n\n

Il regime della cedolare secca<\/strong> \u00e8 generalmente vantaggioso rispetto al regime IRPEF ordinario.<\/p>\n\n\n\n

Con questo regime non si paga l\u2019IRPEF ma una \u201cimposta sostitutiva\u201d, che sostituisce, appunto, l\u2019IRPEF ma anche altre imposte, come le addizionali regionali e comunali all\u2019IRPEF, l\u2019imposta di registro e di bollo.<\/p>\n\n\n\n

L\u2019aliquota \u00e8 pari al 21% ma solo per un immobile riferito al medesimo proprietario nel caso di locazioni brevi: per ulteriori immobili \u00e8, invece, del 26%.<\/p>\n\n\n\n

Sembrano esserci tutte le premesse perch\u00e9 il contratto di locazione con cedolare secca<\/strong> sia sempre pi\u00f9 vantaggioso dell\u2019IRPEF ordinaria, ed in effetti questo \u00e8 quasi sempre vero, ma \u00e8 importante valutare con attenzione questo vantaggio, perch\u00e9 in alcuni casi non c\u2019\u00e8.<\/p>\n\n\n\n

Anche se l\u2019aliquota della cedolare secca \u00e8 pi\u00f9 bassa delle aliquote IRPEF (che sono, attualmente, del 23%, 35% e 43% a seconda del reddito), in cedolare secca non \u00e8 possibile sfruttare le deduzioni e le detrazioni<\/strong> che sono previste ai fini IRPEF.<\/p>\n\n\n\n

Se, quindi, una quota consistente del nostro reddito proviene da questi contratti, l\u2019opzione per la cedolare secca potrebbe non essere conveniente.<\/p>\n\n\n\n

Proviamo a fare un esempio<\/strong>: siamo proprietari di un appartamento che concediamo in locazione a libero mercato con un canone mensile di 2 mila euro, per un totale di 24 mila euro annui. Supponiamo, inoltre, di aver pagato interessi per il mutuo della nostra abitazione principale per 4 mila euro, spese sanitarie per 3 mila euro, spese scolastiche per 500,00 euro e di aver acquistato un abbonamento per i mezzi pubblici per 250 euro.<\/p>\n\n\n\n

Se esercitiamo l\u2019opzione per la cedolare secca, pagheremo un\u2019imposta sostitutiva del 21% che sar\u00e0 pari a 5.040,00 euro, ma non potremo godere di nessuna delle detrazioni previste ai fini IRPEF per le spese che abbiamo sostenuto.<\/p>\n\n\n\n

Se il contratto sar\u00e0 in regime ordinario, l\u2019IRPEF da pagare sar\u00e0 del 23% sul 95% del canone annuo, cio\u00e8 pari a 5.244,00 euro, inoltre dovremo pagare le addizionali regionali e comunali, che variano in base al comune di residenza ma possono essere stimate in 500,00 euro e dovremo anche pagare imposta di bollo e di registro a nostro carico per 256,00 euro.<\/p>\n\n\n\n

In regime ordinario, quindi, il costo fiscale lordo sar\u00e0 di 6 mila ero, quasi mille euro in pi\u00f9 rispetto ad un contratto con cedolare secca<\/strong>, ma perderemo il diritto alle detrazioni IRPEF che, nel nostro esempio, valgono quasi 1.500 euro: in sintesi, la cedolare secca ci coster\u00e0 500 euro in pi\u00f9.<\/p>\n\n\n\n

La convenienza della cedolare secca non \u00e8 quindi sempre scontata, e se ipotizziamo di incassare i nostri 24 mila euro di canoni con due appartamenti anzich\u00e9 uno, e di praticare locazioni brevi: il divario si accentua perch\u00e9 solo uno dei due pu\u00f2 godere dell\u2019aliquota del 21%, mentre l\u2019altro \u00e8 assoggettato al 26%.<\/p>\n\n\n\n

Nella tabella seguente \u00e8 mostrata la sintesi del nostro esempio:<\/p>\n\n\n\n

\"\"<\/figure>\n\n\n

Canone libero o concordato con cedolare secca: quale scegliere?<\/h2>\n\n\n

In diversi comuni \u00e8 possibile stipulare un contratto della durata minima di 3 anni con rinnovo biennale (cosiddetto 3+2<\/strong>) che prevede un canone definito sulla base degli accordi, stabiliti comune per comune e tipologia di immobile per tipologia, stipulati dalle associazioni di categoria dei proprietari e degli inquilini.<\/p>\n\n\n\n

Si tratta di canoni normalmente meno elevati di quelli di libero mercato, ma non sempre la differenza \u00e8 cos\u00ec ampia.<\/p>\n\n\n\n

I comuni in cui \u00e8 possibile stipulare un contratto a canone concordato sono:<\/p>\n\n\n\n

    \n
  • Bari<\/li>\n\n\n\n
  • Bologna<\/li>\n\n\n\n
  • Catania<\/li>\n\n\n\n
  • Firenze<\/li>\n\n\n\n
  • Genova<\/li>\n\n\n\n
  • Milano<\/li>\n\n\n\n
  • Napoli<\/li>\n\n\n\n
  • Palermo<\/li>\n\n\n\n
  • Roma<\/li>\n\n\n\n
  • Torino<\/li>\n\n\n\n
  • Venezia<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n

    Anche nei comuni confinanti con quelli appena elencati si possono stipulare contratti a canone concordato.<\/p>\n\n\n\n

    \u00c8 possibile stipulare contratti a canone concordato anche in tutti i comuni capoluogo di provincia e in una serie di altri comuni ad alta tensione abitativa individuati dal CIPE.<\/p>\n\n\n\n

    Il principale vantaggio nella stipula di un contratto a canone concordato \u00e8 di natura fiscale: nel caso di opzione della cedolare secca l\u2019aliquota sar\u00e0 pari al 10% anzich\u00e9 21% o 26%.<\/p>\n\n\n\n

    \u00c8 evidente che la convenienza dipender\u00e0 dallo scarto tra il canone concordato e quello di libero mercato: se questo scarto \u00e8 modesto, potrebbe essere conveniente il canone concordato.<\/p>\n\n\n\n

    Facciamo un esempio:<\/p>\n\n\n\n

    Canone di mercato: 1.000 euro<\/p>\n\n\n\n

    Canone concordato: 900 euro<\/p>\n\n\n\n

    Nel primo caso (canone di mercato), al netto della cedolare secca resteranno 1.000 \u2013 210 = 790 euro,<\/p>\n\n\n\n

    nel secondo (canone concordato), 900 \u2013 90 = 810<\/p>\n\n\n\n

    rendendo cos\u00ec conveniente il canone concordato: il proprietario incassa di pi\u00f9, l\u2019inquilino spende di meno e la differenza, ovviamente, \u201cce la mette\u201d lo Stato.<\/p>\n\n\n

    Contratto con cedolare secca: novit\u00e0 su aliquote, scadenze e aggiornamenti normativi<\/h2>\n\n\n

    La pi\u00f9 importante novit\u00e0, introdotta dalla legge di bilancio 2024 e presente per la prima volta nelle dichiarazioni dei redditi 2025, riguarda l\u2019aliquota che non \u00e8 sempre pari al 21%, ma conserva questa misura solo per un appartamento, mentre per eventuali altri appartamenti \u00e8 pari al 26%<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n

    Attenzione: non \u00e8 il 21% per il primo appartamento e il 26% per i successivi, ma \u00e8 possibile scegliere il 21% per uno solo degli appartamenti concessi in locazione, che ovviamente sar\u00e0 quello con il canone pi\u00f9 elevato.<\/p>\n\n\n\n

    Questo, per\u00f2, vale solo per le locazioni brevi.<\/p>\n\n\n\n

    Per le locazioni brevi, inoltre, la novit\u00e0 che incider\u00e0 sulle dichiarazioni 2025 \u00e8 riferita anche all\u2019obbligo, da parte dei portali (come, ad esempio, AirBnB o Booking) di trattenere il 21% dell\u2019importo del canone e versarlo al fisco come ritenuta d\u2019acconto<\/strong>, a meno che l\u2019utente del portale non dichiari di esercitare un\u2019attivit\u00e0 di impresa.<\/p>\n\n\n\n

    Entro il 16 di marzo dell\u2019anno successivo i portali rilasceranno una Certificazione Unica<\/strong> (CU) con redditi e ritenute.<\/p>\n\n\n\n

    Sar\u00e0 il proprietario, poi, a dichiarare redditi e ritenute e se avr\u00e0 locato pi\u00f9 di un appartamento, su uno di questi dovr\u00e0 versare un conguaglio del 5% in modo da applicare l\u2019aliquota del 26%.<\/p>\n\n\n\n

    Ma attenzione: \u00e8 importante configurare con cura il proprio profilo personale sui portali, perch\u00e9 se la nostra attivit\u00e0 \u00e8 imprenditoriale (e questo \u00e8 sempre presunto se gli appartamenti sono pi\u00f9 di quattro) il portale non applicher\u00e0 ritenuta e si dovranno versare le imposte in base al proprio regime di impresa.<\/p>\n\n\n\n

    Se siamo \u201cprivati\u201d e non abbiamo una Partita IVA possiamo presentare il Modello 730 e la cedolare secca si versa (al netto degli eventuali acconti versati dai portali) secondo le scadenze previste per la dichiarazione dei redditi: saldo e primo acconto al 30 giugno e secondo acconto al 30 novembre, salva la possibilit\u00e0 di differire la prima scadenza al 30 luglio con maggiorazione dello 0,40% e di rateizzarla fino ad un massimo di 7 rate con interessi al 4% annuo.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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